摸一摸河對岸（20）

城市祖宅的地權是私人的

2009年12月24日，針對即將被廢除的拆遷條例，《南方周末》發表了各方觀點，其中有一篇對開發商任志強的采訪，以其核心言論“被拆遷者憑什么將國家地租變為己有”為題。在此文中，通過“地租”這個詞匯，在城市祖宅的地權問題上，任志強撒了一個彌天大謊，此說同時關系到城市商品房和房改房的地權。必須加以澄清和反駁。

是地稅，而非地租

任志強所指的“被拆遷者”，首先是指祖宅的主人。事實上，這些房主人并非客居在自己的宅院里，這些城市祖宅的土地，都是祖上花錢買來的。有的是在清代和民國時期所買，有的是在新政權成立后的1949年至1966年之間所買。

這些私人所有的土地均在管理部門做過登記，有的城市還做過產權登記的公告。比如北京，我就在1949年8月至1952年7月的《人民日報》和《北京新民報日刊》上看到了數百份北京市人民政府的產權公告，涉及數萬項登記，有產權人的姓名，有宅院坐落的具體地址。登記后，各個城市政府還向每一位業主頒發了新中國的房地產所有證，房屋和土地都仍是私人所有。同時政府也制定了交納地稅的規定，除在“文革”非常時期外，私宅業主一直都在向國家交地稅。地稅的性質，在1982年憲法修改之后，根據相關部門的解釋，從所有權的地稅變成了自然享有的使用權(土地產權)的地稅。“文革”后，1978年恢復交地稅，到1986年底，政府又發文表示不再繼續向私房主收地稅，這是政府自己放棄征稅，對此，各土地(宗地)權利人沒有任何過錯，不欠政府一分錢。

可是任志強在采訪中講的并不是地稅，而是“地租”。實際上，并不存在什么“地租”，不單土地源于繼承的祖宅業主如此，1990年代以來地權來自“國家出讓”的商品房也是如此。商品房業主并不是房客，交納的土地出讓金(含在買房的價格中)不是地租，其獲得的是名為“土地使用權”的土地產權。把“土地出讓金”等同于“地租”，是在偷換概念。任志強經常買賣、抵押土地，應該比誰都清楚中國這種特殊的“土地使用權”的財產性質。祖宅業主根本不存在交納“土地出讓金”之理，其土地使用權并非來自1988年以后出現的國家“土地出讓”，而是來自私人所有權自然享有，這種土地性質在1990年的國土法規字第13號文和1995年國土局頒布的“確定土地所有權和使用權的若干規定”里都有規定。即使祖宅轉讓給他人，新業主也同樣不用交土地出讓金，1994年人民法院出版社出版的“城市房地產管理法釋義”里有全國人大對此的討論決議。

城市祖宅業主過去一直交納且今后應繼續交納的不是“土地出讓金”，而是地稅。祖宅業主的房屋和土地都是自己的，不是任志強所說的“舊地的使用者”，更談不上“白用”；祖宅業主長期交地稅，一直為國家建設作出貢獻，絕不是任志強說的“占國家的便宜”。任的這些說法，有顛倒黑白之嫌。

再說何為“有”，何為“用”。這兩個字有很深的學問。1982年12月出臺的憲法，表面上追認了“文革”當中提出的“城市土地屬于國家所有”，但由于憲法本身肩負的正義使命和道義責任，憲法不是家法，這個“所有”絕不是財產權意義上的“所有”，更不可能構成對已存在的私人土地財產的變更(注： 八二憲法的這種表述已經被1988年的憲法修正案所修正，但現在需要字意更清楚的修正)。若“我有”，國家就沒有，我“用”的又當然是我自己擁有土地財產權的土地。這里所說的“已經存在的私人土地財產”，不單是指“八二憲法”之前形成的無期限私人土地財產，也包括近二十年來陸續形成的私人土地財產，后者的住宅部分曾經被土地管理法規定了一個七十年的期限，但2007年出臺的“物權法”(第149條)又規定其可以自動續期，即無限期享有。

今天的祖宅主人的長輩，很多都是昨天的社會精英。正是他們付出的心血和勞動，他們在方方面面的奠基，才有了今人包括任志強本人所享受的現代生活。

商品房、房改房與“地租”毫無瓜葛

我們買商品房時，應該獲得兩個權利證書： 一為房屋所有權證，一為國有土地使用權證。后者并非為證明我們僅有使用相關土地的權利(這不需要證明)，而是為證明我們擁有買到手的土地產權(樓房單元為分攤的土地使用權即土地產權。國土資源部已經多次發文表示要保護廣大土地產權人的權益)。我們買房時，交的不是租金，而是用這錢買下了土地產權，否則買者的身份就是房客和“地客”了。換句話說，國家為公共利益征收不動產時，我們若是“地客”，國家自然可以隨時無償停止執行契約(即強制性地收回土地使用權)，哪怕新買的房子還油漆未干。但若我們的身份是“地主”時，國家則必須要收購我們的土地財產才行。同時，也正因如此，各地的發改委和規劃委在做出任何立項和規劃決策前，必須要依照行政許可法征求我們的意見。

任志強的“地租”說，使廣大業主本來清楚的身份變得不明不白。“房改房”下面的土地，也是地產商決心要圈下來的。這些土地，雖然最初是國家劃撥給單位使用的，可在其上建設了分配給員工的住宅后，它的土地性質就改變了。這些住宅是當年的實物形態工資，作為極低貨幣工資的補充，它是員工的勞動所得，從第一天起就是員工的私人財產(長期被稱為“福利”是巨大的誤區)，之后，通過“房改”中交上來的購買金，又進一步扶正了其私人房產的性質，下一步，只待補交土地出讓金，就能扶正相關業主的土地產權人的身份。近年，部分“房改房”在補交土地出讓金后許可上市，便是完成了這一被政府部門不作為而延誤的過程。任志強以這些“房改房”的業主沒有為土地的增值收益“付出任何成本”為由，拒絕以今天的市場價格賠償他們，卻忘了國家的建設不是僅僅這最近二十年成就的，沒有前期的積累，沒有“供給制”中這些常年領取低薪的業主在那么多年中的辛勤工作，哪里來的今天？他們付出的“成本”豈是金錢能計算的？

城市祖宅的業主，雖然付出了和同事們同樣的勞動，卻從來沒有獲得過上述這種實物形態的酬勞，各單位都是以他們已經擁有了自己的私宅為由拒絕支付。這且暫不說了，在這篇采訪中，任志強居然認為所有的拆遷都是公共利益，已荒誕到不值一駁。

不能再用這樣的言論誤導民眾。

（原載于《南方周末》2010年2月10日）