從造“居城”到建“產城” 碧桂園推“新型城鎮化3.0版”

8月22日，碧桂園（02007.HK）發布的半年業績顯示，今年上半年，碧桂園共實現合同銷售約2889億元，同比增長131%，領跑行業。繼去年合同銷售超越3000億之后，碧桂園再度實現跨越式發展。“碧桂園上市10年來業績的飛躍，離不開公司早年確立的戰略定位：中國新型城鎮化進程的身體力行者。”房地產經濟研究專家、中山大學嶺南學院副院長方建國教授如是說，“對城鎮化的堅定信仰最終讓碧桂園度過黎明前的等待，在旁人的猶豫中再創佳績。”

深耕三四線市場 提升城鎮化水平

“沒有十五年前碧桂園廣州鳳凰城的開發，就沒有新塘城市發展的今天。”曾任廣州增城市新塘鎮主要負責人劉觀估這樣說，“早在2002年，這里還一片荒蕪，但碧桂園在這里開發了一個大型住宅小區——廣州鳳凰城，并不斷以自己的力量創造一個與廣州市區‘同城化’的環境，這可以看作廣州較早的衛星城。我們這里民營經濟發達，一批致了富的老板們，很多原來準備在家里蓋房子的，由于樓盤的配套與環境的美麗，都進了小區，這樣的明顯好處是，我們這里的城中村比一般地方少，亂建比較少，這不僅改變了當地人的居住觀念，也節約了土地，是對城鎮化的一種巨大推動。”

近年來的綜合數據顯示，碧桂園集團約50%銷售貢獻來自于瞄準國內一二線城市的項目，另有50%來自于瞄準國內三四線城市的項目。按照知名地理規劃科學專家中山大學地理規劃學院副院長周春山教授的說法：特別今年以來，在相當多數的一線城市與強二線城市等限購的前提下，碧桂園的銷售業績仍能實現跨越式增長，深耕三四線城市形成的廣的市場縱深使得碧桂園能夠在最大程度上抵御市場波動。

記者關注到，近幾年，由于一線城市地產生意的火爆，不少開發企業紛紛從三四線城市撤離將戰略重心移到中心城市。從而使騰出了一定的市場空間，使得淡定堅守的碧桂園成為這個細分市場上絕對的主力，占據相當大比例的市場份額。2017年上半年，碧桂園繼續強化公司在三四線城市的市場優勢，截至6月30日，進入全國29個?。灾螀^／直轄市的191個城市，其中105個項目在當地市場占有率超過20%，11個項目市場占有率超過50%。

房地產經濟研究專家方建國分析指出，碧桂園能夠在2017年取得優于同行的業績，與其在三四線城市堅定的“守望”不無關系。

碧桂園集團總裁莫斌在中期業績發布會上透露：較為平衡的項目組合反映了碧桂園對處于中國城鎮化不同階段的市場均有著充分的理解，未來公司將持續拓展一二線城市、鞏固三四線城市，以提高在全國范圍內的市場份額。

運營新型城鎮 服務人的城鎮化

“對三四線城市市場機會的信心，來源于碧桂園早年在一線城市周邊積累起來的獨特商業模式，以及對中國新型城鎮化前景的樂觀。”碧桂園集團副總裁、集團新聞發言人朱劍敏介紹說，追溯到碧桂園第一個項目順德碧桂園，就是一個小城鎮項目，該項目開發25年，目前占地超過萬畝，住宅、酒店、辦公樓、學校、交通、醫院等一應俱全，已儼然是一個生態環境優良的小城鎮。

在廣東省委黨校新型城鎮化研究中心主任陳述看來：碧桂園以城市開發和運營著稱，并受益于國家推動的新型城鎮化，推動公司業績進入爆發周期。

“2017年政府工作報告披露，2016年又有1600萬人進城落戶，今年要實現進城落戶1300萬人以上，支持中小城市和特色小城鎮發展，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市，發揮城市群輻射帶動作用。這將為碧桂園造‘城’與運營城市提供更多的機遇。”陳述說，其實，碧桂園現在的600多個大盤中，相當多的社區本身已形成一個小城鎮，在樣的規模這國外就是一個小城市的概念，因此要按照城市來運營。

