圓桌討論：把脈“城市綜合體”

百座萬達廣場的矗立，背后是城市綜合體在中國的萌芽與崛起。十年城市綜合體的疾進，留給中國城市化的經驗和教訓是什么？它的迅猛拓展，邊界和風險又在哪里？而推動者萬達又該如何重新審視自我？

◆ 2001年底進入商業地產行業，萬達先后推出了“單體店”、“組合店”、“城市綜合體”三代產品。特別是2004年發展出以寧波項目為代表的“城市綜合體”后，用王健林的話說，萬達打通了商業和地產之間的“任督二脈”。

◆究竟如何看待萬達的“城市綜合體”？

風行的邏輯

問：作為一種產品，萬達的“城市綜合體”如今遍地開花，本月底第100座萬達廣場即將開業。這種產品風行背后所隱含的邏輯是什么？

張本湧：“城市綜合體”暗合了中國城市化的發展方向，作為一個特大城市的中心，用地緊張、人口密集，肯定要把城市的不同業態組合在一起。

高毅存：綜合性的、一攬子解決了人們衣食住行的生活需求。城市綜合體應中國城市化之運而生，順應了中國城市化發展的需求。城市化，就是大批農業人口轉到城市來，他們需要衣食住行、上學就醫、休閑娛樂，這都是城市綜合體可以滿足的，使這些人感到生活舒適方便。這個意義上來說，“城市綜合體”順應了城市化的發展方向，所以能夠比較成功。 

方正：“城市綜合體”符合我國城市化發展的基本規律，也是我國城市高速發展的一個重要方向。我國城市的土地集約化發展需要高容積率商業地產，城市基礎設施建設滯后，郊區和農村基礎設施配套不完善，同時也沒有像發達國家那樣良好的基礎配套，注定我國商業建筑只能集中在城區發展和建設，加上我國居民的生活習慣和文化傳統仍然希望居住在中心城區，因此城市需要發展大型商業，同時由于土地資源的缺乏和價格高企，城市綜合體的發展成了一個非常自然的選擇。 

傅崇蘭：萬達“城市綜合體”只是一種稱呼，譬如鳳凰城、餐飲城，是中國城市化發展內部的一個細胞。

尹伯成：我認為萬達的“城市綜合體”是物聯網時代萬達擴張的道路選擇?，F在的商業受到電商、物聯網的沖擊和挑戰，在這樣的情況下，如果簡單只做萬達商業廣場的話，可能會遇到一些麻煩，它要進一步擴張，必須要走向多元化，即“城市綜合體”，實際上就是建設多種功能為一體的“群”。

問：應該如何評價萬達的“城市綜合體”模式？它給商業地產和城市規劃帶來哪些影響？

傅崇蘭：在城市，特別是中等以上的城市里，萬達城市綜合體模式可以達到改善地產、活躍城市經濟的作用，推動城市不斷改進，是一種好現象。

張本湧：萬達最大的成功就是起步、謀劃早。與后期相比，萬達初期的影響更大，后期大家被萬達帶動，也開始認識這一模式，現在很多城市也比較熱衷于做城市綜合體。 

高毅存：對于城市發展來說，萬達所引導的城市綜合體這種模式效率高，相對而言能集中人氣、物力、財力。在現階段，基本上可以認為萬達的模式是值得肯定，并可以學習和借鑒的。當然它也并非非常完美，總有些不足的地方，以后隨著不斷的發展可能還會有新的更好的模式出現。

先有商業還是先有規劃？

問：從規劃專業角度來說，“城市綜合體”在實施過程中最需要解決的問題、最大的考驗是什么？

張本湧：國內做得好的城市綜合體不多，很多綜合體只是實現了物理的疊加，沒有真正把各種業態，從規劃到融合上做到位。我主要研究交通，從交通的領域來說，外部交通的肢體和內部交通的組織、人性化的設計還有一定的差距。

方正：從規劃專業角度來說，城市綜合體不宜過分集中在中心密集人流區域，同時交通設施的配套必須跟上。此外，城市綜合體在城市內的數量和比例也需要得到一定的控制，一個城市可以容納的商業綜合體項目也是有限的，商業業態的分布與專業分工也不容許太多的重疊。我國一些發達城市，由于大型商業過多，客流量已經出現了明顯下降，這種趨勢必須引起重視。

