一線城市商住房走向終點

至2017年4月，北京、上海、廣州三大一線城市已全部出臺對商住房進行限制的政策。（視覺中國/圖）

（本文首發于2017年5月4日《南方周末》）

商住房露頭于1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人口疏解。

一線城市叫停商住房

2017年4月，在一線城市暗自繁榮近20年的“商住房”，即將告別歷史舞臺。

3月26日，北京市出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這份公告僅有667字，卻在各個角度限制了商住房的生存空間：針對開發商，商業、辦公類項目不得擅自變為居住用途，且最小分隔單元不得低于500平方米；針對個人，購買商住房需要名下在京無房，連續繳納5年社?；騻€稅，且銀行暫停對商辦類項目的個人購房貸款。也就是說，個人買商住房須全款交易。

接著，4月18日、19日，北京又連續發布了兩個通知，對此前的公告進行補充。

隨北京之后，3月30日，上海和廣州同日發布對商住房的限制措施。

上海發布《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，規定從4月10日起，出讓合同中明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州發布了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，要求商業辦公類項目不得改變用途，新項目最小分隔單元不小于300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。也就是說，個人買家不得購買商住房。

這一系列規定，從“建”和“買”兩端，限制了商住房的生存空間。

“商住房”，是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋，它不是一個產權概念，而是使用用途概念。在法律界定上，中國并不存在商住房對應的土地使用性質。

中國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科