碧桂園的“馬六甲雄心”
碧桂園的“郊區大盤”邏輯即將再次釋放其商業價值。瞄準剛需，尋找級差地價，完善配套，創造影響力，最后釋放升值潛力。這塊新加坡腹地就是碧桂園新的實驗場，也是規模如此之大的第一個海外實驗場。
從廣東省順德區到馬六甲海峽怎么走？很遺憾，谷歌地圖的顯示結果是，無法計算駕車路線，無法乘坐公共交通，也無法提供航班路線。不過這并不代表這2600多公里的直線距離無路可尋。對于碧桂園主席楊國強而言，這是他的未來城市夢想正在開拓的路線。
2015年12月18日，總投資額將超過2500億元人民幣的碧桂園森林城市項目在碧桂園順德總部正式發布。這個坐落在馬六甲海峽、背靠馬來西亞依斯干達特區、緊依“亞洲十字路口”花園國家新加坡的城市項目，占地13.86平方公里，宣告了碧桂園海外大盤項目的發軔。
已年過60歲的碧桂園創始人楊國強在發布會現場巡視一圈，像明星一樣與“粉絲”們合影，和嘉賓一起給“樹苗”澆水，正式發布森林城市項目。他甚至開心得像個小孩一樣在演講前對著話筒說，“拿我的咖啡來。”
發布會的現場就是楊國強在總部里建起的電影院，他理想中的家就是這樣，所以碧桂園員工們的福利之一是可以經常在這里免費看電影；總部入口處設計的“熱帶雨林”和墻面上布滿的植物，就是他年少時夢想的住宅應有的樣子；這里剛剛發布的森林城市項目，也是他夢想中的未來城市。與其說這是一場項目發布會，這更像是一個資深地產人的夢想展示廳。
如今夢想真的在一步步落地，這位從順德包工頭做起發家的房企老大，操一口帶有濃重廣東口音的普通話難掩欣愉。他仿佛已經在鳥瞰整個森林城市，給出了對森林城市最直觀立體的描述：“車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿植物。”
新馬間的新“血管”
2015年12月19日傍晚，在連通新加坡、馬來西亞兩國的兩座跨海大橋上，超過40萬人來回其間。如果此時從馬來西亞出發，從新馬第二大橋通關，還得花上幾十分鐘，才能抵達似乎就近在眼前的不到2公里外的新加坡。
建在新馬之間的森林城市，將來會給新馬之間的通關通行提供一種更多的可能：在森林城市的島上新設海關，開通兩國之間的新航路，一旦這個計劃成型，森林城市也將會成為馬來西亞通往新加坡的最前線。
如果盯著依斯干達和新加坡的區域地圖看一會，頭腦中會很自然地出現深圳和香港的相對區位。如今的馬來西亞年輕人比例高，人力成本也相對較低，但經濟發展速度快，不僅僅是區位，就連發展趨勢也讓人不住地想起20多年前的深圳。對于馬來西亞而言，對岸仿佛就是夢想之地。
依斯干達特區的發展確實也參考了港深模式。馬來西亞柔佛州當地拿督Othman在接受媒體采訪時說：“我們把中國的深圳立為借鑒，眾所皆知，深圳這幾十年的經濟增長幅度蔚然壯觀。其中一個原因是深圳的地理位置顯要，靠近身為東北亞商業及金融中心的香港，從后者之經濟溢出效應中尋找到了定位。”拿督是馬來西亞一些有功人士得到的一種頭銜，冊封的標準是對國家有杰出貢獻，但必須要有皇室成員、政府推薦。
“某種程度上，森林城市是效仿著深圳當年的發展途徑，憑借新加坡的經濟發展和國際聯通性，推
動本身的經濟。值得一提的是，新加坡的運營成本及生活消費皆昂貴，間接為較低成本的森林城市提供了有利商機。”Othman說。
在“依斯干達-新加坡模式”里，產業轉移的想象空間會集中在醫療、教育、養老等領域。按照碧桂園的設想，森林城市里的新人口將從馬來西亞、新加坡、中國以及歐亞乃至美洲澳洲等各地被吸引而來，他們有序地分布在15萬工作崗位和新崛起的8大產業中。
在森林城市的諸多“名片”中，教育資源是主打之一。在項目所在的新馬特區，已建成英國紐卡斯爾大學、英國雷丁大學等學府，多個項目直線距離約15-30公里內。更比鄰新加坡國立大學、南洋理工等世界名校。
