深圳如何“變”出新的工商業用地

在大量工業用地使用權即將到期之時，深圳借機開始土改。通過這次改革，深圳希望能為未來發展獲得更多的工商業土地。

在掌握了“工業用地改造”和“土地整備”這兩大產業用地資源之后，對于人口密集的城中村，深圳得以放緩腳步，嘗試引入更多元化的力量，修正深陷于開發商和村民“拆遷博弈”的改造模式。

土地新算盤

2014年8月，原本繁華熱鬧的華強北電子市場被一道剛剛建起的圍墻截斷了道路，仿佛悄然退出了車水馬龍的深南大道。

許多過路的市民都以為華強北在“修地鐵站”，只有少數深悉深圳城市更新規劃奧妙的知情者，才知道這里是深圳城市更新的另一個“戰場”。

“許多人都以為城市更新就是城中村改造。”深圳市規劃國土發展研究中心規劃設計所所長顧新告訴南方周末記者，其實政府通過城市更新獲得工商業用地的“主戰場”之一，正是像華強北這樣已經高度繁華、卻依然掛著“工業用地”頭銜的區域。

在被視為深圳城市更新綱領的“1+6”文件中，大量的配套文件均與產業用地和用房轉型有關，其中像“創新產業用房”、“工業樓宇轉讓”等相關規定，更像是為這些“前工業用地”轉型而度身訂造的管理細則。

在城市規劃中被無奈地“擱置”了近二十年之后，政府為什么突然信心滿滿地對這些“老大難”土地展開了攻勢？奧妙其實很簡單，那就是大量工業用地的30年使用權即將到期。

使用權到期后的土地，企業業主要么交還政府重新投入市場流通，要么就必須按照嚴格的功能規劃，向政府主動申請城市更新改造。

如果不能通過更新規劃的要求，政府就可以按照“房地分離”的模式，將符合規劃的房產保留，其他違章建筑則在收回土地后拆除重建——這意味著原本使用效率低下的大量“違章建筑”，將被功能合理、配套完善的城市商