新加坡旁的海上“森林公園” 碧桂園定義未來城

兩國之邊，馬六甲海峽之畔，半個澳門之廣，2500億元之巨——2015年12月，碧桂園向全球展示了一座未來概念城市。在這座森林城市里，綠化、交通等市政規劃將被重新定義，人們將生活在一座立體的“森林公園”之中，這無疑將成為人類城市化進程的一座里程碑。

2015年12月19日7時，北京拉響了第二次嚴重污染天氣的紅色預警，與上一次間隔不到半個月。有媒體預測，未來紅色預警可能會成為常態。

城市沉疴已久。霧霾、交通擁堵、滿眼鋼筋混凝土……“這是現代化社會帶給我們的結果。這是最美好的世界，也是最糟糕的世界。”在拉響紅警的前一天，12月18日，碧桂園集團董事局主席楊國強在“碧桂園集團五星戰略暨森林城市中國發布會”上如是感慨。

這是碧桂園一場萬人規模的項目發布會。發布會向世人勾勒了一幅未來藍圖，一座占地約14平方公里、耗資2500億元的森林城市將在馬來西亞柔佛州填海而成。

“這是我有生以來呈現給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城。”楊國強稱。

“過去的城市化解決了基本的需求，包括交通、住房的需求。未來的城市需要與自然和諧共生，達成可持續發展的目標。”美國SASAKI建筑與環境設計事務所魏主凱說，這家公司曾為北京設計了2008年奧林匹克公園。

這正是楊國強一直在苦苦尋找的。在他心目中，理想的新型城市是一座被綠化覆蓋的生態城市，車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿植物。

兩年前，他終于在馬來西亞找到了實現自己愿景的土地，他將這座新城命名為“森林城市”。森林城市位于馬來西亞柔佛州伊斯干達特區的柔佛海峽，馬六甲海峽入?？?，距離新加坡只有2公里，周圍有海草保護區和紅樹林沼澤等景觀。

最重要的是，這里沒有霧霾，不會堵車。

綠色饕餮盛宴

“這就像一個森林公園。”在楊國強看來，這座城市的特別之處在于它將全部被綠化覆蓋，是一座生態城市。

1984年白手起家的碧桂園創始人楊國強，恰逢中國新型城鎮化發展大潮，在200個城市建立了地產項目。截至2015年6月30日，集團預計總樓面面積已達到9340萬平方米。

即便如此，森林城市對于碧桂園來說，還是一次全新的嘗試與挑戰。

12月20日，項目發布會現場，海貝造型的銷售展覽中心“海之貝”已經搭建完成。在當天的開放日上，不少碧桂園的老業主已經初步簽訂了購房意向書。

放眼望去，中心大廳的巨大沙盤就像一片綠海。所有建筑的外墻都覆蓋著綠意盎然的植物，整個城市人車分流，地面上只有花園和行人，而車輛只在地下層穿行。

據碧桂園副總裁黃宇奘介紹，項目由四個島組成，總面積是13.86平方公里，可以容納幾十萬的人口，半個澳門的大小。“這里的海水、空氣、植被非常好，是天然的度假勝地。”

“這就像一個森林公園。”在楊國強看來，這座城市的特別之處在于它將全部被綠化覆蓋，是一座生態城市。

與此同時，森林城市還將通過大面積綠地濕地與園林規劃的結合，實現雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環利用，使其成為名副其實的森林之城。

這無疑是一場綠色的饕餮盛宴。森林城市還引用了熱帶雨林的設計，將城市分成不同層次。地面、群房、高樓塔樓都被綠色覆蓋。“第一層是填海的，以停車位為主。第二層是核心的交通和附屬的設施，城市的干道就在二層解決。二層裙樓的頂部，做成綠化的公園，沒有車輛干擾。除此之外，還安排了綠色出行的交通工具，例如有軌電車和未來綠色能源交通，將城市的交通問題徹底根治。”

根據碧桂園的規劃，首期由六部分組成：交通中心、海之貝、濱海公園、漁人碼頭商業街區、森林城市大酒店、游艇區。規劃總建筑面積超過30萬平方米，具備豐富的配套生活設施，包括購物商場、國際學校、休閑娛樂、交通換乘中心等功能。除此之外，森林城市還采用云計算技術搭建智慧城市體系，全島嶼封閉式管理，配備多重安保系統，每個居民、每棟建筑都有一個獨立的ID身份認證。