除此之外，森林城市項目已簽約美國名校，如美國歷史最悠久、最負盛名的大學預科學校之一——Shattuck-St.Mary'sSchool,未來森林城市將規劃幼兒園到高中的全齡國際教育。而加入馬來西亞第二家園計劃，孩子在馬來西亞就讀兩年，就可以“華僑生”身份參加聯招高考，升讀中國名校的最佳途徑之一。
一個自由、文化豐富、包容的特區島群，往往最早是由政策設計孕育出的。
這是一座幾十萬人口的智慧生態之城，在未來的國際區中，外國購房者的門檻會更低，從馬來西亞政府一般要求的100萬馬幣降到50萬。目前新建企業在前5年可以享受所得稅減免至7.2%，而原來的一般水平是24%。新海關、免稅區，這些遠景在經濟體量逐漸增長后，將陸續在島上生長出來。
從硬件到運營，到經濟文化，這座興建于海峽之邊的城市，并不僅僅是鋼筋水泥，有貫通柔佛海峽、助推區域產業的夢想，這才配得起打造未來城市的雄心。
在碧桂園森林城市項目的設想中，這里每一個家都會是一個花園
馬六甲畔的潛力新城
在遠離廣東順德2600公里的外的地方，一個貝殼造型的建筑旁，入口兩側的門衛身著制服向來賓敬禮，他們用馬來語說著歡迎，廳內的紅色地毯上則寫著中文的“歡迎光臨海之貝”。有的中國來的投資客已經在預售區詢問怎樣預訂以享受先期購買的折扣。碧桂園森林城市的銷售中心海之貝已經在海上先期建造起來。
在當地合作方眼中，中方的規劃和動作效率總是令他們吃驚，拿督Othman在接受采訪時說，
“我們感到這不是上了一般的火車，而是上了高鐵。6個月碧桂園就建好了銷售中心‘海之貝’。我們不常這么做，但是我們學習到了態度、科技水平，受到了震撼。”
這個貝殼恰好坐落在東南亞最重要的要塞邊，楊國強的新路線儼然成了國家“一帶一路”發展路線上的重要節點。
在亞洲的心臟環顧四周，森林城市僅需4-6小時的航程就能覆蓋中國大部分省市，亦無時差；鄰近隆新高鐵,2022年通車后，90分鐘來往于吉隆坡、新山、新加坡；連通泛亞鐵路，未來從中國坐高鐵7小時到新馬，比飛機更方便。目前碧桂園森林城市項目已經被廣東省列為“一帶一路”重點項目。整片東南亞區域都能得到輻射，大有可為。
碧桂園也不僅僅是自己在出海。碧桂園集團整合麾下“中國建造”全產業鏈軍團抱團出海，許多相關的國內企業也由此積累了海外施工的經驗。碧桂園集團總裁莫斌對記者說，他希望在森林城市項目上匯聚全球最頂尖的智慧生態城市理念與科技，“使森林城市成為其海外戰略的最高代表作。”
在新加坡南洋理工大學人文社科學院院長劉宏的觀點中，如果善加利用森林城市所處新馬交界地帶的區位優勢，發揮其橋梁與紐帶作用，挖掘其對話窗口價值，森林城市可能成為“各種貿易投資規則融合共贏的戰略節點”。
在馬來西亞一側的海關，當地工作人員見到中國人模樣的旅客，常常會不可思議地瞬間轉換，吐出一口流利的中文，問你要通關資料。
按照碧桂園在馬來西亞上一個樓盤“金海灣”的銷售數據，來自中國的客戶買走了已售樓盤的40%，馬來西亞人和新加坡人則各自買走了30%和20%。華人在依斯干達特區投資者中的角色變得越來越重要。
2013年8月11日，碧桂園在海外的首個項目——金海灣項目開盤，開盤當天，柔佛蘇丹依布拉欣殿下及王儲首次親臨主持房產推介禮，全日吸引上萬人次到場，轟動新馬兩地，開盤當天即售出100億，一舉成為馬來西亞全國房地產項目銷售面積、套數和金額的三個第一名。經過幾年的銷售，金海灣儼然成了當地的景觀之一。如今游客來到新山，往往要去金海灣，既能感受馬六甲海峽的景致，又能遠眺對岸繁華的新加坡。
碧桂園的雄心與算盤
在房地產業內人士看來，伊斯干達特區的飛速發展描繪了一個類似中國香港和深圳的故事，同時，低廉的土地價格和開發環節較少的稅收環節，都在吸引著內地開發商涌入。馬來西亞政府為吸引國外投資者，做了不少實質性的工作。在地產的開發中，按照當地的優惠政策，滾動的投資資金可以用于回籠，也讓房企減輕了不少壓力。
