陸家嘴“天價”公寓再現疑云

陸家嘴金融貿易區的開發帶動了周邊樓價的上漲，位于附近的陸家嘴中央公寓也因此受益　　Phototex／圖

    位于上海浦東新區黃金地段的陸家嘴中央公寓，曾經以“天價造樓”的形象“一舉成名”。
    今年4月，中央電視臺《新聞調查》曾就該項目的成本進行調查，項目開發方聯合房產的財務總監葉美華在節目中表示，公寓的平均成本在7580.23元/m2，包括土地費2580元和建安費用4011多元。央視的調查顯示，項目涉及的多項原材料及配套工程的成本，均遠高于市場價。
    這一“天價造樓”新聞線索的提供者，是聯合房產的股東之一：上海耀國能源科技有限公司（以下簡稱耀國能源）。在此后的媒體報道中，耀國能源有關人士堅持認為，由于中央公寓項目成本遠高于合理成本，加上人為操縱的過低售價，使得聯合房產在該項目中的損失高達數億元。
    一個在外界看來已經賺得“盤滿缽滿”的地產開發項目，為什么會遭到來自內部利益相關方如此堅決的抵制？冒著被視為“業內叛徒”的風險揭開中央公寓的“成本黑箱”后，小股東耀國能源究竟想達到怎樣的目的？

“天價造樓”的背后
    陸家嘴中央公寓的開發公司上海陸家嘴聯合房地產有限公司（以下稱聯合房產）成立于2002年6月，是由上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司（以下簡稱陸家嘴金融）與另外兩家股東上海世紀道房地產開發公司（以下簡稱世紀道公司）和耀國能源按6∶3∶1的股權比例組建的股份公司。
    控股60%的陸家嘴金融的母公司為國資控股上市公司上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司，而另外兩家小股東均為私人企業。
    從某種意義而言，可以將聯合房產視為陸家嘴金融為開發中央公寓而成立的項目公司，而另外兩位小股東則以共同出資的形式參與該項目的開發。
    在為共同利益走到一起兩年多后，沖突開始在小股東耀國能源與另兩個股東間出現。作為國有控股的房地產項目，按照常規的做法應該在項目啟動前提交工程預算報告，按照相關規定進行工程招標，并在分期銷售完成后提交結算報告。
    但是在中央公寓項目中，不僅在初期沒有董事會通過的預算報告，在銷售完畢后，也一直未進行總結算，“這在建筑界是非常罕見的，沒有預算，也沒有結算，更何況是國有占大股的項目?！币晃恢ろ椖績惹榈臉I內人士向南方周末記者評論道。
    該人士同時表示，該項目的總承包商中國建筑第四工程局華東分局（以下簡稱中建四局）也并不是通過公開招標的方式獲得承包資格的。據該人士回憶，當時還有幾家建筑商被“聯合房產”邀標，其中有浙江的民營企業，也有上海當地的國有建筑商，中建四局以近6億的價格成為參與邀標各方出價最高的企業，“最初報價的某建筑商總報價為4.8億，最后還主動下浮了12%，而報價最高的中建四局僅下浮6%?！?BR>    隨著一期工程開始銷售，身為小股東的耀國能源開始為獲得“知情權”而做出更大的努力。在他們看來，了解整個工程的真實成本，是測算自己應得權益的前提，也是自己作為股東的基本權利。
    耀國能源完全不認可公司財務總監披露的造價，“漏洞太多了，本應計入工程總造價的電梯、綠化等工程成本又通過分包被重復計算，怎么可能沒問題？”耀國能源的總工程師顧銀德表示，如果按照行業均值，陸家嘴中央公寓一期項目的凈利潤應該有10億元左右，而不是現在的4.7億。
    對于耀國能源的這一測算結果，作為承包方的中建四局有關人士并不認同。中建四局該項目經理王永軍認為，中央公寓的高成本是因為“開發商的高標準導致的高造價”，“東西都擺在那里，圖紙也在，如果有問題是蒙不了專業人士的?！彼陔娫捓飳δ戏街苣┯浾弑硎?，由于現在有很多高新材料在建筑上使用，因此不能簡單地僅以價格來評估成本高低。
    耀國能源的財務顧問喬培圻向南方周末記者透露，在今年4月12日的一次股東大會上，突然出現了新增議程——審議工程審價書，而這一審價書正是在4月份央視調查時，聯合地產所提供的造價成本依據。
    喬培圻當場拒絕在股東大會記錄上簽字，“但他們和管理部門說，不是我們不同意，只是放棄了，反倒成了他們有理?！?BR>    而在另一條路徑上，耀國能源卻似乎找到了新的突破口。

