中國平安：一個“另類投資巨頭”的誕生

中國平安這個綜合性金融控股集團過去十年依靠對地產業的巨資投入，收益驚人。（視覺中國/圖）

（本文首發于2017年9月14日《南方周末》）

從巨資入股數十家優質房企，到上百宗聯合拍地，中國平安以一連串投資案例，成為房地產市場中舉足輕重的資本力量。

中國平安在2013和2014年對房地產等“另類投資”領域的大舉投資中，主要投資收益并非來自對不動產物業的收購，而是對房地產投資項目進行“資產證券化”后所形成的高收益債權與股權計劃。

從以“信托模式”起家，到現在的“去信托化”，中國平安在新的監管環境下，正在地產投資領域進行一場自我變革，為萬億險資尋找合適的投資路徑。

從巨資入股數十家優質房企，到上百宗聯合拍地，中國平安以一連串投資案例，成為房地產市場中舉足輕重的資本力量。

在8月初舉辦的2017博鰲房地產論壇上，平安不動產有限公司獲得“2017中國年度影響力地產金融機構”獎。從某種意義而言，這也代表著整個房地產行業對“平安模式”的關注。

就在8月8日，萬科+平安聯合體以總價18.055億元及高達44%的自持面積，獲得北京海淀區翠湖科技園地塊開發權。

兩天后，平安資產管理以19.1億港元出資，收購香港上市的旭輝控股（集團）有限公司9.9%股份，成為公司的第二大股東。在出資協議中約定，平安不動產“在滿足相關條件情況下”擬向旭輝投資100億元共同從事房地產項目開發經營。而在年初平安不動產已跟香港房地產開發企業路勁基建有限公司合組財團，投得港鐵旗下物業項目合約。

據媒體統計顯示，截至2016年底，中國平安控股房地產子公司達18家，投資性房地產資產總額近424億元，同比增長54%。中國保險資產管理業協會發布的統計數據顯示，截止2016年底，保險公司資管存量規模已超1.6萬億，其中不動產投資規模最大，累計達4800.92億元。

安信證券研究報告指出，由于公司所持有投資性房地產“以歷史成本計價”，令房地產投資項目下存在著大量投資浮盈。據2016年底數據，平安的投資性房地產凈值為424億元，而公允價值達到676億元，投資浮盈高達252億元。

在持有房地產實體物業外，還有大量以債權或股權形式存在的房地產相關投資，分布在中國平安投資信貸結構中，但具體投資規模與占比并未披露。

南方周末記者通過公開資料，對平安房地產金融業務的發展歷程和商業模式進行了初步梳理，希望借此為正在走向金融混業經營及房地產“下半場”的中國金融和房地產市場，提供一個有價值的案例參考。

逼出來的“另類投資”

作為最早擁有信托牌照的國內保險機構，中國平安早在2007年便開始了房地產投資“試水”。

2007年3月，銀監會頒布的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式開始實施。在叫停了前期信托簡單放貸的“影子銀行”模式后，政策也為信托機構們開啟了產業投資基金、資產證券化及私募基金管理等諸多專業投資領域大門。

這年年初，平安信托內部成立了專門的房地產投資部門，在房地產和基建領域內高薪攬才，并迅速啟動多項大型投資項目：當年出資23億元收購山西高速公路股權，開啟險資投資基礎設施模式；分別出資20億和35億元收購深圳中信城市廣場與北京美邦國際中心；11月中國平安以16.6億元獲得深圳福田中心區地塊，打造平安國際金融中心。

按照中國平安當時規劃，將把平安信托打造成全能型的資產管理和戰略控股平臺，并通過信托模式打通資管、證券與銀行等子公司業務，形成“產品和渠道上的互補”，也就是某種程度上的混業經營策略。

規劃中的房地產投資業務則聚焦于集團長期投資需求，打