特別是在馬來西亞房企扎堆的柔佛州新山市，馬來西亞政府2006年便設立了伊斯干達特區，與雪蘭莪州、西部巴亨和吉打并列國家四大特區，重振經濟。伊斯干達特區與新加坡一水之隔，涵蓋新山市在內的5個縣市，面積是新加坡的3倍。因此，有人認為，馬來西亞房地產市場正在創造另一個“新加坡奇跡”。
按照碧桂園從官方統計的數據，近十多年以來，依斯干達特區內最重要的新山區域人口失業率顯著低于馬來西亞平均水平，平均家庭月收入亦略低于馬來西亞平均水平。柔佛州為馬來西亞人口第二大州，就業人口數在馬來西亞也位居第二，人力優勢顯著。在未來10年的就業人數平均增長率預測上，依斯干達特區以3.7%遠超馬來西亞平均水平。GDP、人均國內生產總值以及人口增長展望上，依斯干達都要顯著超過柔佛州和馬來西亞平均水平。
“馬來西亞房地產市場快速崛起和發展的背后，是政府的推動，是多路資金的引入。”
EARealty房地產公司合伙人ElenaDobreva在接受媒體記者采訪時指出。
“政策引導”，主要是指馬來西亞政府自2002年以來頒布實施的一系列吸引外商投資的政策——投資者可以通過“第二家園”計劃，在馬來西亞銀行存入大約15萬林吉特（不到60萬元人民幣），就可在馬來西亞享受10年內的自由出入。“中國投資者在不放棄原有國籍的情況下，可以在90天內拿到馬來西亞10年的免簽證，并且可以用自己的名字在銀行開戶，在馬來西亞成立企業。”馬來西亞拿督葉紹全曾公開表示，這項政策確實吸引了大批中國商人的到來。一旦具備了高溢價的可能，不動產投資就會聞風而動。和中國內地曾經的情況類似，目前對依斯干達特區50%的投資集中于房產，包括住宅的和商業的。據中國駐馬來西亞大使館人士介紹，2014年，中國企業在馬來西亞制造業的投資是13.6億美元，比2013年增長了47.5%。如果加上中國房企在馬來西亞的投資，中國已成為馬來西亞最大的投資來源地。
“50%這個比例還持續有在略微的攀升，但是隨著制造業項目等的進入，可能又有更多的變化和種類投資。希望房地產相關的項目能將多樣化的投資都帶動進來。”馬來西亞依斯干達特區發展署投資部負責人EngkuAhmadKamel說。
受到供給市場熱炒的因素影響，相對其他國家10年至15年的慢速成長，馬來西亞的房地產市場成長非?？?，尤其是新樓盤。一位當地的中介商表示，從2008年至今，很多樓盤都在5年以內開發到位，且這些地方消耗的物資也在不斷增長，大致是以前的10倍。
碧桂園的“郊區”大盤邏輯亦即將再次釋放其商業價值。瞄準剛需建盤，尋找級差地價，完善配套創造影響力，最后釋放升值潛力。這塊新加坡腹地就是碧桂園新的實驗場，也是規模如此之大的第一個海外實驗場。
楊國強很早就有規劃，要在東南亞的大城市旁做大項目，新加坡占據了亞洲的經濟和文化要塞，是最理想的區位之一。楊國強在接受新加坡《聯合早報》采訪時說，“新加坡是一個欣欣向榮的國家，也期望長遠有更好的發展，所以引進更多的人。但是這個國家小，接受不了這么多人，如果能讓森林城市變成他們的第二個家園（就很理想）。這里的房價會便宜很多，我相信將會是新加坡的三分之一的價錢。”
級差地價中較低的地價不斷溢價的過程，實際上就是后發地區逐漸加速追趕，帶動房價抹平級差的過程。碧桂園“郊區大盤”的邏輯在國內的大城市中屢試不爽，這一次，在亞洲的十字路口、一帶一路的橋頭堡上，碧桂園又要邁出堅實的一大步，亮出的技能仍舊是最拿手的——造城。
未來森林城市一景
城市運營商
碧桂園在此地的夢想，是運營城市，而不只是賣房子。不論是在建設過程中還是建成之后，森林城市本身就是一張屹立在海上的屬于碧桂園的綠色名片，對海外項目起到示范作用。
