深圳新土改：城中村“更新”博弈

城中村改造牽扯到村民、租客、開發商等多重利益，又混雜著復雜的土地權屬問題，每往前一步都困難重重。但倘若能就此探出一條新路，深圳將開辟一片全新的“土地”。

2014年8月8日中午，深圳白石洲，高溫下的空氣白茫茫的。一名箱包店老板正百無聊賴看著街上的人。他住在這里7年了，不知道什么時候拆遷，也不知道租客是否會有補償，“是快拆了嗎？”他追問南方周末記者。

白石洲是深圳最大的城中村之一，2700余棟村民的自建樓里，住著近15萬人，幾乎都是外來人口。

在7月初公布的《2014年第二批深圳市城市更新單元計劃》中，白石洲所在的沙河五村改造項目備受關注，擬拆除面積達45.9萬平方米，遠超其他項目，被稱作“舊改航母”。

2014年深圳市已陸續推出三批城市更新計劃，有工業地塊，也有商業、居住地塊。城中村改造是其中的重要部分。

不同于工業用地，城中村的改造更加直接地牽扯到村民、租客、開發商的利益，又混雜著復雜的土地權屬問題，使得城中村改造在整個城市更新項目中顯得尤為困難。

8月，南方周末記者走訪了深圳的白石洲、上步村、湖貝村等地，它們在城市更新中牽扯出的土地歷史問題、村民利益交鋒、租客生活變遷，縮影出一個高速現代化進程中的“人與城市”。

解決歷史遺留問題

白石洲的房子租金最高的一棟，月收入可達24萬。當地人有個說法：有本事的做生意，沒本事的給人家打工，再沒本事的就靠收租過生活。

深圳的中心城區由地鐵一、二號線圍成，白石洲距中心僅隔一站路。沙河路串聯起了白石洲的大部分住宅區，地鐵站就在沙河路口。

便捷的交通條件、還算低廉的租金成本，使得這里成為“漂”在深圳的打工族、創業者們首選的出租地。除去2000名左右的村民，這里居住著近15萬外來人口。

比起現代化的商業小區，這里的生活條件不算宜居：“拉手樓”密布，巷道狹窄，幾乎透不進光，還簇擁著各種餐飲小店、夜間燒烤攤。白石洲股份公司一位負責人說，居民區太窄，連救火車都開不進來，一旦失火，很容易“火燒連營”。“一條300米長的路，因為商販、車流堆積，至少要走半小時。”

年輕的原住民幾乎都住到了別處的商品房小區中，只有老人們還因留戀鄰里關系居住于此。如今走在白石洲的街道上，能見到的基本都是租客。對于拆遷，他們沒有話語權。

一位祖輩居住于此的村民告訴南方周末記者，自改革開放以后，白石洲經歷了三輪建樓熱潮。

第一輪建樓潮起始于上世紀70年代末。當時，一批村民前往對岸的香港掘金，港商則在“三來一補”政策的吸引下來到白石洲建廠。白石洲屬于廣東與香港的交界處，電影《羊城暗哨》講述的就是1950年代國民黨特務由香港偷渡深圳、在白石洲靠岸的故事。

一出一入間，空了祖屋，來了租客。赴港淘金者回鄉后，原有的瓦房出租，自己蓋起了二層小樓。

深圳高速城市化的步伐自此開啟。從1979年到2011年，深圳市建