血戰沈陽太原街 222場官司

◆ 因為“胎里帶的毛病”，沈陽萬達太原街商鋪先后開業了5次，更換了19任總經理，仍然生意慘淡，最終不惜花費8.9億元從業主手中回購商鋪，拆除重建。這一過山車式的經歷，濃縮了中國商業地產曲折前行的十年。

“爬過一個陡坡，面前是一片平坦的高原”，沈陽太原街之于萬達，便是這樣一個陡坡。

這條百年商業街如同一個大舞臺，濃縮了中國歷史的許多重要章節。它是沙俄租界里的“四平街”，偽滿時期的“春日町”，解放后定名“太原街”，改革開放后中國商業地產的主戰場之一。

新世紀之初，太原街計劃整體升級改造，地產大亨紛紛落子此處。作為領軍者之一，太原街萬達廣場店是率先在沈陽引進商業地產概念的大型項目。

2003年太原街萬達廣場商鋪高調開盤，賣出每平米6萬的天價。令人意想不到的是，此后這個項目一共開業了五次，更換了十九任總經理，萬達內部一度把這個項目稱為“總經理的墳墓”。

如今，太原街萬達廣場終于浴火重生。它過山車式的經歷，也是中國商業地產曲折前行的十年。

百年老街上的新成員

在東北，改革開放的春天比南方來得更晚一些。2002年，萬達給沈陽的地產界帶來了一個新的概念：商業地產。

在當時的地產界，商業地產就是住宅底下帶著銷售網點，或者建一個獨立的商場，根本就沒有綜合體概念或者說叫商業地產的概念。

作為當時萬達在全國開工9個項目之一，沈陽項目以引入世界五百強企業為經營模式，打出“吃喝玩樂一條街”的口號，成功吸引了投資者的目光。

2002年10月到2003年12月，沈陽萬達廣場356個店鋪，近100%銷售，每平米單價6萬，回籠資金6.5億，創下了沈陽地產銷售的奇跡。時任沈陽萬達地產廣場公司副總孫偉入職第一天便等來了一對前來購買店鋪的年輕夫婦。在詢問過一些細節之后，這對穿著十分平常的夫婦便決定購鋪。

時隔多年，回想起接過存折的那一刻，孫偉依舊有些激動，“我記得那個存折是黃色的，農業銀行的，存了兩百萬。那個時候一下子能拿兩百萬，恐怕沈陽市都沒幾個”。

胎里帶的毛病

太原街萬達廣場在2003年圣誕前夜開門迎客，沈陽的寒風不但吹跑了人氣，也吹破了業主們的財富夢。

事隔多年，沈陽萬達的老員工辛立對當時開業的情況依然記憶深刻，“整個賣場，除了業務員，幾乎看不到一個客人，生意比沈陽的天氣還要冷清”。

日后萬達董事長王健林將此總結為“胎里帶的毛病”，即規劃設計和商業定位出現的偏差。

考慮到臨街店面并不適合北方氣候，萬達為露天的步行街搭蓋了一個透明大棚，并在通道兩側裝上大量大功率的空調機，甚至前后三次開業，連換了十幾任總經理，但這一切的努力并沒有緩解業主心頭的寒意。第二年開春，天氣回暖，商場冷清依舊。

由于生意慘淡，商鋪業主紛紛要求退鋪，甚至把萬達送上了被告席。

“一共是222場官司，”沈陽萬達地產公司客戶經理孟哲幾乎參與了每一場官司，“其中有一個業主就打了5場官司”。雖然萬達均以勝訴告終，但與業主之間的矛盾卻因此不斷被激化。

在那段時間，作為業主貸款擔保代表的孟哲隔三差五便會接到銀行通知他業主斷供的電話，“有一半業主是貸款買鋪，有些人一個月就要還三萬塊貸款，實力差點的就扛不住了“。

銷售出去的商鋪就像一塊傷疤，就此放棄還是徹底醫治，考驗著萬達的決策者。在孟哲的記憶里，萬達的高管們商討了三天三夜，領導層激烈交鋒。有股東提出，“一二審的官司都已經贏了，從法律層面講，萬達完全可以置之不理”。另外，如果回收店鋪，萬達至少要損失十億。

