寧波鄞州造城記 水稻田上的城市中心

◆ 進退兩難的萬達，把第三代城市綜合體落在了寧波鄞州的水稻田上，從此，“一座萬達廣場，一個城市中心”，遍地開花的萬達成為參與推進中國城市化的重要引擎。

經歷了長春和沈陽的波折，萬達一度沒有退路。

“在這種環境下，我確實猶豫過，猶豫過多次。”十年后，王健林在央視《開講啦》坦言，當時他給自己——也是給團隊的目標是，做到2005年底，做滿五年，“咱們還是這么跟頭把式的，咱們就撤！”

這次演講主題是：“再堅持一會兒”。

王健林最終堅持到了今天。

他邁進了寧波郊區的水稻田，這一步，不僅讓萬達站穩了腳跟，并吹響了向全國進軍的號角?，F在遍布全國的萬達廣場，正始于此。

“你看，我可以改變城市的面貌，樹立新的地標，帶來上萬人的就業機會，創造數千萬的稅收。”王健林說。

水稻田上造城

王健林用鉛筆親自設計了第三代城市綜合體的雛形——一座集萬達廣場、酒店、住宅、寫字樓于一體的“城中之城”。

以室內商業步行街為核心打造萬達廣場，集聚購物、餐飲、娛樂功能，只租不賣；拉回住宅地產的住宅、寫字樓，只賣不租，保證資金回流。

總而言之，萬達城市綜合體不但賣房子，還是房東。用王健林的話說，“2006年，我好像終于明白了什么是商業地產。”

第三代城市綜合體第一個產品，落在了鄞州——原本的寧波郊區。

寧波市鄞州區常務副區長沈權證實，在雅戈爾集團股份有限公司董事長李如成勸說下，王健林決定來寧波一試。當時負責接待的時任鄞州區副區長毛宏芳（現任寧波余姚市市委書記）希望萬達能建在鄞州區。

2004年，王健林看到的鄞州還是一片水稻田，除了稀疏錯落的房子，“荒無人煙”?，F任余姚萬達廣場成本副總苗善嘉2004年來寧波分公司應聘成本部安裝工程師，差點找不到地方。

民諺說，無寧不成市。寧波商業氣氛濃厚，但那時的“市”亟需擴容，建設城市副中心的責任，落在了郊區的鄞州。

鄞州2002年撤縣建區，當時已開發了大量的住宅，但夜里一看，燈火稀少，就缺一個核心商圈。這正好是萬達的優勢所在，它可以提供一攬子的解決方案。

萬達有個更大膽的決定——在城市中心之外，再造一座城。雙方一拍即合。

拆了改，改了拆

周其培是地地道道的鄞州人。2004年進入萬達寧波分公司前，開了6年出租車，因為太累，才投奔了萬達。“大企業，穩定有社保”。8年下來，他感慨：“沒想到比開出租車還累。”

周其培剛來公司時，看著在建的萬達廣場很奇怪，“感覺總是建了拆、拆了改、改了再建，昨天這里還能過，今天就被墻堵住了，明天再走墻沒了”。

當時的成本部安裝工程師苗善嘉有著更深刻的感受。

空調、消防、強電、給排水、市政管道、電梯設備的建造成本和施工控制這些活，她在之前的公司已經干了16年，來了萬達，她卻差點應付不了，“變化太多”。

那時萬達百貨還沒有成立，鄞州萬達需要自己尋找合適的百貨公司合作。一開始是大洋百貨，后來換成現在的銀泰百貨。這一換，內部結構都得變，做好的活需要拆掉重做，“成本浪費巨大”。

苗善嘉想到了廢物重新利用的方法。能夠利用的部分就不動，不動就需要銜接，如何銜接起來需要對現場的極度熟悉，她干脆把辦公室搬到了現場。不到十平米的辦公面積里擠下了四張桌子，其余的空地成了沒有辦公桌的同事的好去處。坐在辦公桌后面，面前的資料沒過她的頭，“全部都是簽證變更，拆了改，改了拆”。

對建設者來說，還有一難：萬達速度帶來的搶工。他們選擇分配到人，負責沃爾瑪這個店的是“店長”，整地下室一層的負責人叫“室長”，管室內步行街這條樓道的為“道長”。五六點到現場——晨會——忙一天——晚會，“都沒有固定下班時間，那時干勁很足，因為你在探索一個新的東西，雖然不確定，但是一旦干成，成就感是無法形容的”。

