湊份子投資房地產REITs讓中國地產界告別掠奪式開發

2015年6月8日，中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）成功獲批。個中意義并非推出一個新產品那么簡單，而是與整個房地產市場的氣候與轉型密切相關。

在過去十余年的地產黃金季，地產公司熱衷于賺快錢，快速周轉，快速暴富。無論是主管部門，還是地產公司，都沒有把依托商業物業長期租金收益的REITs這種投資工具放在眼里，而REITs在成熟國家的房地產市場卻比比皆是。盡管有個別地產公司曾經向主管部門申請放行REITs，但最終也不了了之。

直到地產業陷入寒冬，REITs才真正走到臺前，這意味著開發商不得不告別以往簡單粗暴的開發方式，而轉向長期收益項目。

REITs跟老百姓有何關系？未來將如何改變地產界的生態？我們請來前海開發投資控股有限公司副總裁舒東為大家解惑。他直接參與了鵬華前海萬科REITs的整個籌備過程。

有必要先說說這個令人費解的術語——REITs（房地產投資信托基金）。

這是一種投資于房地產的基金。通俗說就是大家湊份子，交給一個專業的基金管理團隊，委托他們投資房地產，賺到的錢根據出資額按比例分紅。

這種投資方式解決了房地產項目投資巨大、普通人難以參與的問題，相當于把一個房地產項目分成若干很小的等份，你可以根據自己的能力購買多少不等的份額，豐儉由人。這就是通常說的“房地產證券化”。

而公募REITs就是在交易所掛牌交易的、人人都可以參與的、在交易所開市期間隨時可以買賣的REITs。

我在萬科沒搞成功

我第一次接觸REITs是2000年，當時我在南開大學攻讀博士學位，研究方向正好是房地產經濟學。那時，我的導師郝壽義先生已經從南開大學經濟學院院長的崗位被選拔任命為天津市建委副主任。郝先生雖然是政府重要部門的領導，但他有個好習慣：弟子的課是絕對一堂不落。在導師的課堂上，在導師提供的大量英文書籍中，我認識并了解到REITs這個在全球早已普及、在中國大陸卻少有人了解的房地產金融產品。不過直到多年后我博士畢業輾轉來到萬科集團總部，才真正有機會在實操層面接觸REITs。

2008年，時任萬科集團董秘的肖莉委派我去和某知名證券公司接觸，商談有關公募型REITs產品設計的事宜。其實嚴格意義上說，肖莉并不是我的分管領導，但為什么要跨部門派活呢？那是因為當時我正在集團內部“上躥下跳”地張羅要搞商