因此，當親耳聽見總經理通報完退鋪決定時，孟哲和他的同事們一片嘩然，

“當時的萬達，可不是今天的萬達，我們沒有那么多錢。”孟哲記得當時的退鋪合同打款日期留了半年時間，萬達不僅要退還購房款，還要支付相應的利息，“當時資金不夠，合同簽訂的打款時間就定在了2006年年底。”

萬達董事長王健林事后復盤當初力排眾議決定退鋪的原因有三：第一沈陽萬達廣場成為一個沒有辦法改變命運結局的店，就是初期設計定位錯。從那起，萬達下決心自己成立規劃院。第二，沈陽是遼寧的省會，萬達在遼寧起家，在這留下一個永遠抹不去的傷疤，今后怎么樣在全國、全世界發展商業地產？這個矛盾必須要解決。第三，萬達不是一個不想做百年企業的企業，也不是一個不負責任的企業，雖然官司勝出以后完全可以置之不理，但為了百年企業夢想，為了企業品牌，為了商業地產長遠的發展戰略，所以下決心把這個項目收回，拆掉重建。

一年內賣出去的店鋪，萬達在宣布消息的一個月內收回了86%的店鋪。但剩下的14%，萬達用了近三年時間。

退鋪過程異常艱難，萬達只能退一間拆一間，在暖氣技工王勇的印象中，這片場地七零八落得就像經歷過一場空戰。直到2008年的某個清晨，王勇和他的同事們發現，那片類似戰后殘垣的房子終于消失不見了。

一次成功的試錯

從一片平地開始，最終又回到平地，當年共賣出6.5億元的商鋪，萬達花費了近8.9億元收回，算上當年的投入和后期建設，萬達在這個項目上支付了十多億元學費。

在當時地產圈內，此事曾震驚一時。當萬達退鋪事件發生時，羅躍東正在一家小型地產公司擔任商業地產項目的總經理，在他看來萬達的退鋪需要巨大的勇氣，但對于萬達日后的發展來說，這樣的經驗教訓卻是最寶貴的財富。

一年前，羅躍東入職萬達擔任沈陽萬達地產有限公司總經理，他從未想過，自己那么快便遭遇到了同樣的考驗。

第三代萬達廣場的規劃吸取了沈陽太原街項目分開銷售的弊端，內部的商場作為一個整體只租不售。但廣場周邊，會搭配建設一些寫字樓或者幫襯一條步行街用于分散銷售回流資金，這些步行街被稱為金街。

沈陽北一路萬達廣場是萬達在沈陽建設的第三座萬達廣場，2014年上半年，環繞這座廣場的金街經營陷入困難。

按照羅躍東過去的經驗，這類已經出售的物業，其實可以不用理會，但萬達總部卻特批了近千萬用于盤活金街。

利用萬達的商業資源，羅躍東請來了專業的團隊幫助商戶招商。同時，還對整條金街外觀進行統一改造，“把它做成很有風情的步行街”。此外，為了促成租戶和業主早日就租金達成一致，萬達對店鋪實行變相補貼。

與當年沈陽太原街項目的“胎里帶的毛病”不同，通過一系列措施，如今萬達北一路的金街已經成功盤活。

羅躍東從事地產行業已有17年時間，是國內第一批商業地產的從業者。在他看來，萬達太原街項目絕對是一個可以寫進教科書的經典案例。

無論是萬達規劃院的成立還是”城市綜合體“概念的出爐均與萬達太原街項目的試錯密切相關。經歷過萬達太原街的回爐重造，萬達從商業地產的門外走進了門內。

2009年11月20日，第三代萬達廣場在原太原街萬達廣場商鋪的地基上拔地而起。時至今日，在許多沈陽人的印象中，萬達廣場從一開始便是現在的模樣，而曾經慘淡經營的“萬達·泰原金座”似乎從未出現過。

不過，在萬達商業地產發展史中，這卻是一座難忘的紀念碑。