搶工持續到了開業的前一晚。打掃室內垃圾、鋪紅地毯、吹氣球、搭主席臺，通宵干活的不在少數，“但大家都挺激動”。

2006年12月22日，鄞州四明路前萬達廣場，鄞州萬達店正式開業。數據顯示，鄞州萬達開業當天吸引了20萬人。

苗善嘉指著窗外說，“這么大的廣場四周圍全是人，你想想得有多少”。周其培也數不清，“那個時候旁邊都沒有什么小區，人不知都從哪里跑過來的，特別多人”。

“我住萬達那兒”

過往連司機都找不著北的水稻田，成了寧波城的南中心。

“萬達繁榮了鄞州新城區。”鄞州區常務副區長沈權提供了一組數據：平日每天人流量7萬-8萬，周末節假日13萬-14萬。

三輪車司機俞師傅很喜歡來萬達附近招徠生意，“如果這塊沒人，那其他地方就更沒人了”，他覺得鄞州萬達的發展是新型城市化的表現，“城市化挺好”。

鄞州萬達儼然是一座城中之城。坐著三輪自行車繞一圈，需要近20分鐘。東側是萬達索菲特酒店，往南走，萬達48克拉單身公寓映入眼簾，按著順時針方向萬達住宅區如期而至，680米長的萬達廣場室內步行街，兩層，則是整個建筑群的核心所在。

與萬達的距離，成了酒店和房地產商們招攬生意的金字招牌。在住宿網站搜索，勾選“鄞州萬達廣場商業圈”，會彈出98家酒店。即使是當下的房市寒冬，這里的房價也沒有受到多大的影響。

“鄞州萬達周邊房價從3000多元/㎡，漲到20000多元/㎡，好一點的房子30000元/㎡，與寧波市中心房價持平。”寧波萬達商管公司副總章容微說。

“我家住萬達”——這樣的自我介紹，現在在寧波，是相當自豪的。

王金品一家原本住在今鄞州萬達廣場往西200米處一座一百多平米的平房，因萬達建設拆遷后，搬進了萬達廣場西南方向300米處的鐘盈小區。他家一共分到了五套商品房，除了自住和分給子女們外，還有一套用來出租。

以前，王金品和妻子以種地為生。拆遷后，年過六旬的老兩口，生活費主要來源于每個月收繳的房租，“從村民變成城里人，就是不一樣??！”

《東南商報》記者孫美心評價，鄞州萬達“填補了鄞州中心區商業的空白”。

以前王金品只有到市中心（海曙區）辦事才能順便購物，距離王家十幾分鐘腳程的鐘公廟街道有供銷所，但是東西并不豐富，“和現在的萬達廣場差遠了，現在的日子以前想都不敢想”。

萬達腳下的水稻田，曾經是陳柯翰和他的童年伙伴們玩耍的好去處。“一下雨，田溝溝里的水就漫上來了，龍蝦啊魚啊就出來了”。萬達廣場開業后，這里又留下了年輕人們的歡聲笑語。“去里面找一個好吃的店吃吃飯，去ＫＴＶ唱唱歌，再去神采飛揚玩玩游戲，從小到大的娛樂都在這了”。

在余姚萬達廣場營銷副總經理楊濤看來，第三代城市綜合體產品是萬達生命力最強的一代產品。他將這種模式概括為“萬達的大商業”，即持有物業和銷售物業雙管齊下。從2004年到2014年，這十年，城市綜合體完成了從摸索到完善，再到人性化的提升。 

鄞州模式也成為可復制的經典，如雨后春筍般遍地開花，而這十年，城市綜合體完成了從摸索到完善，再到人性化的提升。

以寧波為例，2010年，寧波萬達江北店開業，萬達廣場室內步行街從680米縮短為350米，七門變兩門，兩層變三層；2013年寧波萬達余姚店開業，二層三層之間的內連廊間距從50-100米，縮短至30米，“雖然成本翻倍，但更人性化”。

苗善嘉是放棄了一家新加坡房地產公司來萬達應聘的。她那時是足球迷，不過是萬達“死對頭”申花的球迷。因為萬達，申花常常只能得亞軍，“一開始忒恨萬達，后來看久了，發現萬達總能在要輸的前一秒反敗為勝，特別佩服它。”