中國最貴“釘子戶” 補償逾千萬

兩位老人在即將拆除的家門前合影，過去這里是他們休閑娛樂的地方        黃宇/圖

這座赭色小樓，像顆頑固的釘子，深深楔在遍布黃土和施工設備的“蔡屋圍金融中心”工地上        黃宇/圖

    站在深圳地王大廈第69層的觀光臺上，能清晰看到一座赭色小樓，像顆頑固的釘子，深深楔在遍布黃土和施工設備的“蔡屋圍金融中心”工地上。這里要建深圳的新地標——高400米的蔡屋圍金融中心，以此為中心投入30億元，打造“深圳的華爾街”。
    一度妨礙了“華爾街計劃”的這顆“釘子”，終于要在這幾天徹底消失。10月22日上午，開發商京基公司開始動手拆除這座六層高的農民房。它付出的代價是，與僵持了一年多的業主蔡珠祥、張好蓮夫婦簽訂了補償總額逾1200萬元的協議。
    這幢農民房建筑面積779.81平方米，補償標準達1.6萬元/平方米，1997年時的建造成本120萬元，補償價翻了十番。有人認為這是物權法下保障私人物權的勝利，有人認為這是濫用權利的漫天要價。

“賣我的東西，卻不讓我知道”
    蔡珠祥、張好蓮和村里的多數家庭一樣，1997年在宅基地上建起了自住加出租的六層小洋房。120萬元的建造費用，有相當一部分是向同村人借的。此后，每月一萬多元的租金成了這個家庭的主要收入。
    與其他村民不同的是，蔡珠祥1972年赴港謀生，獲得香港居民身份，卻失去了股民資格，沒有了村集體經濟的分紅，出租房子成了惟一依靠。
    2005年11月11日，蔡珠祥從《深圳特區報》看到了政府核發蔡屋圍金融中心區改造項目《房屋拆遷許可證》的公告。村里一片嘩然。此時村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋圍集團公司董事長蔡洪亮和京基公司簽了房地產開發合同，近4.6萬平方米土地（包括宅基地）已全部被賣掉。
    蔡珠祥和多數村人被激怒了：“賣我的東西，卻不讓我知道，這是哪門子道理？”在村人看來，這也是刺激蔡珠祥向“釘子戶”一路狂奔的首因。
    蔡洪亮在接受南方周末記者采訪時解釋：“這涉及到城市規劃大局，不可能一個一個商量好再去簽。一定要把大局定好了，再一個個和村民去商量?！?BR>    拆遷方京基公司提出的拆遷安置補償方案是可以按“一比一”選擇回遷，其中的120平方米可以現房安置，現房安置可補償6500元/平方米。此時，蔡屋圍一帶的二手物業每平方米均超過萬元。村人和蔡珠祥一樣，都認為補償不公。