朱其瑋：銷售、招商、規模都是需要考慮的，包括城市本身的容量、接納程度，不是說越大越好。

問：城市綜合體的發展，顯示了商業與規劃之間的一種特殊關系。先商業與先規劃，究竟哪一個更符合專業要求？究竟如何科學平衡二者的關系？

傅崇蘭：商業與規劃，二者各有各的專業。商業必須按照規劃來進行建設，否則就是違法行為。商業與規劃絕不是平起平坐的關系，商業必須服從規劃。

朱其瑋：首先要考慮城市整體規劃發展，先以人為因素做規劃，第二步才是做商業，要和當時城市的經濟發展為基礎。

高毅存：商業與規劃是互動的關系，如同“先有雞還是先有蛋”的問題，先后順序說不清。早期是城市規劃影響商業，但是城市綜合體的出現反過來也會影響規劃，它有成功、高效的一面，優勢也會被吸取，對于城市規劃的理論和實踐都會有所吸納和促進。

方正：其實是相互促進的，土地集約化利用需要城市綜合體，商業上購物環境的改善也催生了城市綜合體的發展。“城市綜合體”的發展更符合專業發展需要。

尹伯成：城市的規劃和商業之間是互相影響的，如果不考慮商業布局和形式，先做一個規劃，用這個規劃來影響商業和經濟，我認為這種做法是有難度的。城市規劃還是要考慮商業的實際需要。

大生態與小生態

問：萬達不斷加長產業半徑做加法，院線、酒店、百貨、KTV連鎖等都成為萬達城市綜合體的必需組成部分，王健林曾說：“就像是榕樹，它的根須落在地上，會長出一棵新的榕樹來，但是新長出來的榕樹和從前的榕樹是血脈相通的，更重要的是，所有的榕樹都長在同一個生態環境里，這才是商業地產。”那么，一個“城市綜合體”自身的生態環境又是否可以獨立于一個城市而存在，或者改變影響一個城市的生態環境？

傅崇蘭：榕樹也只是一棵樹。在城市里面的地產，是需要土壤生產的。商業地產的規劃和一個城市的規劃是不一樣的，實施的主體、方法和側重點都不一樣，城市必須要具備各種功能，特別是基礎設施服務，而“城市綜合體”不可能自己完全獨立，而是要和城市對接。

高毅存：王健林的這番話和城市規劃的基本精神至少沒有矛盾。城市規劃講究“與傳統的一致性”，即新的東西都是在原有基礎上發展起來的，內在基因上具有聯系，新來事物帶來的變異很少見。當然，萬達城市綜合體近些年發展很快，對某些城市確實起到了更新或提升城市生態環境的作用。

方正：萬達在各地城市的發展的確改變和影響了一個城市的商業生態環境，但商業發展仍然不能脫離一個城市的發展規劃、城市的文化歷史傳承、經濟發展和商業習慣。此外，就商業本身的盈利性和可持續性仍然值得商榷，如果各地城市的土地財政退卻，房價上漲空間進一步壓縮，萬達城市綜合體的盈利模式和可持續就會大打折扣，脫離一個城市的基本環境而獨立發展是不現實的。

問：外國是否有類似“城市綜合體”這樣的模式？如果有，他們能給萬達怎樣的借鑒？

高毅存：對于美國我相對了解較多。美國的Shopping Mall與萬達很類似，萬達的商業模式還是從英美學習過來的。國外是“一大片”商區而不是沿街商鋪。“mall”的意思就是“扁平的一大片”，各種大大小小的商店形成一個商業區，周圍都會配套住宅。

方正：與我國城市綜合體相比，發達國家在購物環境、停車、交通便捷及人性化設計等方面更有優勢，同時從布局來講，更加考慮商業本身的盈利能力，而不是土地的增值。

朱其瑋：我們的情況和新加坡這樣的地方不完全相同，新加坡地方小、地少、人多，商業比較成熟。美國、澳大利亞有類似“城市綜合體”這樣的東西。他們在商業業態的建設空間、人流動線的設計和服務上都更加親民，這都是值得我們借鑒的。

