【馮氏風馬?！狂T侖專欄 房地產正處于“青春期之后”

到湖南，都要問一下“爸爸去哪兒”，我開玩笑說今天爸爸都在關心：房地產去哪兒？房地產今后幾個時期我們怎么看？現在房地產處在什么階段？我個人感覺現在是處在青春期結束以后。青春期之前人不分男女，人之初，一團肉。但是青春期最大的特點就是長個兒、長身體為主，到了青春期結束以后，開始長頭腦，長智慧，人也就進入一個全新的發展階段。這就是房地產正在經歷的階段。

接下來房地產的發展跟以前會是非常不一樣的，房地產青春期就是住宅，只要有住宅，上規模就可以了。但今后的房地產要復雜得多，有住宅，有非住宅，有購物中心，醫療，又有政府，連監獄都可以去做??我們未來的創新方向大體上就是——堅持一個使命，沿著一條價值鏈，以四種模式展開。

一個使命：創造最具價值的人造空間

房地產是干什么的？相信大家都有很多的思考，在我看來，房地產的使命就是創造最具價值的人造空間。人造空間有兩種，一種是移動的——汽車，這是人造的移動空間；另一種是固定的人造空間。房地產的使命就是創造最具有價值的人造空間。

這個“最具價值”由哪些事情決定？第一是位置，二是技術，三由管理決定，第四是運營方式。比如說技術很重要，如果沒有空調，沒有燈光，沒有新能源，這個商業空間的價值就大大地降低了。還有運營管理對于商業空間的價值也非常重要。比如住酒店，客人進來第一個事情，鑰匙不能用，等工程部把門撬開，才能進去——這種運營管理，別人還會來第二次？所以運營管理對于運營價值、對于空間價值非常重要。

一條價值鏈：由制造業到服務業，再到金融業

房地產作為一條價值鏈來看，下端是制造業，就是開發業；中間是服務業，就是運營、管理、資產管理服務業，再上面就是金融業，由制造業的價值鏈到服務業，再到金融業，這個由下到上的過程是房地產價值鏈的全部。在價值鏈的不同位置，創新的內容很不一樣。大家來看住宅，傳統的住宅開發，它的價值鏈在制造業這個范圍，誰規模大、成本低、速度快，就最牛。這就是制造業的競爭，創新無非就是這樣。

眾所周知，制造業的競爭非常激烈，全球都一樣。我們在制造過程的生產率提高了，成本降低了，但在兩頭的研發成本和市場營銷成本是加高的，銷售收入和利潤是在減少的。所以制造業的利潤越來越窄，有很多維持不下去。怎么樣增加制造業的競爭力？兩件事情，一是細分市場，把細分市場做到極致；另一個是服務，圍繞著住宅所有的服務，跟移動互聯網結合，跟全方位的健康、保險結合，抵消在制造環節的利潤下降。

房企的四種商業模式

金融和不動產的結合，當物業出租特別好的時候，有可能把產品金融化，把租金金融化變成債券，賣出去，這叫做不動產投資信托，或者是其他的創新的金融產品，而這類的金融性的不動產，在未來發展很快，最近房地產的債券都在抵債，這都是房地產金融性的服務。第一種商業模式非常簡單，開發模式——做了賣，制造業，這種模式大家非常地熟悉，但是這種模式問題在哪里?在中國目前這個模式幾乎走到頭了。資本市場對這個模式的估值，股票價格等于甚至低落于凈資產后，開發商只能做兩個事，退市和轉型。

第二種模式叫做資產經營管理類的，就是商用不動產，以運營為導向的模式——拿到資產，自己管理經營，把它做好。這種模式的估值在資本市場上是15到20倍，是未來大家要研究的創新的一種方法。

第三種模式，金融類，如果把國貿這種物業作為金融產品，再賣出來，估值是20到30倍，這是第三種模式，金融性的不動產估值更高。

第四種模式就是互聯網。有一件非常牛氣的事：一家互聯網公司成立四年，讓大家把房子在網上放租，誰要租就上網看，現在網站有60萬間房子，每天成交量約4萬，估值120億美金。近段時間全國的房地產和互聯網的聯系很多：從產品到客戶端，交易、出租，這是一類，做得不錯；第二種是智能家居，整合室內；第三種是物業；第四是自由定制的模式。

總之，互聯網和房地產的結合，這類的商業模式創新空間很大，未來市場的估值巨高。（文字來源于馮侖個人電子雜志《風馬?！穡ww.fengmaniu.com）

【作者簡介】

馮侖 萬通控股董事長。他是企業領袖，卻常常被冠以“思想家”之名。他造房子，也寫書，有《野蠻生長》這樣的宏大敘述，也有“馮段子”經典語錄流傳于世。