房地產策劃人現身解密樓房定價，與成本無關

    說到瘋漲的房價，不得不提到我從事的這個行業。雖說一個樓盤的售價最終是由開發商老總確定，但最初價位卻是由我們“建議”的。
    我是一名資深房地產策劃人員。一般而言，一個項目（樓盤）的定價方法有兩種：一種是成本核算法——通過計算成本加上利潤核算，得出最終市場價格。另一種是對比核算法——通過和同地區內同質樓盤的價格對比，得出最終的市場價格。賣白菜采用前一種，而賣房子一般采用后者。
    舉個例子。某地塊有個新項目A（已經封頂），我們按照市場比較法進行價格預算，就必須先搜集該區域可比的、類似的B、C、D、E等樓盤的當時售價（注意，是當時），然后在根據一系列的系數比、權重比進行演算，從而得出A樓盤的售價。
    也許有人會說，很多行業不都是這樣制定的嗎？別急，聽我慢慢道來。
    市場比較法，固然其根本因素參照的有成本、供求關系等，但最重點的，還在于“市場”二字。很可能成本等都沒怎么變化或者變化很小，但當市場發生了變化或變化很大的時候，售價也是會跟著發生很大變化的。
    還是A樓盤。它在2005年時用市場比較法，與B、C、D、E等樓盤進行參照對比后，演算得出該樓盤的售價為5000元／平方米左右，投資回報率為23％。但因種種原因，該樓盤在該年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市場推售。在此期間，該市的房價一直處在跳躍式的增長階段。但此時，A樓盤還會以2005年時推算的售價出售嗎？答案絕對是否定的。因為我們用的是市場比較法，是根據市場變化而變化的。因為我們當初參照的B、C、D、E等樓盤的售價都發生了變化，不再是2005年時的價格了，而是2007年的價格。所以，我們必須根據最新的（2007年）價格再重新進行演算。
    也就是說，只要其他樓盤的價格上漲了，我們用市場比較法算出來的新樓盤的價格也絕對是要上漲的。再加上一般定價規律，還要加進一些未來升值等因素，所算出的售價往往會高于目前市場均價。
    此時，我們通過最新的參照價格數據，得出的A樓盤的售價為9000元／平方米，而投資回報率也變成110％了。因為A樓盤的成本并未增加很多（建安成本基本沒增加，增加的只有管理成本等，但與增長的售價比，幾乎可以忽略不計），但售價卻幾乎翻了一倍。
    各位這下看明白了吧。根據市場比較法算出來的新項目的售價，永遠是高于以前的同比舊項目的售價的。而且，只要其他項目的售價漲了，不管你新項目的成本有沒相應的增加，而售價卻永遠是會跟著其他項目上漲的。這就不難理解很多開發商“捂盤”的真正原因了。
    所以，每當有人問我樓價會不會下跌，我都反問：“你說呢？”