恒大轉型聚焦高質量增長 土儲新政凸顯去杠桿決心

“今年開始強調以效益為中心，公司不再追求規模。” “從2017年開始，我們向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發展模式轉變”8月28日下午，在恒大2017年半年業績發布會上，恒大管理層言語鏗鏘。

基于這一發展思路，中國恒大（HK.3333）取得了有史以來最好的半年業績。數據顯示，恒大上半年實現營業額1879.8億，同比大增114.8%；實現凈利潤231.3億，同比大增224%；業績大增的同時，實現凈負債率大幅下降近一半。

去杠桿：“三低一高”轉型

作為龍頭房企，恒大業績連年快速增長，但過去高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式也導致了負債率較高。今年以來，恒大提出向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變，核心就是大幅降低負債率。

上半年，恒大通過成功引入兩輪合共700億戰略投資、兩個月內迅速還清1129億永續債、發行8年期63億美元債券等措施不斷優化資本結構，大幅降低了負債率。

恒大在土地儲備上的新策略，或許更能反映許家印持續降低負債率去杠桿的決心。據介紹，恒大實施了土地儲備負增長計劃，計劃土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備。這在同行仍在在拼命搶占這一行業核心資源的情況下，顯得魄力十足。

恒大降低土地儲備的邏輯在于，房企每年將大量資金投向土地，由于土地開發需要較長的周期，導致了大量的資金沉淀，負債率也由此推高。而目前恒大已擁有2.76億平方米的充足土儲，土地儲備負增長的底氣由此而來。

另據恒大首席財務官潘大榮透露，在多重降負債舉措下，今年年末恒大資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

有長期研究上市房企的分析人士表示，大房企總能將自身發展與從行業周期結合，恒大過去儲備了大量土地儲備，以規模優勢成功在行業紅海中脫穎而出。而到了后規模時代，迅速通過戰略轉型去杠桿增效益，業績迎來新的爆發點，可謂為同行指出了房企未來發展的方向。

增效益：業績大幅提升創紀錄

對于一家企業而言，所有戰略舉措的目的，都會落在“增效”上，恒大交出了史上最好的半年報，凈利潤大增、負債率大降，無疑是高質量增長的最佳注腳。

數據顯示，2017年上半年，恒大實現凈利潤大幅上漲至231億，核心業務利潤273億，歸屬股東利潤188.3億，均創歷史新高。

實際上，恒大自上市以來就連年保持快速增長，如銷售額從303億增至3734億。業內人士認為，房企銷售能力與盈利增長直接掛鉤， “去年是恒大的銷售大年，因此今年結算時，恒大的利潤也錄得大幅增長。而今年恒大的銷售更勝去年，前七月達到2882.5億，明年的利潤或再創新高。”

恒大業績的高增長，引起了國際大行的關注?；ㄆ?、美林、法巴、野村證券、星展、中銀國際、國泰君安、中金、聯昌國際等國內外大型投行紛紛給予恒大“買入”評級，目標價最高31.8港元。

花旗則認為，恒大經過多年的高增長，現在已經步入收獲期。上半年恒大毛利大增，隨著售價的提升，毛利將繼續提升。此外，永續債全部贖回后負債率不斷下降，并且管理層承諾三年降至70%左右。再加上公司引入第三輪戰投，以及公司控制土地規模，預計土儲每年下降5-10%，相信公司盈利水平能推高估值。美林則認為，恒大上半年業績證實了其向“規模+效益型”的戰略轉型、去杠桿化。根據公司的承諾，預計其將繼續降低負債，進一步降低股權風險溢價。對此提高18-19年的核心盈利預測8%及9%。