問：有人說“城市綜合體”乃至第四代的“萬達茂”模式接近迪士尼，但又有所不同。假設一下，同時面對萬達和迪士尼，地方政府會對哪一個更狂熱？對于一座城市來說，哪一個會更為重要？

方正：客觀實際來說，各地政府都歡迎這兩種商業模式的引進。從目前來看，萬達更應該借鑒迪士尼在全球布局的商業理念，而不是盲目的圈地擴張。萬達的擴張和布局的速度更為激進。從政府的態度來講，土地財政催生各地政府對這種商業地產都較熱衷，但迪士尼在全球布局會考慮平衡和市場潛力，所以并沒有盲目擴張，需要進行商業前期的深入調查和研究，因此中國各地政府并不是隨便都能引進。

尹伯成：我個人認為對于一個地方來說，萬達的“城市綜合體”可能更為重要。迪士尼更偏重旅游，旅游需要有相當高的擴散水平，我國尚未完全達到小康水平，目前這個恐怕是不現實的。而萬達則偏重商業，如果它偏重旅游，前途反而不會太好。中國的旅游地產必須要依靠已有的旅游資源，在一個沒有什么旅游資源的地方搞一個旅游項目，我認為很難。

風險與未來

問：萬達“城市綜合體”數量急劇擴張，在您看來，它的邊界和風險在哪里？

張本湧：“沒有最好，只有更好”。從數量上來講，萬達世界第一，從品質、質量、內涵上呢，是不是第一呢？

高毅存：一個藥方不可能治所有病。萬達城市綜合體不可能在所有城市復制，還有城市本身的多樣性需要考慮。

方正：城市綜合體的風險會隨著各地房地產市場的萎縮而存在較大風險，目前萬達商業地產的盈利模式仍然主要是靠商業地產周圍房地產實現盈利，主力商業的盈利模式還有待提升，因此，一旦城市普通住宅房地產進入飽和后，城市綜合體的風險仍然是十分巨大的。

朱其瑋：風險就是前期策劃的規模和定位。因為要考慮城市接受度，不能一味做大，包括定位是做高端、中端還是低端，做得不合適，市場就不接納你，所以定位非常關鍵。

問：隨著中國城市化的發展，“城市綜合體”這種模式將會被替代還是會更加煥發活力？未來的發展趨勢是怎樣的？

高毅存：說不上替代，也說不上更有活力。我認為它會以其他不同或類似的形式來復制或發展，因為城市還有多樣性，萬達模式有效但也有限，可能會有一部分復制萬達，但不會是全部，還會有更多更好的形式。不管你是叫“城市綜合體”、“城鄉一體化”還是“綜合性的生活社區”，本質上都是滿足人們多種訴求的社區中心。這就是我理解的“城市綜合體”的定位。

方正：城市綜合體項目仍然會有比較強大的生命力。我國人口眾多，土地稀缺，耕地保護紅線不宜突破，因此城市高容積率建筑也是我國城市將來長期應該堅持的基本原則。未來城市綜合體會繼續向注重外部環境、舒適度方向發展，包括交通、停車、購物、休閑環境以及人性化關懷、綠色、環保、安全、可持續發展等理念也會更加受到關注。

張本湧：第一，頂層設計上來講，不同業態的組合要努力尋求效益的最大化，什么樣的區域選擇什么樣的布局。第二，細節上，人性化理念、服務意識的理念，這是可以提升的最大空間。第三，一個真正好的綜合體，沒有一個好的交通組織銜接是不可能做到的。很多地方只是建筑做得不錯，但內部交通構架不夠。第四，未來在綠色低碳、循環經濟上做出典范，就更好了。

尹伯成：萬達“城市綜合體”的發展前景，關鍵還是要看經濟發展和人民的購買力。“城市綜合體”的發展，千萬不能來個“大躍進”。我認為發展“城市綜合體”要注意幾個相適應，一是和經濟發展和經濟形勢；二是要和國家的城鎮化相適應；三是要和人民群眾的收入水平相適應；四是要和商業業態的變化相適應。