“幾年前，我們的城市周邊居住環境還是比較滯后的，臟亂差是明顯特征，自從碧桂園進駐開發以來，城鎮環境得到巨大提升，現在在市區工作的很多職工，都在高要碧桂園置業了。應該說，這看起來是一個樓盤小區，其實就是一座小城，這對我們四五線的一個縣市級城市來說，在城鎮化進程中起到了風向標的作用。”廣東省肇慶市高要區委辦公室主任鄒干豪告訴《經濟日報》記者說。

碧桂園集團總裁莫斌此前在談及集團對于新型城鎮化的戰略定位時表示：“推動新型城鎮化，企業特別是房地產企業負有義不容辭的責任。因為房地產市場經過幾十年的發展，國內已經成長起來一批包括碧桂園在內的非常成熟的房地產企業，這些企業調動這方面的資源具有先天優勢，為中國的城鎮化，特別是人的城鎮化進程做貢獻，是應該的。”

打造科技小鎮 促產城融合發展

在中山大學地理規劃學院教授周春山看來，碧桂園25年來在中國新型城鎮化發展的道路上，其項目發展特點可以劃分3個版本：1.0版是順德碧桂園、廣州鳳凰城等傳統大盤，2.0版是三四線城市中心區的高端項目，3.0版則是以科技小鎮為代表的產城融合項目。

以前是居住為核心集聚產業要素，現在的科技小鎮則是以產業為先導帶動居住與人口、商業集聚，碧桂園正在從傳統的造“居城”向現代的建“產城”轉型。

2016年4月，碧桂園集團開始籌備科技小鎮項目。同年8月，碧桂園響應國家提出建設特色小鎮的號召，發布了“產城融合戰略”。

碧桂園首個產城融合的科技小鎮標桿項目潼湖科技小鎮坐落于深圳周邊的惠州，已于2017年5月17日破土動工。項目以思科數據中心為依托，打造世界級的物聯網和智能控制產業基地。

8月30日，記者在廣東省惠州市瞳湖生態智慧區看到，周邊是一片像上世紀八十年代深圳特區一樣的工地，其中一座式樣別具一格的展示與創客中心在一片濕地邊上矗立，碧桂園惠州瞳湖科技小鎮產城事業部總監王騰說，這里初定于9月后向公眾開放。目前已有一批科技企業入駐，我們的工業項目用房正加快建設，這里5-8年的總投資要達到300億元。

朱劍敏說，對于碧桂園來說，這不是一次簡單的試水，而是戰略性的選擇。目前，碧桂園已在珠三角、環北京等地初步布局了多個科技小鎮，今年將有20個左右的科技小鎮項目落地。同時，碧桂園已與思科公司、富士康、李開復創新工場、浪潮集團、清華大學、中科院綜合研究中心等一大批機構建立戰略合作。

碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波表示，碧桂園做科技小鎮，要求每個特色小鎮一定要有一個主要產業，并引入一到兩家世界級或者至少是國內的產業龍頭一起來做。

對于在傳統住宅開發領域以“高周轉”著稱的碧桂園來說，產城融合的科技小鎮是對其傳統商業模式的一次“顛覆”。以產業用地為主，意味著科技小鎮將是一個重資產、長周期的項目。

“我的住宅不著急開發，把產業做起來，有了人氣之后，賺未來的錢。”對于科技小鎮，碧桂園寄予了極高的期望，這不但寄托著這家企業未來業績增長的承諾，更承載了它試圖帶動地方產業升級、經濟轉型的更深層次的思考。

在地產銷售的規模登頂之后，碧桂園開始向產業縱深延伸，在與中國的城鎮化進程一路同行，不斷突破行業銷售的天花板的同時，深度挖掘全國海量客戶的需求，通過產業的不斷創新和匯聚，為中國實體經濟的發展持續助力，致力于成為中國新型城鎮鎮化的實踐者和力行者。