“地王”頻出，為什么？怎么破？

住宅用地蛋糕太?。寒斍暗姆寝r建設用地“市場”，大約70%以上的土地主要通過行政部門而非市場配置的，只有不到30%用地參與住宅用地和商業服務業市場。（農健/圖）

土地資源的行政性配置，是商品房價格持續快速上漲的推手。這決定了，土地及與之密切關聯的住房“供給”這個根本問題，在過去十年間未能緩解，甚至越來越嚴重。商品住宅價格“十年九調”，卻“越調越漲”，成為必然。

我們的政策建議：短期政策主要是增加住宅用地供給，長期政策是全面開放土地市場。

近日，在上海、深圳、北京等一線城市，“地王”頻出。據《北京青年報》引述的數據稱：2016年，截止到5月31日，全國土地市場“高價地”頻繁出現，其中按照總價計算，超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中，國企所占比例明顯處于歷史高位。北青報的報道顯示：2016年6月2日下午，深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”，央企中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平方米。

即使只從可持續的角度出發，一些地方政府也不一定希望地價、房價過快上漲。這次深圳龍華上塘商住地的投標，由深圳規土委主任親自主持競拍，他現場引述《人民日報》的一篇報道內容稱：“樹不能漲到天上去，房價也一樣。”但土地市場顯然不僅沒有降溫，反倒在一路飆高。

過去十多年，中國商品住宅價格持續快速上漲，伴隨著幾乎每年都在不斷強化和升級的“嚴厲”調控措施而出現。調控政策出臺不可謂不勤，政策力度不可謂不大，政策措施不可謂不全（除中央政府明確要求且不斷落實強化的限貸、限購措施外，一些地方政府或地方國土部門甚至還出臺了限價令，稅收、信貸、土地、直接限價、統計信息、輿論導向政策全部用上），但是，總體上而言，商品住宅價格上漲依舊，一二線城市的房價上漲尤其讓人詫異。

這種持續快速上漲的原因非常復雜。從需求面看，主要原因包括：城市化進程加速，表現為人口加速向一二線城市聚集；長期的被動性的貨幣超發；股市表現持續低迷進一步強化了居民投資渠道狹窄的事實；住房持有環節征稅難以在短期內實施從而持有商品住宅的成本較低——住宅用地僅有70年的使用權，且已一次交納巨額出讓金，再對持有環節征稅就有重復征稅之嫌。加上征稅的技術性前提、住房信息聯網、利益格局均導致住房持有環節稅難以在短期內出臺。

調控的基本方向主要指向抑制需求——無論是限貸、限購還是提高稅率、利率調整的重點都試圖減少需求。但是，我們認為，大禹治水主要靠“疏”，當前的問題恰恰在于供給，尤其是對一二線城市而言，主要的辦法應該是增加供給，設法降低商品住宅的建設成本，尤其降低土地獲取成本和房地產業的種種稅費。

怎么增加供給？改革土地資源的行政性配置體制。

土地市場的割裂與行政壟斷

現行土地資源配置模式的最大缺陷，是人為割裂了不同用途的土地市場。目前土地資源體系的核心可一句話概括：集體所有制與國有制并存。圍繞這兩種所有制，存在兩部并行的主要法律：土地承包法和土地管理法；存在兩個并行的主管部門：農業行政