產業園從“房東”變“股東”
“現在最大的風險不是國資流失，而是市場對國有企業的拒絕?！?/blockquote>責任編輯：顧策
截至2017年上半年，張江高科已累計投資40億元，投資項目100個。
（本文首發于2017年8月3日《南方周末》）
一些敏感的產業園區意識到，依靠土地財政與房地產開發的園區模式將會受到制約。他們開始試著通過股權投資的方式，與園區企業共同成長。
為了破解國企入股難的問題，張江高科開始采用基金FOF的方式進行投資。通過這種模式，使得股權投資由國企直接投資轉變為國有資本占一定股份的投資基金來投。
近日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。兩塊地建成后將采取“只租不售”模式，優先為產業園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。
早在三個月前，上海市規劃和國土資源管理局就聯合浦東新區共同發布了《張江科學城建設規劃》（下稱“張江規劃”），其中對房產炒作和買賣行為進行了限制。
這意味著產業園區依靠賣地賺錢的模式受到了約束。不過，一批產業園區其實早就通過股權投資的方式，從“房東”變成“股東”。
中國的產業園區誕生于1980年代，主要承載著地方政府發展產業、振興經濟、增加財政收入的使命。所以在過去很長一段時間，產業園區都是以國企作為開發和經營的主體。
“本質上，國企產業園并不是以市場為主導的工業地產開發商。”戴德梁行產業地產部主管及董事蘇智淵對南方周末記者說，園區型的國企并不看重物業載體上所產生的經濟效益，比如土地收入、租金等，而是希望通過給予稅收減免、地價房租減免等手段來吸引高稅收的企業。正因如此，衡量一個國有產業園區的標準往往只有兩個，一個是招商注冊資本/畝，另外一個是稅收產出/畝。
到了1990年代，一批國有產業園區上市，才為股權投資拉開了序幕。
變身科技投行
張江高科（600895.SH）總經理葛培健向南方周末記者回憶，當年最早上市的一批園區企業，經過多年的基礎設施建設，積累了一批技術研發企業。但當時的資本市場發達程度并不能完全支撐其快速發展的需求，為此，園區上市公司就通過股權融資與園區企業建立了合作紐帶。
“但當時的股權投資更多是園區的‘副業’，甚至是一種招商的手段。”葛培健說，比如在1996年，長春高新（000661.SZ）就募集資金投向了基因工程藥物項目等。巧合的是，該項技術專利就是來自張江高科技園區的研發成果。
時至今日，園區地價、租金仍在節節攀升，吸引了大量民企逐鹿產業地產。但一些敏感的園區已經意識到，國家調控政策的相繼出臺，使得依靠
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網絡編輯：Golradir
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