目前，碧桂園還在與合作方——SASAKI，以1平方公里的城市單元為模塊研究設計的細節問題。按照SASAKI的設想，功能混合具體而微的小城市設計理念，將同樣貫穿在森林城市的構建當中。

同時，他們還在進行熱帶氣候模擬計算。對遮陽、風速、地表溫度等指標進行測試，確保環境的舒適和宜居程度。

一島變四島

為了不破壞周邊的洋流環境，碧桂園不惜減少了自己規劃填海的面積。

值得一提的是，這座城市將全部填海建造。

然而，森林城市所在的柔佛海峽是馬來西亞與新加坡的自然邊界。中間經過14年談判，在1995年，新加坡和馬來西亞終于正式簽訂協議，劃分柔佛海峽水域的國際界線。這項協議將不受未來發展計劃的影響，包括填海計劃。

現馬來西亞副首相阿都拉巴達威正式簽署強調，協議的簽訂將解決同航行和船運有關的問題，這包括導航、捕魚、海關執法、水源污染控制等，而雙方也能在已明確界定的所屬水域中執法和推行相關的計劃。

也正因為此，為了不破壞周邊的洋流環境，碧桂園不惜減少了自己規劃填海的面積。

“我們填海整個項目當時的規劃是20平方公里，但是因為環評顯示出來洋流的問題，如果按照20平方公里來報的話，可能影響洋流的水流水速等指標，從而導致對新加坡的水文環境有所影響。所以我們主動減少了幾平方公里的規劃，最后真正通過環評的是13.86平方公里。”碧桂園執行董事、副總裁蘇柏垣說。

事實上，四個島也并非隨便劃定，是專業顧問根據32個計算機的模擬模型算出來的。也就是說，在計算機里模擬水流速度、水質引起的變化，在柔佛海峽上布了一些點，拿傳感器去取數據，然后放在計算機里看切成什么樣的形狀對新加坡那邊影響最小，以期能達到填進土跟沒填一樣，影響為零。

“后面我們在整個填海過程中，監測上顯示，基本沒對新加坡造成任何影響。”馬來西亞區域總裁付錦嶺說。

碧桂園還在四個島中間設立了250畝海草保護區，并與馬來西亞博特拉大學合作實施海草保育計劃。今年早些時候，付錦嶺還參加了黃金海馬的放生活動。

筆者看到工作人員曬出的“海草寶寶”照片，一排排海草幼苗安靜地躺在碧藍的培育池內。

另外，碧桂園還加大成本，在填埋區內安裝了淤泥帷幕，以控制該地區的水流，并監測范圍內的空氣、噪音和水的質量。淤泥帷幕是使用在線系統實時監測水質，并根據監管要求，由第三方進行日常審核，以確保所有的措施運用得當。

隨著詳細的環境影響評估報告獲得馬來西亞的批準，項目面積從從原先的1978公頃減少到1386公頃，縮小了30%。新加坡外交部發言人也表示，“我們已經收到馬來西亞關于森林城市的環境評估報告，并密切研究有關報告。我們將會與馬國合作，處理任何可能對新加坡造成的跨境影響。

前不久，碧桂園向公眾展示的填海土地的面積已到達1平方公里。與此同時，碧桂園也正計劃為森林城市申請吉尼斯世界紀錄，這將會是最大的人工島混合發展項目。

綠化率達200%

“所有馬來西亞項目沒有這么高的環評要求，這是我們對馬來西亞，也是對國際社會的一個承諾。”

按照森林城市項目管理中心負責人林恭博的介紹，森林城市的主要設計垂直綠墻需要考慮的三點是：成本經濟、養護難易，以及種植品種。“植物生長空間越寬，土越深，植物長得越好，更加茂盛，相應的成本也會越高。因此，每個單元種植的寬度、深度，以及重量都要進行把控。今后碧桂園的住宅建筑將大部分選用勒杜鵑（也叫三角梅，常綠攀援狀灌木，喜溫暖濕潤氣候，不耐寒）。”

因此，在林恭博看來，與花園城市新加坡相比，現在森林城市垂直綠墻所采用的是一種考慮成本的折中方案。“新加坡的垂直綠化方案，大多數不適合森林城市模仿借鑒。因為新加坡垂直綠化主要做在商業建筑上，而住宅方面還是在局部的幾層樓上，挑空出一個綠化空間。”

林恭博介紹，“商業建筑和住宅綠化上的區別，主要在成本上。商業建筑可以自身承擔一個比較高的成本，但是住宅對于客戶來講，他可能不會愿意花那么多錢來承擔這個垂直綠化成本。”

