住宅土地，“到期”后怎么辦

溫州20 年住宅用地使用權年限的房子。（任重遠/圖）

中國土地國有制的獨特性，決定了不能套用傳統的物權原理乃至國有產權原理來理解。這是續期收費爭議的根源；唯有理清這種獨特性，才可能為相關問題找到更令人信服的答案。

城市原有私宅土地因82憲法宣布為國有。默認原業主無期限使用權顯然于法不合，而按法定期限期滿收費，則更不公平。

無償自動續期與國家土地所有權的沖突，至少可以借鑒英國同時承認法律上國有和實質上民眾所有的做法。

溫州要對到期的住宅土地使用權收費，鬧出了當地政府都可能始料未及的大新聞。輿論沸騰，學界觀點也不斷涌來，難以盡讀?，F在熱潮漸趨冷去，或許正適合做些總結和補充。

租期屆滿，續租收費，本是天經地義。這也是主張續期收費最堅實、樸素的依據。但直覺告訴人們，收費很不公平。在這波熱議中，主張無償續期顯然也占據了主流，無論民眾及學界。這在中國言論場上，實為罕見，也頗值感慨。

無償續期最根本、有力的依據，自然是物權法中住宅用地使用權“自動續期”的規定。字面上看，該規定的確有著強烈的“無償”乃至“無條件”續期的意味。但是，同樣從字面上看，若無償自動續期，那么物權法明確規定的期限，豈不毫無意義？！而且，若無償自動續期則無異于將國有土地一次性買斷，則使用權不就成了所有權、國家所有權因而喪失？由此而言，“無償自動續期導致國有資產流失”的辯辭和指控，不僅并非謬論，而是極為有力！

此外，據當年物權法制定的參與者們的回憶，“自動續期”的規定并無無償之意，其意圖不過是無需百姓都排隊去辦續期手續而已。而僅作此原則性規定是因為當時對收費問題并未想好，只好留待以后再定；而若明確寫上免費續期，則會遭遇有關部門的很大阻力，可能根本無法通過。

再者，住房已成為造成當下中國普通百姓貧富差距迅速拉開的重要原因。至少在一線城市，住房的增值幅度已遠超普通人的同期收入。其中尤其是買房較早且有多套房者，更是躺著暴富。如果續期再不收費，那豈不更不公平？

由此可見，期滿收費之爭僅從法律層面上恐怕很難達成一致。期滿收費的根本依據在于國家的土地所有權。而即便最尊崇經濟自由的國家，也在一定程度上存在著國有包括土地國有。但中國的國有土地制有著獨步世界的獨特性，決定了根本無法套用常規的所有權理論來理解之。這也正是使用權續期收費爭議不休的根源；從而，只有理清其特性才可能為相關問題找到更令人信服的答案。

“82憲法” 一句話帶來的難題

眾所周知，中國歷史上土地一直以私人所有為主。1950年代前后的土改被明確限定于農村土地（當時的革命綱領是“耕者有其田”，故其目標是廢除“農村中的封建的土地所有權制度”）；同時，城市居民的地產所有權被專門申明應予保護，而不能等同于農村，并為后來的“共同綱領”和195