南海農地入市試點：原來是出租，現在是拍賣

南海試點的第一塊招拍掛出讓的農村集體建設用地上，一座幼兒園即將建成。（南方周末記者 黃金萍/圖）

在規劃和用途管制下農村集體土地直接入市的改革，正在全國15個試點地區破冰。

廣東南海大瀝鎮，一位立志辦幼兒園的企業家在試點啟動后，退掉了租約，重新通過招拍掛拍得農村集體經營性建設用地30年使用權，并順利拿到了銀行抵押貸款。而出讓土地的村集體，則算起了與過去出租土地辦廠完全不同的經濟賬。

同一塊地，同樣是30年的使用權，陳亮峰在一年里拍了兩次。一次是“出租”，一次是“出讓”，一字之差，使他的投資計劃從4000萬元人民幣追加為1.8億。

一年前，這位從澳洲留學返鄉創業的年輕人做夢都沒想到，自己很有可能成為中國拿到農村集體經營性建設用地的使用權，并用來開辦民辦幼兒園的第一人。

2015年2月，佛山市南海區被納入國務院劃定的33個農村土地改革試點區縣。2016年6月3日，中國銀監會、國土資源部聯合發布《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，在佛山南海等全國15個區縣試點農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款。

過去，由于很難獲得銀行抵押貸款，農村集體經營性建設用地直接入市，多采用出租方式。

2015年12月底，南海區首宗按改革試點政策執行的大坦地塊，在區公共資源交易中心正式掛牌。隨后，“第一掛”項目順利成交，陳亮峰拍下了這塊規劃用途為科教用地的地塊，面積28.93畝，成交總價5786萬元。

租地

從上世紀90年代初開始，南海區村組兩級集體經濟組織以興辦鄉鎮企業名義申請用地，辦理土地使用權證，然后將土地出租給企業投資建設，被稱為“南海模式”。

2016年6月27日上午，陳亮峰剛剛拿到廣東佛山市南海區教育局“布魯森（國際）實驗幼兒園”的命名批復。此時，距離他辦公室門外約30米外的工地上，印著“佛山市大瀝鎮北海幼兒園項目”字樣的主體建筑，即將封頂。

他的辦公室墻壁上掛著一排幼兒園的效果圖，“本來規劃設計都做好了，建筑方案都出了很多個，最后浪費了四五十萬元的設計費，重新來。”陳亮峰的一位同事對南方周末記者抱怨說。

陳亮峰是南海區大瀝鎮人，高中畢業后去澳洲留學，回國后先在父親的工廠工作，隨后工廠所在地、大瀝鎮太平村牌坊一帶土地被征收為國有，招拍掛之后蓋起了樓盤。父親給了他兩個選擇，要么轉行，要么再找一塊地繼續辦廠。

他選擇了轉行幼教。盡管沒有任何經驗，陳亮峰理想中的幼兒園不是租幾層樓辦學，而應該有更開闊的戶外活動場地，不能指望拿到國有土地，他轉向了農村土地。在距離太平村牌坊約一公里的北海股份合作經濟社，也是村民們日常所說的北海村，有一塊地。

2015年3月20日，佛山市南海區大瀝鎮公共資源交易中心掛出一則《大瀝鎮太平北海村大坦土地租賃競投公告》，1.57萬平方米的土地出租30年，交易底價為14.5元／月·平方米。

為了保障集體建設用地流轉過程的透明化和公開化，防止“村官”對農村集體資