他相信，未來整個城市的垂直綠化形式是多種多樣的，并不一定是現在所設計的樣子。“我們研究過世界上現在比較先進的垂直綠化方案，大家都有討論。但是作為一個大批量的，城市級的垂直綠化方案，我們肯定折中選擇一個既經濟又漂亮的方案。一些公共建筑上，會選擇一些形態更加豐富的垂直綠化方案。”

據碧桂園工作人員介紹，森林城市項目一共有四級綠化，包括垂直綠墻、退臺綠化、屋頂花園和地面的景觀花園。其中最富有森林意味的是垂直綠墻的設計，按照碧桂園的設計，綠化率將達到百分之二百。

另外一個問題是產權的界定。由于馬來西亞土地私有，房屋的綠化面積是屬于業主的，而非公共面積，這就增加了碧桂園養護的難度。林恭博說，他們將在綠墻內設置自動滴灌系統以解決這個問題。

除此之外，他們還將利用中水循環系統處理污水。當前的方案是，通過設置建筑標高，讓水自然流入污水處理池，污水池配套濕地公園建設。每一片區都有一個污水處理池，集中處理污水，再流入濕地公園，通過特殊植物、特殊土層、砂層結構進行凈化，最終使流出的水，達到馬來西亞的C2標準（即可以直接與人體接觸）。“所有馬來西亞項目沒有這么高的環評要求，這是我們對馬來西亞，也是對國際社會的一個承諾。”

但中水循環系統勢必會增加建筑成本，這一點林恭博也考慮過。但是他認為“成本肯定會有一定提高，但資源的利用也有提升。對于一個海島型的城市來講，淡水資源還是要盡量充分利用。”

“作為民營企業，以前還沒有任何一家企業來做一個城市的概念。碧桂園作為一個民營企業這樣做，是下了很大決心。而且已經投了那么多資金、人力在里面，共同研究、共同來做這件事情。”林恭博說。

城市化里程碑

楊國強將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，是集團海外戰略的最高代表作。

在碧桂園看來，森林城市代表了未來新一代城市形態和迄今為止人居水平的新高度，標志著世界城市建設進入工業4.0時代，即第四次工業革命。楊國強將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，是集團海外戰略的最高代表作。

農業社會進入工業社會以后，化石燃料的使用增加了城市的污染排放量。隨著工業水平進一步提高，第二次世界大戰后，巨型城市在世界范圍內不斷涌現，城市病開始凸顯，包括人口密度不斷增加導致的城市擁堵、城市高排放高污染等環境問題。而碧桂園森林城市的目標是，采用智能的方式調控排放指標，降低排放，解決城市擁堵，減少大氣污染等城市病。并通過互聯網，乃至物聯網技術，打破現有的城市結構，使城市分區逐漸淡化，達到人與自然的和諧共處。

“從長遠來看，我認為新加坡將更加繁榮，吸引更多的人。鑒于國土面積較小，或無法容納這么多人…森林城市將會是他們的第二家園。”楊國強12月15日在接受新加坡海峽時報專訪時說。。

麥肯錫評估報告專門為森林城市對標過國際上三類與森林城市相關的城市案例。

一類是新城開發的成功案例——迪拜和德國漢堡哈芬市；一類是人工島成功案例——卡塔爾明珠島和卓美亞棕櫚島；一類是綠色智慧城市成功案例——硅谷圣安娜社區。

在麥肯錫的分析下，綠色智慧城市的成功案例或有政府的優惠政策，或主打高新技術，或依靠自身產城融合的優勢。硅谷圣安娜社區的成功在于與知名科技公司合作，利用其智能社區技術，為商家和居民提供全面數字體驗。卓美亞棕櫚島制定了超高端旅游占率，興建多樣化高端旅游場所和配套住宅?？ㄋ柮髦閸u憑借永久產權的突出政策優勢，吸引了大量海外投資者。

而這份報告中也指出：綠色、智慧城市是全球城市的發展趨勢，但需要大量資金投入，僅靠政府支持或者一個企業的投入是無法持續的。如中東馬斯達城，希望在沙漠中打造“零碳排放”的未來城市，為此政府投入超過200億美元的投資。然而，目前因為無法實現收支平衡，不得不放棄很多開發設想，整個開發計劃也被推遲。森林城市目標打造未來綠色城市，必須找到包括政府、城市開發商、解決方案提供商、終端用戶在內的多方協作的盈利模式。