僵持與妥協
    雙方一直僵持。直到2006年8月，深圳市長許宗衡調研蔡屋圍拆遷難。
    村里的退休老干部蔡柏榮向市長報告“四個不通”造成了拆遷難：其一是法理不通，賣村民的祖宅和集體資產，村民事先卻不知道；其二是保障不通，開發商的回遷承諾能不能實現沒有保障；其三是價格不夠公平，周圍的房價那么高，給村民的補償太低；第四是布局不通，給村民的回遷房結構設計、布局都有問題。
    政府與開發商接受這一意見。2006年8月24日，蔡屋圍金融中心區拆遷工作組發布了“拆遷補償優惠政策”。只要在2006年9月15日前與開發商簽下補償協議，京基公司對每棟再補30萬元，深圳市羅湖區政府再給予每棟業主一次性補貼36萬元。并且過渡期將月租金從25元/平方米提高到30元/平方米。如未在規定期內簽下拆遷協議，將不再享受上述優惠政府，并嚴格執行裁決結果。
    村民擔心回遷房爛尾，深圳市政府就要求京基公司將4.5億元存入深圳市國土局專用監管賬戶，在國土局監督下使用。蔡屋圍金融中心區拆遷工作組還以政府公文的形式向每家每戶作出承諾：“如果該項目回遷房出現爛尾，（羅湖）區政府負責組織建設回遷安置房?！?BR>    村民擔憂回遷房布局設計，政府就充許回遷村民公選自己的監管小組，監控開發商建造回遷房的布局與質量問題。后該民選監管小組有八次監督開發商修改了回遷房設計圖紙。
    政府的努力、開發商的妥協，使大多數村民改變了主意。到2006年10月23日，蔡屋圍386戶業主中，已有95％以上簽訂了拆遷補償安置協議，未簽訂協議的有16戶。
    其中蔡珠祥、張蓮好夫婦不愿簽的原因是：“我沒有村里的股權，只有這塊宅基地。如果房子得不到公平補償，那拆了就拆了，我什么都沒有了?！彼蟀?.2萬/平方米進行現金補償，遭到了京基公司的拒絕。
    京基公司在同年9月，請中介機構對蔡氏夫婦的樓房進行評估，評估價為3998元/平方米，那時周邊的房價為1.2萬元/平方米?！霸u估時，他們連屋都沒進。評估后，他們說，按公司的補償，可以每平方米給6500元，否則強制拆遷后只按評估價補償。還不算陽臺和花園的面積?！辈讨橄榉Q，這進一步激怒了他。
    此后，開發商作了讓步，把補償價提至9000元/平方米。但蔡珠祥、張蓮好夫婦還是不同意。
    京基公司訴至國土局。2007年3月22日，國土局裁決：在裁決書生效后20天內搬出房子。
    蔡珠祥幾下就把裁決書撕了。消了氣后，他又把這些紙張粘了起來，“要相信法律”。

陽光下的拆遷
    “那時我們已經作好了誓死不搬的準備?！辈讨橄檎f，他和妻兒，準備死守空樓。
    同是3月，重慶“最牛釘子戶”事件爆發?！爸貞c的事最早是從網上看到的，我們也想學他們，叫人幫忙寫了篇文章發到網上?！辈讨橄樘寡?。
    3月29日，張蓮好以“阿香婆”的網名在奧一網上發帖《南方第一高樓之征地拆遷令我感到弱勢》。立即引來媒體對“釘子戶”新一輪的關注。因為蔡珠祥是香港居民，香港大小媒體更是蜂擁而至。
    深圳市政府甚感壓力。4月13日，深圳市政府在線發布了《蔡屋圍金融中心改造項目依法拆遷情況》的新聞通稿。表態稱：“我辦（拆遷辦）希望拆遷當事人在法律規定的框架內，參照其他已簽訂協議的幾百戶業主的補償標準，充分進行溝通協商，力爭達成一致。若最終仍達不成協議，只能循法律途徑解決，以維護已簽訂補償安置協議的絕大多數被拆遷人的利益?！?BR>    蔡珠祥則把剛在3月15日通過的物權法作為尚方寶劍：“新頒布的物權法明確說明保護居民私有房產，我們這是在捍衛法律尊嚴?！钡屗Щ蟮氖牵骸拔餀喾]有對公共利益作出詳細規定。結果，在蔡屋圍拆遷中，他們說，建金融中心是公共利益，個人利益要讓步。但我認為，建金融中心就是商業利益，一定要給我合理補償才行?！?BR>    也在這一期間，深圳房價不斷飆升，蔡屋圍周邊房價已漲至2萬元/平方米左右。蔡珠祥、張蓮好夫婦提出，由于周邊房價上漲，補償應在1.8萬元/平方米。網友驚呼，按這一要價，開發商補償款將達1400萬元！蔡珠祥理直氣壯：“我買的不只是房子，更是房產宅基地的永久使用權，是深圳最金貴的地段，物權法可以支持我的理由?！?BR>    傳媒的報道也變得更細致入微，蔡氏小樓周圍有人惡意灑尿或者恐嚇，還有人偷走小樓必經之路上的88個窨井蓋等等，都能隨時見諸報章。拆遷方的一位負責人笑稱：“你看，這是陽光下的拆遷?！?/P>