如果森林城市僅僅是一個商業性房產項目，也面臨著伊斯干達房地產供給過剩、在產業和地產領域都存在強有力競爭對手、新馬兩國中央政府態度尚未明確的局面。這對于森林城市開發住宅、爭取政府支持都是嚴峻的挑戰。
戰略抉擇面前，碧桂園的選擇是“產城結合”——為了從各方競爭中脫穎而出，碧桂園對森林城市的規劃是，以創建經濟活動、帶動多元化投資、吸引新產業促進伊斯干達整體發展作為爭取政府支持的價值點。產業的選擇既要符合伊斯干達的整體規劃藍圖，也要爭取創新和差異，把蛋糕做大。
運營城市，是碧桂園在海外市場跨出的大步子，相應的人才梯隊也在緊張地搭建中。“如果僅僅是賣房子，我沒有必要招100個博士。”楊國強曾經這樣解釋自己的理念。在過去的兩年里，碧桂園在招聘中挑選了百名博士，這些曾經在交通規劃、建筑設計等相關學術領域精專的準專家們，“投筆從戎”，被安排到了碧桂園最核心、最關鍵的項目中。
建造城市、經營城市的夢想就這樣被編織起來，逐漸在馬六甲海峽的一隅有了雛形。
為城市找居民，是造城的另一個重要工作。森林城市瞄準了新加坡的養老市場，高收入人群的養老需求，用低地價的房子吸引他們過來。
碧桂園的高層在采訪中透露，東南亞國家，如越南、新加坡、泰國和印度尼西亞會有龐大的市場，“集團對（海外）項目已有一個明確的意向。例如，我們的目標是在越南、新加坡的城市再生項目內，泰國、印度尼西亞等區塊建立一個城鎮。東南亞市場，包括印度尼西亞、泰國和越南都有良好的增長潛力，許多郊區還未開發，而當地正在崛起的中產階級對于高質量的住宅需求量高。這完全符合我們的戰略以及造城的專長，為此提供終端解決方案，開出（消費者）負擔得起的價格。”碧桂園集團董事，森林城市項目負責人蘇柏垣說，這里是歐美人的退休圣地，日韓的中產也完全消費得起。
迪拜曾經是碧桂園森林城市團隊定下的對標城市之一，韓國的松島新城他們也去作為案例研究過。不過團隊研究完一圈發現，森林城市的情況與愿景似乎在這個星球上也沒有準確的對標，他們要做的是一件史無前例的事情。集團首席財務官彼時也確認了這一結論，他說，“所有的分析都要從頭開始。”
蘇柏垣對記者說，海外模式從“建房”向“造城”升級，需要房企有較強的資金實力和強大的抗風險能力，“做成這樣一個開發體量大、投資規模大、建設周期超長的造城項目，我們每天都在迎接挑戰，但我們認為風險是可控的。”
蘇柏垣的底氣或許有一些根據。設計了北京奧體公園的知名公司SASAKI在整個項目中操刀規劃，超過8家合作銀行，馬來西亞本地的銀行和包括中國銀行、工銀亞洲在內的中資銀行都給予了森林城市以“頂級待遇”。
蘇柏垣說，與金海灣項目快速開發、快速銷售的策略不同，森林城市寄托了碧桂園董事局主席楊國強的造城情懷，所以并不急于一開放就賣出多少房子，而是先行展示規劃定位，向外界傳遞信息，這是一個產城融合的項目，是一個和當地政府人民謀共贏的項目。
這一點似乎更能打動當地的官員和蘇丹。
依斯干達特區發展署投資部負責人EngkuAhmadKamel說，當地的民眾會問他們，為什么中國人會來這里蓋房子？“我說因為我們的經濟要啟動，財富要共享，資源在優化，我們要可持續發展，未來要有綠色低碳的城市，像日本韓國那樣的城市需要建立起來，所以我們需要像碧桂園這樣有野心的高質量的公司。”
他去過廣州，他眼中的中國有很多“很宏大也修得很快”的建筑，“這一切看起來在這里也要發生了。
從依斯干達特區到一帶一路
森林城市：如何養成“明星項目”
依斯干達特區的“寵兒”
碧桂園森林城市不僅僅想擁有綠色、現代的垂直交通、漫長的海岸線，它更想成為的是依斯干達特區的寵兒。“森林城市要變成特區中的特區！”在森林城市項目發布會上，碧桂園的高管們對記者們關于政策優勢的提問時如是回應。
依斯干達特區在2016年將迎來其10周年的“生日”。和當年的深圳一樣，這也是一個年輕的特區。2300平方公里的面積，相當于3個新加坡，從這里驅車前往新加坡的話，車程大約在1小時。
