【政商圈】馮侖的商道真經 超越野蠻生長

互聯網的熱潮沖擊著人們的生活，各業態都面臨著轉型，傳統房地產行業也早已受到潛移默化的影響。

那么，互聯網時代下房地產的出路與商機在哪？未來房地產開發商發展方向是否會出現細分化？房地產如何與互聯網、金融行業融合與創新？10月31日，在廈門大學EMBA中心主辦的題為“超越野蠻生長—馮侖的商道真經”的名家論壇上，幕天講壇創始發起人，被譽為“商界思想家”馮侖與大家分享了互聯網時代下傳統房地產行業的四種轉型之路，七百余位廈門大學EMBA校友及眾多優秀企業家并聆聽了了本次的論壇。

四種態度

馮侖認為，轉型意味著改變，須在當下做出不同的改變。以什么樣的態度來面對移動互聯網和開放的競爭之后要發生的轉型呢？以女明星為例，當其老了之后對待轉型有以下四種態度。

第一類稱之為“老黃瓜刷綠漆”，不服老，覺得自己一定能夠成功轉型，通過整形美容強行轉型，但有些事仍無法改變；第二類改做后臺，自己由一線退居二線，由當紅變成幕后，組織有新基因的人上臺并與其分享收入；第三類調整心理，由曾經當紅的主流市場退出，改做局部的邊緣市場，把主流市場讓給新的人；第四類轉型即退休，改過平平淡淡的日子，停下來不做也是一類轉型。

馮侖認為，當下做企業時面臨的轉型也是持四種態度。一般財力雄厚的企業會選擇第一種轉型，知道辦法的會選擇第二種，而“懶”的企業會選擇第三種，徹底瀟灑的會選第四種。如何做選擇，和價值觀和生活狀態有較大關系。

價值空間

馮侖將房地產的生意本質歸結為創造最具價值的固定的人造空間。80%的人生存、發展須在房地產商創造的人造空間里，人一天中絕大部分時間也都需要人造空間。但住宅只占據了一般人的8到10小時的時間，其余的14到16個小時都是其他的地方。所以，房地產面對的轉型，是要看8小時之外、人在其他地方用的空間有什么挑戰。

面對房地產的現狀，馮侖表示這個行業青春期已過。過去的20年里，以住宅產品為主要市場和主要發展模式的狀況已面臨拐點，接下來要進行的房地產項目，需要發掘除住宅以外，更多的產品和服務類型。同時，房地產也受到了互聯網及其它方面帶來的各種各樣的侵擾和影響，所以，現在人們所講的房地產公司的轉型，大體是危機中的轉型。在房地產行業，上面講到的四種態度都有出現，有死砸錢的、有改做后臺的、有改做邊緣市場的也有退休的。公司的個性、對轉型的認識以及公司的路徑依賴程度決定了轉型方式千差萬別。

另一方面，所有的房地產又都在一個價值鏈上，這條價值鏈就是從制造業到服務業到金融業到互聯網。最底層的是制造業及房地產開發，制造業對應的最多的是住宅；再往上是商業模式，就衍變為服務業，商用不動產大部分都是屬于服務業；再往上就變成了金融業。以酒店收租為例，假設租金收入特別好，就可以做一個REITS，把出租變成金融產品賣掉，這就變成了金融類的房地產，也可以叫做房地產金融化；最后一個就是互聯網，可以把所有前面環節都打亂重擺。所以現在房地產在轉型當中談到的問題和差異性，實際上就是在這條價值鏈上按照之前講的四種態度來選擇所做的事。

轉型模式

房地產總體來說應該分為兩大類，一類叫做住宅，一類叫做非住宅，馮侖將其統稱為商用不動產。用于商業經營、商業目的、商業用途的不動產，一類是自用的，一類是經營的。這兩大類運用的方法很不一樣，第一類是做了之后銷售的，第二類主要是做了之后出租的，即使賣給小業主，它也是出租的。

馮侖將住宅市場依然歸為制造業，其競爭就是依靠規模大，成本低，速度快，在此基礎上做研發，做通路。但這種競爭到一定的規模就有天花板，如萬科目前一年已做到15萬套左右，但單家公司很難超過20萬套。那么住宅公司的轉型有四種態度可以選擇：第一類，理性的做商業不動產，轉變為制造業加服務業。但轉型需要的時間很長，新鴻基轉型花了15年，李嘉誠花了20年，這個轉型的過程需要忍受經濟周期的波動。 第二類、第三類主要是做細分市場，如溫哥華有人專做同性戀住宅、臺灣有人專做女性單身公寓，第四類即退出，過去十年，A股上市房地產公司中差不多一半轉型退出了這一行業。

而商用不動產又有五類最大的市場：第一個是寫字樓，第二個是購物中心，第三個是工業物流倉庫，第四個是健康醫療所需的不動產，第五個是教育。商用不動產，已經變成了服務業，最大的挑戰就是能夠通過營運、規劃來讓客戶滿意，從而支付更高的費用。而四個要素決定了每平方米的收入：第一個要素是位置，位置決定了供求關系，供求關系決定了人們愿意支付多少錢；第二個要素是行為，來這里干什么很重要；第三個要素是技術，和成本有關系；第四個要素是管理。所以商用不動產營運就在位置、行為、技術、成本以及管理上去下功夫，最后把空間價值最大化。

馮侖說，目前的轉型則更多是制造業向服務業的轉型，再往上模式就變成了金融業，針對優質物業、投資級物業的租賃收入，穩定下來未來的租賃收入和現金流，將其金融化，這類的市場非?？捎^。從資本市場估值來看，這幾種模式也有很大差異。第一類開發類的地產，P/E大約5到7倍，市值最大的大概200億美元；第二類是服務業和經營類的房地產，P/E大約15到20倍，市值最大的有400億美元；第三類金融類的房地產，P/E一般是20到30倍。

互聯網則整合前三類，它和房地產的結合有三種模式，第一種是產品到服務、客戶端的模式，現在做得非常成熟，通路去中介化；第二類是智能家居，目前還沒有特別成熟的案例；第三類是社區服務，未來可能逐步取代傳統的房地產的物業管理。此外，住宅的開發過程未來也有可能通過互聯網化來解決。在這些創新的過程中，實際上把房地產這一傻大粗的事情變成核心上與互聯網相關的行業。

馮侖說，房地產行業沿著兩大類、一條價值鏈，不斷地從價值鏈的底端往上走，出現了四種商業模式，一種是開發制造業，一種是服務商用不動產，一種是不動產金融，最終伴隨著互聯網。關于房地產行業和企業的轉型，需要研究的問題都在這里。只要能夠在當下看到未來，應該就有希望順利走到未來。