碧桂園正在一步步遵循這種思路在嘗試。

森林城市從一開始就獲得了馬來西亞聯邦政府與柔佛州蘇丹的大力支持，另一合作方是柔佛州人民集團私人有限公司，該公司有馬來西亞柔佛州政府背景。與此同時，已被廣東省列入“一帶一路”建設十大推薦項目。此外，碧桂園也與華為、馬來西亞電信運營商簽訂合作備忘錄。2015年，多項財稅類優惠政策也紛紛落地，為產業入駐保駕護航。

美國加州大學伯克利分校城市與區域規劃博士、城市經濟學家道格拉斯·韋伯斯特認為，森林城市是城市化過程中的里程碑，“沒有什么比環保、綠色的智慧城市項目更加的合適。”

“我們不僅僅是開發商,更是城市運營商”

——專訪碧桂園執行董事、副總裁蘇柏垣

“我們的岸線不是簡單的防浪堤，而是利用了紅樹林附近的一些植被，還在上面增加了一些人行徑和自行車道的設計，跟周圍的環境有一種巧妙的結合，營造了優美的公共空間，沿海都是生態景觀休閑帶。”

在亞歐大陸最南端的柔佛海峽上，一座由中國民營企業投資的人工島，正逐漸進入新加坡人的視野，同時也引來了各方的關注。它是碧桂園填海筑島的首次嘗試，被命名為“森林城市”。

有業內人士評價，森林城市是“未來城市的概念版”，是對化解當前大城市病、城市土地集約利用、生態持續發展的一種嘗試。

“不止中國關注，整個東南亞乃至世界都關注。”2015年12月20日，蘇柏垣接受采訪時說。

他很清楚，由于特殊的地理位置，已經不再是一州、一國或兩國之間的問題，已經涉及到馬六甲海峽，乃至整個東南亞的影響。建設得好，將成為未來城市的典范。

其實，在馬來西亞柔佛州，早已有不少從中國來的房地產商相互爭搶這片還未開發完全的土地。而蘇柏垣認為，“要想勝出，一定要有與眾不同的理解，而碧桂園森林城市就注重生態、環境的打造。”

在他看來，碧桂園不再是單純的開發商，而是一個城市運營商，森林城市也不單純是一個房地產開發項目。

“這個項目隨著市場的發展可能持續開發20年以上”蘇柏垣說。

馬來西亞傾力支持

問：我們了解到，森林城市項目獲得了馬來西亞聯邦政府和柔佛州蘇丹的大力支持，雙方是如何達成這種合作關系的？

蘇柏垣：伊斯干達特區西部發展比較滯后，柔佛州蘇丹（柔佛州最高統治者）一直覺得西部缺少一個發展的引擎。同時，蘇丹和當地政府也看到了我們此前在柔佛州金海灣項目的成績：去化率（在一定時間段內的銷售率）已經超過75%。另一方面，在碧桂園董事局主席楊國強心目中，森林城市是新型城市的典范：整座城市立體分層，車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿垂直分布的植物，地面是無污染的軌道交通，這種想法與蘇丹不謀而合。

最重要的是，在馬來西亞聯邦政府大力支持下，森林城市2015年已經取得政府頒發批準函（policy paper），當中針對教育、醫療、旅游（包括會展中心）的優惠政策已經落地。符合條件的產業可獲得的稅務優惠相當可觀，包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免，這對企業在營運的前期減輕不少負擔。與森林城市項目公司合作開發，亦可享受企業所得稅減免。

問：為什么會在馬來西亞選址建造森林城市？

蘇柏垣：森林城市是集團的頭號項目、戰略項目。我們在定位的時候就把自己定位成一個城市運營商，而不是開發商。多年來集團楊國強主席一直對于未來城市抱有一個夢想，他看好新加坡旁的區位優勢；他認為森林城市將有助于新加坡的發展，它可以讓居民享受到大城市新加坡的便利，而同時也能享受著在馬來西亞居住時的較低消費。

但在新加坡旁找一塊地方，但三百多畝都很難，更不要說3萬多畝。而馬來西亞土地是私有，又有聯邦政府和合作方柔佛州蘇丹的支持，我們在土地上付出不太高的成本。另外，如果填海，出來的都是海岸和海景，跟在內陸開發有不同的市場。坦率地說，森林城市包括填海、路橋、以及公共設施的配套，比周邊其他房地產項目用地都有競爭力。在新加坡旁邊拿到永久產權的十幾平方公里土地，開發二十幾年，這種戰略我感覺是有前瞻性的。其實大家看好的不只是馬來西亞的潛在經貿發展機遇，更是新加坡的依托。也是我們打廣告要特別提到在新加坡旁的原因，我們非?？春盟?，也依靠它。