天價協議的達成
    各方沒有喪失對法律的耐心。
    5月13日，深圳市政府沒有支持蔡氏夫婦的行政復議，維持了國土局的行政裁決。
    6月18日，蔡珠祥把深圳市國土局告上法院。要求撤銷房屋拆遷補償行政裁決書。
    蔡珠祥在訴狀中稱，按6500元/平方米的方案，市場價已漲至2.5萬元平方米，買不到原來三分之一的房子，是極不公平合理的。
    這場官司蔡珠祥沒有勝訴。相反，8月中旬，深圳市羅湖區法院受理了深圳市國土局的強制執行申請書。國土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆遷人合法權益所受損失進一步擴大”?！澳菚r，我聽說有村干部準備了上百個盒飯（意味著有上百人參與），要對我的房子強制拆遷?！辈讨橄榛貞?。
    但很不湊巧，8月18日，國土部要求各地禁止行政命令強制拆遷。
    對蔡氏小樓強制拆遷一事就沒了下文，其時包括蔡珠祥尚有三戶釘子在工地中。形勢開始反轉，“物權法將要實施，誰敢拍板強拆這里？他們的錢還押著，除了要付利息，每月還要給其他拆遷戶補貼租房費數十萬。越拖對他們越不利?！辈讨橄檎f。
    9月21日，羅湖區法院和拆遷雙方調解了四次。當晚七點，雙方簽下了那份天價拆遷補償協議。9月22日，一千兩百余萬元補償款打入蔡家賬上。9月29日，蔡珠祥在《感謝信》中寫道：“一年過去了。在這一年里，我非常感謝境內外的各界媒體、熱心人士和網友支持，感謝國家法律逐步完善，也感謝深圳市政府、市人大重視?！?BR>    網上有人稱他為刁民，有人認為這樣的天價賠償會阻礙城市建設。蔡珠祥辯解：“我認為，我所做的，只會讓政府在以后的拆遷中做得更規范，更好地保護各方的利益?！?BR>    同在蔡屋圍拆遷區，另兩幢“釘子戶”，至今還沒得到補償，雙方仍在談判。

權利會否被濫用
    “蔡屋圍金融中心”兩戶尚未拆遷的“釘子戶”繼續影響著深圳市的“華爾街計劃”。
    事實上，深圳的土地越來越少，城中村正在成為政府發展城區的重要資源。但要“改造城中村”，就繞不開這樣的不愿拆遷者。
    據深圳市國土局4月份統計，深圳35.8萬原住民差不多一人“種”下了一幢房子——城中村自建房共有35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米。在城中村改造中，只要出現一個蔡珠祥，就夠地方政府忙乎了。
    羅湖區委宣傳部在給南方周末記者的回函中稱：“其他城中村和公共服務設施的改造與它有著千差萬別的不可比因素。因屬個案，個案有個案的做法，它對其他的改造拆遷沒有普遍性和可以借鑒的意義?！?BR>    已經對物權法頗為熟絡的蔡珠祥說：“建金融中心是商業利益，所以我根據物權法可以和他們自由談判。但如果是像建地鐵、政府機構這樣涉及公共利益的項目，根據物權法個人利益要服從公共利益。所以不用擔心遵守物權法會增加城市公共建設的成本?！?BR>    如何防止地方政府主開發商可能濫用“公共利益”侵犯私人物權，或者個人濫用“私人利益”妨礙公共利益，是此間關注的焦點。深圳律師張茂榮律師認為，為防止權利濫用，開發商與地方政府應全面改變原來簡單、粗暴的拆遷方式，“為什么非要等到釘子戶出現后才給予高額補償？政府的補償標準為什么對于釘子戶就失效了？這不是明擺著鼓勵全體拆遷戶去做‘生命不息、戰斗不止’的釘子戶嗎？”
    而蔡珠祥，在拿到千余萬元拆遷補償后，去買了幾套房。夫妻倆、兒子各住一套，剩下的出租，作為生活來源。他的兒子仍無業。
    （南方都市報記者梁永建、李斌、唐潔對本文亦有幫助）