摸一摸河對岸（19）

拆遷房屋，土地怎么辦

——對“國有土地上房屋征收與拆遷補償條例”的建議

12月16日，我們近三百名公民給全國人大法工委和國務院法制辦發去了意見書，支持梁慧星委員和北大五位教授。同時在媒體上了解到，國務院法制辦在這一天組織的研討會是討論“國有土地上房屋征收與拆遷補償條例”。雖然還不太了解所討論的具體內容，但僅看標題，就有重大疏漏，因為只提到征收房屋而沒有提及征收土地(土地所有權和土地使用權)。而“征收土地”正是幾位教授的意見書的精髓所在。

要拆遷，房和地要一起買

自1988年制定土地出讓轉讓制度后，除了在此之前的祖產外(有政府在1949年至1966年之間頒發的房地產所有證)，證明產權的有兩份證書，一為房屋所有權證，一為土地證，后者的全稱是“國有土地使用權證”，此“使用權”可以轉讓，可以抵押，明碼標價。它是和房屋綁在一起的業主私人財產，開發商向政府交納的土地出讓金在售房時分解到了各個業權上，所以才有若干年土地使用權之說，和后來的無限期使用權規定(注： 根據物權法第149條，住宅的土地使用權已經變為自動續期，即無限期)。在以后的歲月當中，我們擁有的不僅是使用土地的權利(此權不需要以一份證件證明)，更是土地的財產權。因此，且不說在久遠的將來該財產權的命運如何，首先要考慮的卻是它在近期內的安全。

有一點應該清楚： 1988年以后的私人房地產是政府通過開發商之手賣給大家的，已經賣出去的土地財產不再是“國有”，而是業主個人所有，也因此政府在為公共利益征收時，必須要把它再買回來，和房屋一起收購。所以，“國有土地上房屋征收與拆遷補償條例”的名稱和主旨都是不對的，是違反憲法和民法通則的。

另外，長沙市早在2009年7月就制定了一個“國有土地上房屋征收與補償安置工作規定”，其第五條表示：“擬征收范圍內國有土地使用權被依法收回后，區人民政府應根據區征收實施部門提供的建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件等資料作出房屋征收決定，并在征收范圍內發布公告。”在這里，實質為土地財產權的土地使用權先被政府強制性且無償地“收回”了，然后再談到房屋的征收。在地權已經被消滅的情況下，怎么可能保護房屋呢？談何有限期、無限期的財產權利呢？又談何城市祖產(其土地非出讓取得)的永久財產權利呢？這份財產豈不是隨時隨刻都可能喪失嗎？這正是我們目前所擔憂的，因為在這一點上，現在正在制定的將適用于全國范圍內的“國有土地上房屋征收與拆遷補償條例”與上述長沙市的規定完全吻合，也與早就應該自動廢止的現拆遷條例的本質是一致的。

房和地的權利是一致的，這不單是普通的道理和法理，也在很多現行法律法規中作了表述，例如“擔保法”就規定： 抵押了土地就意味著同時抵押了地上的房屋，而抵押了房屋也意味著同時就抵押了房屋下面的土地。因此把地權強制性地先行“收回去”的舉措完全說不通。

一般人容易理解宅院的地權，卻不理解樓房單元的地權。事實上，樓房單元所體現的地權是分攤的，它的重要性并非體現在分攤后那極小的面積上(寫在已經頒發的土地證上)，而是體現在它的權利上。

綜上所述，我們建議把“國有土地上房屋征收與拆遷補償條例”改為“城市土地征收法”和“城市房屋征收法”，或者就叫作“城市不動產征收法”。

舊城建筑由私宅業主自行修繕

再有就是對“舊城改造”的定義。有人提議把“舊城改造”放在“公共利益”之列，也有人強烈反對。我們支持后者，十幾年來，經過不斷的“舊城改造”，中國大地上被明文規定應受保護的歷史文化名城和歷史街區已經所剩無幾。在一個有五千年歷史的文明古國里，老房子和老街巷竟已經變成“稀有動物”。我們站在這近二十年里匆匆長起的水泥森林中時，竟感覺自己國家的歷史還不如美國的歷史長。到了目前這種地步，保護舊城，搶救中國的歷史文化遺產，事關中華民族的文化安全，這才是首當其沖的公共利益，繼續進行“舊城改造”，恰恰嚴重損害公共利益!今后如果要改善舊城的基礎設施等，只需把它納入正常和日常的市政管理工作范圍內，而至于組成舊城建筑的每一個單體宅院，則由私宅業主及其他使用者自行修繕即可，政府部門和開發公司不必介入。

最后重申： 我們認為“國有土地上房屋征收與拆遷補償條例”的名稱和主旨不妥，它很可能只是現拆遷條例的翻版。我們希望制定的是一部“城市不動產征收法”，讓“拆遷”兩字永遠不再回到我們的墻上，讓公民的私有財產真正得到保護。

（原載于《南方周末》2010年1月27日）