中國在馬來西亞依斯干達特區的投資額目前僅次于新加坡，這個額度還在平穩的增長中。“我相信中國在2016年初期就會超過新加坡，中國的投資在經濟上的推動力是很強的。”依斯干達特區自己的規劃是，到2025年一共完成3830億元馬幣的投資引入，目前已經完成了1900億元。
“我們一部分的幸運是上帝賜予的（地理位置），交通的優勢。”依斯干達特區發展署投資部負責人EngkuAhmadKamel說。
馬來西亞當地拿督Othman作為森林城市的當地合作方代表董事，介紹工作模式時說，“我們是作為一個團隊來工作的——包括銀行貸款、環境評估等等至關重要的環節。”Othman在當地資源整合尤其是政府事務的對接方面，有著舉足輕重的作用。
即便如此，在如此規模的海外開發過程中，亦難免有波折。由于新加坡政府和其他利益相關各方的關注，發展項目于2014年6月被令暫時停工。隨著詳細的環評報告獲得馬來西亞政府的批準，發展項目的總面積由原先的1978公頃減少到了1386公頃，縮小了30%。這個龐然大物興建的每一步，都需要新加坡與馬來西亞政府之間不斷地交流與溝通。“新加坡那邊一直盯著，所以我們有沒有違規，有沒有犯錯，是很受關注的。這直接關系到新馬兩國的協商”，具體負責項目的碧桂園高管說。
新加坡權威媒體《聯合早報》也對這個項目表示了持續的關注，其曾在采訪中直指碧桂園項目開發中的合法性。最終，他們在報道中引述楊國強的話給出的答案是，“（填海）對這個社會是好事。但任何的商業行為都不一定一帆風順，也是很正常的事。碧桂園是按照政府的一些指令去做，是奉公守法的企業。”
在與馬來西亞馬六甲州締結“省州友好”的行程期間，廣東省省長朱小丹還特地來到碧桂園森林城市項目所在地參觀，給出了高度的評價。
“一帶一路”的潛在客戶
“生活質量高，生活成本低，對岸的新加坡（的生活成本）至少要高三四倍。我們地方大，房子也不貴。”EngkuAhmadKamel一見到記者就開始做起依斯干達特區的“推銷員”。
過去幾年，對依斯干達投資的增多吸引了人員和更多的項目，帶動了當地的需求，房價也在此間同步上漲。外部投資剛剛大量進入依斯干達時，其與房地產價格的關系尚屬良性。隨著越來越多的投資注入，包括EngkuAhmadKamel在內的當地官員們意識到，房地產價格在某種程度上失衡了，于是不得不采取了一些抑制房價的措施。
這樣的現象在近期尤其明顯，顯示出房地產市場已經過熱的跡象。“我們相信這種失衡現象在一段時間后就能自然好轉。除此之外，這對于不同的層面與地點所產生的影響也不一樣。優質的產業依然備受青睞。”EngkuAhmadKamel分析說。
同樣的問題拋給了碧桂園分管海外業務的蘇柏垣董事。“伊斯干達市場的供應量問題，確實有一點（多），但是當地比較缺乏好的配套產品，我們對自己的產品、服務、配套充滿信心。”給蘇柏垣信心的樣本還是金海灣，經驗已經證明，配套完整的大盤在當地較為稀缺。這個幾乎可以算作當地最貴的項目，去化率已經達到八成，準備清盤。
有學者將馬來西亞看作一個“文明磁場”——中華文明、印度文明、伊斯蘭文明、東南亞群島文明和西方文明在此交匯。其國內的政治風險較小，政策的平穩性與延續性，對多元文化的包容性，或能在不遠的將來充分展現出其作為中間點、窗口和橋梁的優勢。
楊國強在接受媒體采訪中表示，“若（樓盤）只是在當地銷售，這個量確實很多。”但碧桂園公司的策略是對外銷售，同時以低生活費和合理定價加上完善的配套設施來向全球銷售。更重要的是，“一帶一路”戰略可能帶來的中國人將會成為重要的潛在客戶。
文化的包容性使得馬來西亞成為一個吸引外國人退休到那里的理想之地。楊國強說，“美好的東西（能夠創造需求），所以重要的，是你創造的東西是不是很美好。”