問：對森林城市的設計，做過哪些先期調研？

蘇柏垣：我們考察過松島新城、迪拜、阿布扎比等新型城市，這些城市都有大規模的填海造陸工程。經過實地調研，我們最后感覺，綜合自然條件、氣候、成本、人口、經濟發展支撐及市場輻射等，我們的優勢比他們大得多。至于我們判斷對不對，就要看接下來的效果了。

環保投入方面也投入巨大的成本

問：柔佛海峽是馬來西亞和新加坡的自然邊界，對于環境影響，雙方建立了怎樣的協調機制？

蘇柏垣：關于柔佛海峽的重大環境影響議題, 每個季度新馬兩國的環保部都會召開聯席會議，來研究柔佛海峽這一帶的填海項目。事實上，馬來西亞的環保部門第一時間就把我們的方案發給了對岸的環保部門。在某種程度上可以說，新加坡是一直在監督我們這個項目的進展。新加坡的環保部發言人也曾公開表示，已經收到了森林城市的環評報告，也在密切關注項目的每一步進展。我們是非常嚴格地按照雙方對環境的要求來做的。因為，森林城市主打的就是生態、景觀和環境，如果能對我們項目造成傷害的，唯有環保問題。

問：在技術層面上，如何把控填海所帶來的影響？

蘇柏垣：2015年1月，馬來西亞聯邦政府正式批準了我們的《詳細環境評估報告》和《環境管理計劃》。前者是論證整個項目對環境的影響是否在可控范圍之內，是否會對鄰國造成影響，是否會對本地社會造成影響。后者則是計劃填海中需要采取哪些措施來控制在填海過程中造成的影響。

我們對洋流、水速、水質等指標都有傳感器進行監測。同時在填海周圍，我們使用雙層防砂網進行分隔，防止填沙時水底的揚塵去污染其他國家，并且上空也有無人機進行監控，一切都在可控范圍之內。

其實為了保證不影響新加坡，我們在填海的投入上是加大的。最初我們只設計有一層防砂網，現在我們做了更保險的選擇，多加了一層。這兩層防砂網的投入是超出商業考量的，因為這附近的海域比較深，最深要填到海下三十多米。

問：四個島的設計增加了森林城市的海岸線，在這其中還有哪些生態的設計呢？目前進行到什么階段？

蘇柏垣：我們的岸線不是簡單的防浪堤，而是利用了紅樹林附近的一些植被，還在上面增加了一些人行徑和自行車道的設計，跟周圍的環境有一種巧妙的結合，營造了優美的公共空間，沿海都是生態景觀休閑帶。

現在我們正在和SASAKI進行第二期合作，研究如何落實垂直綠化、立體交通怎么連接等問題。

風險可控

問：我們了解到，這個項目總投資將超過2500億人民幣，這么大的項目，有沒有考慮過風險問題？

蘇柏垣：當初集團內部也充分論證過，這么大的項目，承擔的風險和挑戰也是巨大的。首先我們是根據市場需求滾動的開發和投入的，我們現在才填了1平方公里，1500畝?？赡芪覀兯膫€島二十多年才會開發完成，如果市場好，我們可能10年就會填海完成。市場是不斷變化的，但市場的規律我們是可以預見的。其次，我們與合作方柔佛人民基建集團的開發、經營理念相同，碧桂園集團和蘇丹的關系比較融洽，森林城市綠色城市、工業化建造等理念與實踐也與馬來西亞國家政策高度契合。有聯邦政府與蘇丹的支持，我們完全相信這個項目會穩定的發展。

這是一個長期開發的城市、是我們的戰略儲備項目，底線在我們掌握中。

問：有沒有可能開辟一個新的交通樞紐，開辟新加坡到馬來西亞的公路，緩解兩地的交通壓力，同時也提升森林城市的價值？

蘇柏垣：在我們的整體規劃中是有這樣的計劃的。一方面，會有陸地的新海關，希望能從新馬第二大橋下來，直接有一條快速路，只用5分鐘的時間就可以連接到森林城市的第四座島。在這條快速路的基礎上,我們也希望爭取增設一個能直達本項目的海關, 這也是我們希望能得到馬來政府大力支持的利好條件,但相關技術與管理問題仍在與政府進一步溝通協商中。