七千多萬飛去來兮
    2007年3月29日，耀國能源關于查賬權的訴訟獲勝，正式獲得了查賬的權力。而在攤開詳細的賬冊后，更多的“不解之謎”浮出水面。
    耀國能源相關人士向記者表示，聯合房產與中建四局簽定總包合同是在2004年2月，但在2003年 12月聯合房產就已經劃款6665.9萬元給中建四局，2004年1月又劃款500萬元。
    “一般都要求總包商要帶資多少，如何分期付工程款，哪里有先付給總包商巨款的事情？”有熟悉項目操作流程的當地開發商向記者開玩笑地說道，業內都是開發商“欺負”工程商，這里怎么變成工程商“欺負”開發商了。聯合房產的賬冊顯示，預付逾7100萬工程款的同時，公司又向二股東世紀道公司借了7000多萬，最后，預付的工程款沒回來，借得的巨款也沒有歸還，但三方竟然在2004年12月將預付款與借款平賬了。
    耀國能源的財務顧問喬培圻表示，在他四十多年的稅務工作中，未曾見過這種沒有任何原始票據和法律關系，就進行巨額財務處理的事情，這屬于法律明文禁止的挪用資金行為——喬培圻退休前為上海南匯稅務局主任科員。
    “從時間來看，這筆款就是通過這種手段體外循環了，實際達成了挪用公司資金的事實?！眴膛噗哒f。
    蹊蹺的巨額往來款，聯系到未公開招標、無董事會通過的預算及完全不符合行業規律的造價數字等等，令喬培圻確信其中存在巨大的問題。
    “除了七千多萬的工程款莫名其妙地與借款對沖外，還有多處涂改、更換賬頁的痕跡，同時，由于看不到原始票據，還有數量龐大的往來款性質無法判斷其為正常?！眴膛噗哒f，他向記者表示，如果沒有其他的利益，自己無法理解“為什么國有出資人會如此不盡心管理項目”。
    聯合房產總經理高寶泉是公司二股東世紀道公司前股東曹建英的丈夫。2001年4月，曹建英與錢思解共同出資設立世紀道公司，其中錢思解出資4200萬占七成股權，曹建英出資1800萬元占三成股權，公司設立時，曹建英為世紀道公司董事長。正是因為這種出資關系，使高寶泉成為聯合房產的總經理。
    令人不解的是，2004年4月8日，曹建英以1元的價格將自己在世紀道的股權轉讓給了吳均軍，吳均軍為錢思解的妻子，她隨后成為二股東派駐聯合房產的監事。
    記者于9月18日打通高寶泉的手機，高寶泉告訴記者：“找陸家嘴集團，找浦東新區政府?！彪S即掛掉電話。記者此時剛表明身份，尚未來得及提問。
    二股東世紀道房產公司的董事長錢思解9月18日兩次接聽記者的電話，但未就事件做任何實質性評價，僅表示：“你應該去問董事長毛德明?！泵旅鳛殛懠易旃煞莨镜亩?，聯合房產的董事長，他在9月18日在電話中向記者表示，“沒有時間接受采訪”。
    而聯系陸家嘴股份公司的董事長楊小明也未能成功，該公司辦公室人員告訴記者，“他出差去國外了”。
    陸家嘴中央公寓原計劃分三期開發，先交清第一期地款，后續逐步付款、開發，但這個計劃已無法實現了——由于聯合房產未能按照付款合同的時間付清二、三期地款，從而失去了對該項目二、三期的開發權?！鞍凑諈f議，樓板地價為每平方米2500元左右，我們怎會放棄？”顧銀德說，他認為，正是由于不正常的往來款導致公司現金缺乏無法付清地款，“我們曾多次表示缺錢我們可以出，以增資的方式擴充資本金，這樣就可以解決地款的問題?！?BR>    在小股東看來，房價越走越高的時候，失去了項目的二、三期，意味著損失掉了幾倍于一期項目的收益，由此開始不停奔波，“二、三期項目的流失是完全不符合公司章程及法律的?！鳖欍y德表示。
    二、三期項目流失，按股權比例計算，二股東的損失則應三倍于小股東，但錢思解在電話里并未就此問題做任何評論。