全國首例！上海樓市出現新“打法”，70年內只租不售！
近日，上海規土局網站發布了2幅擬出讓地塊公告，地塊的土地用途都標注為“租賃住房”。“租賃住房”一詞首次出現在上海土地出讓要求中“土地用途”一欄，這也意味著上海租賃市場迎來新的格局。租賃住房能否成為日后發展的新方向？
近日，上海市規土局發布兩塊建設用地的出讓公告；公告要求，未來項目建成后，"只租不售"，這種模式在上海的土地招拍掛中尚屬首次。
這次出讓的兩幅地塊，分別位于浦東新區張江南區和嘉定新城，土地面積分別為6.5萬平方米和2.85萬平方米，它們的出讓年限與普通商品房相同，都是70年。不過，出讓公告要求，競得人必須在出讓年限內，100%自持物業，這意味著競得人不能出售所建項目，只能出租。這是全國首次在出讓開始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。公告對未來項目房屋套型、精裝修標準、租賃年限、配套建設等方面都有明確規定。
實際上，在近年來的土地出讓中，住宅用地已經普遍規定，要有一定的自持比例。不過在上海，自持比例達到100%還是首次出現，公告顯示，兩幅地塊的起價都不高，每平方米都不足6000元，這兩幅地將在8月2日進入現場競價。業內預計，最后的成交溢價率不會很高，而且不同于"廉租房""公租房"這樣的保障房，這次兩幅地塊上建成的項目，可能更接近"長租公寓"或"人才公寓"。
“只租不售” 租金不高于市場同類房源
公告顯示，兩地塊土地用途為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營，有關房屋套型、功能及運營管理等全生命周期管理要求。
此外，兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。兩宗地塊須至少提供1897套租賃住房。其中，嘉定新城地塊占地面積2.85萬平方米，規劃建筑面積7.13萬平方米，須提供租賃住房不低于671套。張江地塊占地面積6.5萬平方米，規劃建筑面積13萬平方米，須提供租賃住房不低于1226套。
“土地供應模式已出現轉變。”中原地產首席分析師張大偉認為，這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，避免地價高溢價率對交易市場的影響。同時，對租賃房源將有非常明顯的補充作用，兩宗地合計9萬多平米，能夠提供平均單套60平米左右的租賃房源大約1600套，將明顯緩解區域租賃房源供應緊張。
根據目前公布的出讓預合同顯示，該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務，對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。
除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明確規定：租金水平應不高于市場同類房源租金水平，租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。
事實上，這次優先出讓的張江南區配套基地正是配合此前發布的《張江科學城建設規劃》稱，擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學城就業人口居住需求。
除了吸引人才外，從土地市場來講，自持70年對房企的資金和運營能力要求較高，也會有效降低溢價率，從而降低土地市場的熱度。
張大偉預計，未來一二線城市土地供應將越來越“限價化+居住化”，以北京為例，2017年成交的所有住宅用地全部限價或自住房化，這種情況下，從土地供應開始房屋全面回歸居住屬性。
租售并舉漸成趨勢
上海中原地產分析師盧文曦表示，租售并舉是趨勢，但需要控制好所在區域內的比例。如果新增可售住宅不多，會造成區域內供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。
在一線城市土地供應緊張的情況下，越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育，增加房源來緩解供需矛盾。
根據“十三五規劃”相關工作部署，我國提出將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，深化住房制度改革，優化住房供需結構，更好地保障“居者有其屋”。
對于具備購房能力的城鎮居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其從市場上租房居??；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。
鑒于此，去年6月3日，國務院辦公廳正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。
其中，明確提出，改善租房市場有效供給，在支持和規范個人出租住房的同時，也將 “發展住房租賃企業”，提高租房房源的集中化、規?；?、標準化水平。
在此背景下，北京率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式，并且由北京萬科率先競得了首個全部自持的住宅地塊。隨后，部分熱點的二線城市也效法北京的土地出讓方式。
盧文曦認為，此次上海是在出讓文件中直接規定必須持有，這個做法尚屬于首次，也表示了租賃住房將成為日后發展的新方向。
新聞多一點
住房租賃能否成為下一個風口
5月底，住房和城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，提出鼓勵簽訂3年以上租賃合約；按月支付房租；合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金等措施。
業內人士認為，此舉對保護承租人利益、發展住房租賃市場大有裨益。在一系列政策支持措施帶動下，未來住房租賃市場有望迎來風口，獲得較快發展。
鏈家研究院院長楊現領表示，未來中國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口將達2.7億人。但目前而言，我國住房租賃市場發育相對滯后。鏈家研究院發布的報告顯示，我國住房租賃市場規模為1.1萬億元，房屋交易市場大約17萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅有6%左右。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大，美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。
同時，目前住房租賃市場仍存在諸多錯配的問題，難以滿足消費者對居住產品升級換代的要求。供給結構較為單一，老公房、經濟適用房等中低端供給較多，很難滿足租房人群對高品質住房的需求。同時，在戶型需求、租期等方面，也存在諸多不匹配。
為此，2016年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確“到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標”。
正因看到住房租賃市場的廣闊前景，不少企業紛紛發展住房租賃業務。有關專家表示，要發展住房租賃市場，保障承租人權益非常重要，這也是住房租賃市場健康發展的第一步。此外，還需在公共配套服務上使承租人盡可能享受同等權益。否則，雖然房價居高不下，居民為解決子女上學、落戶等一系列問題，還是會想方設法購買房屋。
（來源：央視財經）
網絡編輯：柯珂