潛行20年，“土政策”5年溫州樂清：農房買賣踩著紅線走鋼絲

2014年11月20日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發通知，引導農村土地有序流轉。自十八屆三中全會后土地改革成為熱點以來，最為敏感的農村土地流轉于是成為焦點中的焦點。

許多地方都一直在或明或暗地探索各種形式的農地流轉，溫州樂清的農房買賣試驗就是其中之一。

過去二十余年間，在一個市場經濟最深入骨髓的地域，農民、金融機構、司法機關、地方政府等，合力形成一種踩了政策紅線,但更適合當地經濟現實的農村土地“土政策”?，F在，他們正渴望搭上改革快車，讓潛行多年的買賣陽光化。南方周末記者數度前往溫州，撬開了這個“只做不說”的中國故事。

“如果只是勒著小腿，絆了走路，也就忍了；農村土地制度的一些條條框框，都卡到我們嗓子眼了，不得不冒點風險去突破。”2014年10月29日晚飯時間，談及5年前悄然開始的農房買賣試驗，樂清市農辦副主任蔡永固忽然放下筷子，雙手在自己脖子上用力比劃起來。

樂清，隸屬于溫州地區，是中國市場經濟發育最早的地區之一，溫州模式的主要發源地。

當地地少人多，逼出了改革開放后最早一批出去闖世界的大小商人。許多至今還是農民身份的商人，早就將自家農房視為資金來源的一部分，抵押與轉讓在那里都已經存在多年。當地金融機構歡迎，司法機關亦有或明或暗的支持。

但樂清不斷上漲的融資需求和建設擴張，漸漸被扼住咽喉——2000年以來，中央層面對農村土地制度不斷明確化，這也就意味著原本模糊的空間日益收窄。比如，2008年住建部《房屋登記辦法》，明確規定“農房不得跨村買賣”。

2009年，樂清市政府決心介入這些潛行經年的交易，對本市范圍內農業戶口之間的農房買賣，予以產權登記。

5年過去了，這項起初“只做不說”的地方試驗或將陽光化：

2013年10月，十八屆三中全會決定推進農地改革；一個月后，樂清農房試驗經新華社內參報道后，中農辦的調研組到了；兩個月后，中央高層的肯定性批示下來了；2014年8月，樂清申報農業部第二批農村改革試驗區，除了農房的跨村抵押和轉讓，還希望能試行宅基地從分配、管理到退出的一系列市場化機制。

“既然已經在水面下，做得還好，不如浮上來，陽光化。”蔡永固說。

有證沒證，農房買賣都早已發生

出樂清城區，沿104國道向東南15公里左右，就是占中國低壓電器市場三分之一強的柳市鎮。鎮中心一條不足50米長的小道“安平路”上，開了近十家房產中介。

“國有商品房、集體產權證的農房、沒證的缺證的，什么房子都做。”其中一家“柳市房產”的總經理鄭巨敏1990年代末就入行了，是當地最早的一批。

這么多年下來，鄭巨敏經手的國有商品房并不多，“兩三成吧”。繁華程度不輸樂清市區的柳市，因為建制為鎮，城市建設用地指標遠遠滿足不了建設和居住的需求，大量農房進入市場。“柳市房產”租的就是一處六層“單間式”農房的一樓底層商鋪。

無證農房的交易倒是占了近一半，鄭巨敏為此設計了專門的格式合同，條款注明“待日