城市綜合體：滿足多樣生活的一種方式

萬達把購物、消費、電影等一系列商業活動和房地產開發組合在一起，在許多城市取得了成功，它是一個先行者。特別是在改革開放以來，城市的商業設施無法滿足人民的需要，萬達所做的工作很有價值。類似“城市綜合體”、“萬達茂”這類商業文化，在美國也有這樣商業跟旅游消費結合在一起的形式。

在1960年以后，尤其是美國，城市創造收入比較快，出現了“郊區蔓延”的現象，在美國這種社會制度下，政府很難照顧到郊區的生活以及經濟社會活動，所以，在郊區出現了比較多的沿著高速公路建成的購物中心。

在歐洲也是這樣，由于高速公路的發展，汽車的擁有量快速增加，城市中心交通擁堵，使得私人汽車進城購物比較困難，因此在大概1970年代以后，沿著高速公路出現了一些商業中心。

我們也知道，在歐洲，郊區的商業中心和城市中心的傳統商業中心之間曾經發生過比較大的社會討論。歐洲已注視到傳統的城市中心本身對這個地區的重要性，所以歐洲也采取了很多的行動，比如改善城市中心、發展公共交通、限制不必要的私家車進入城市中心區，來改善城市中心的交通和購物環境。這樣，逐漸出現了兩種并存的狀況，即郊區有超級購物中心（shopping mall），城市中心則出現了步行街，購物條件和環境條件有了很大改善。

美國的情況也差不多。歷史上美國的移民大多數來自歐洲，所以在美國也出現了所謂的新城市主義等，來推動城鎮中心和城鎮的復興。

我們國家的情況和歐洲有一點差別。1990年以后，我國家城鎮化速度越來越快，出現了好多新區、新城，一些商業綜合體在城市的外圍慢慢形成，來帶動這些新區、新城的發展。這從長三角、珠三角都可以看到。但是，我國社會各界特別看重社會福利保障，特別是中小學教育、文化設施等等，我們現在稱之為基本公共服務，但是商業地產的開發行為很難涉及這些文化教育、公共服務，那些商業中心主要還是以商業購物中心為主。這和美國的情況有一點類似，也跟歐洲高速公路外圍形成的商業中心情況差不多。

萬達“城市綜合體”迎合時尚文化的追求，形成了新的商業模式。這種靠文化產業帶動住宅、房地產事業發展的模式，在國內有成功的，也有失敗的。比如上海的新天地，中間是文化消費，外圍形成一些住宅、地產。它的好處在于，對所在地區周邊的社會文化生態要進行觀察，對人們的需求要準確地把握，才能讓這種模式取得成功。但是反過來說，這種模式也不能簡單模仿，并不是擱到任何一個地方都能生根發芽的。

“城市綜合體”最早是1960年從倫敦開始出現。在倫敦金融中心附近形成了一個所謂的“綜合體”，它把教育、文化設施、博物館、文化中心、學校跟居住、商業購物組合在一起。但是這種商業綜合體，在倫敦當時也引起了很大的爭議和討論，因為城市生活具有多樣性，人們覺得城市生活不是只有這么一種狀態。

城市是一個高度多樣化的經濟社會的綜合體。簡單地按照功能把城市分為居住、工業、休閑、交通，這是不合適的，因為它很難面對復雜的社會需要。購物行為也是如此，靠某種單一的購物行為滿足所有的需要很難，甚至于滿足基本的需求都有困難。

商業地產只是城市生活的一部分。“城市綜合體”是一種商業地產行為。商業行為本身的變化是很快的，“城市綜合體”只是一種形態。商業行為本身也帶有很大的復雜性、多樣性，所以它和特定地區和特定條件也有關聯。萬達可以說具有唯一性，但也不是所有地區都合適。

萬達的幾代產品是萬達針對不同需求研制的產品形式。這種商業形式本身已經注意到了城市居住生活和購物消費之間，或者文化和人的交流之間存在的某種聯系。比如，購買一個房子，你會關心周邊有沒有自己所需要的配套設施。反過來說，有了商業等配套設施，是否就符合居住，這又是另一個關系。我相信人到城市里來，不僅是購物。我們所理解的城市是一個經濟社會活動的綜合體，人在城市里生活，就因為城市提供了復雜和多元的可能性。

(淼也、余勤采訪整理）