萬達商業 “貨值”連城

7月6日上午發布的萬達集團上半年工作簡報里，首次披露了萬達商業的土地儲備面積與貨值。這是一組值得關注的數字，對研判萬達商業的現金流與內在價值具有重要作用。

簡報披露，截至2017年6月30日，萬達商業累計持有物業面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%;累計土地儲備面積7332.6萬平方米。其中持有物業面積1360.3萬平方米，銷售物業面積5891.8萬平方米，貨值7924億元。

貨值在地產界屬于比較新的概念，是指包括“在建項目、開盤未售、開盤已售”等所有物業價值的總和。簡言之，地產項目的貨值就是整個項目預計最終銷售的收入金額。

由于房地產行業的特性，預售獲得的銷售收入只能算負債，等到房子拿到竣工證了才能確認為收入。這使得財務報表上的收入有一定滯后性，并不能準確體現房地產企業的實際經營情況。而貨值包含了在建項目、開盤未售、開盤已售等多種情況，行業內更愿意用貨值來評判房地產公司的未來收入空間。

萬達商業此次公布的土地儲備與近8000億貨值，證明了一個重要事實：萬達商業不但不用為現金流發愁，而且手握優質土地儲備，可以說是一家價值連城的優質公司。

前段時間，在不實傳言的影響下，部分投資者對萬達商業的資金鏈產生了擔憂，甚至恐慌性拋售萬達商業的債券。但從萬達商業的土地儲備與貨值來看，上述恐慌實屬杞人之憂。

根據萬達商業財務報表，2017年一季度末，萬達商業的負債總計5446.03億元。不過，這是把預收款項1368.33億元算進了債務，如果扣除掉這部分，萬達商業的負債在4000億元出頭。相較7924億元的貨值，其資金鏈的良性運轉決不是什么神話。

如果繼續分析萬達商業土地儲備的構成，就會看到，其土地儲備中，一、二線城市銷售物業面積3759.6萬平方米，占全部銷售物業面積的63.8%;貨值6244.5億元，占全部銷售物業貨值的78.8%。

這是非常理想的結構。由于資源持續向一二線城市集中，而可開發用地日益減少，一二線城市的房地產市場保持著較高的景氣度，其變現能力很強。對萬達商業而言，這意味著現金流的健康度很高。

而那些在一二線城市土地儲備不足的地產商，就不得不承受拿地成本越來越高的風險了。

就在6月29日，萬科以551億元競得廣東國投旗下廣信房產資產包，拿到了16個可開發地塊，共計211萬平方米可開發計容積率建筑面積。551億元的天價，必然對企業的現金流帶來巨大影響，未來還可能面臨政策調控的風險，這些都是萬科要承受的壓力。而萬達商業手握一二線城市3759.6萬平方米物業面積，可都是當年以遠低于其他房企拿地成本獲得的。業內都知道，萬達以其獨創的城市綜合體模式，集地產開發與招商引資于一體，深受地方政府歡迎，拿地成本極低。這意味著萬達商業的利潤空間比一般地產商要高得多，從而迎來了更多的主動性。

從此次半年簡報公布的土地儲備與貨值來看，萬達商業手握豐富的低成本土地儲備，隨著大量項目逐步進入結算，其資產負債表將更為穩健堅實，其內在價值也終將被市場發現。