“農地入市”義烏試點：用宅基地貸款

義烏市宅基地基準地價體系，把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。（東方IC/圖）

（本文首發于2017年9月14日《南方周末》）

在“農地入市”試點中，義烏“往前走了一小步”：從試著發放宅基地抵押貸款，到為宅基地設立基準地價，使得放貸空間大大提升。

義烏推進宅基地改革，堅持了幾條原則：保障農民財產性收益不受損；不能損害居住保障功能；不能讓農民“流離失所”。其亮點在于，在保障屋有所居的前提下，解決了抵押物如何處置的問題。

2017年8月28日，浙江義烏市國土資源局對外宣布，全國首個農村宅基地基準地價體系已在義烏市建立。宅基地基準地價，是指由政府確定的，對不同均質地域的宅基地，按照法定用途評估某一時期內，其使用權區域的平均價格。

早在一年前，義烏市就與中國國土資源經濟研究院合作，率先開展農村宅基地基準地價課題研究。課題組建立的宅基地基準地價體系，把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片，區片價格從最高25870元/平方米，逐步過渡到最低的2870元/平方米。

宅基地基準地價的建立，最大的作用是使銀行在辦理宅基地抵押貸款時，有了準確的價值評估標準，從而大大提升了放貸空間。

以義烏北苑街道黃楊梅村農民季建中為例，他分別在基準地價建立前后申請了宅基地抵押貸款。建立前，因為沒有基準地價，他家占地126平方米的宅基地和地上的3間半農房，經抵押在2015年12月只申請到30萬元的貸款；而建立后，他家的宅基地被列入第三檔的基準地價，義烏市農商銀行最終評估出300萬元的價值。他以評估價6折的標準申請到了180萬元的貸款。

據官方數據，截至目前，義烏市共有24家金融機構開展宅基地抵押貸款業務。累計辦理宅基地抵押登記1475宗，貸款金額共計8.6億元。

長久以來，中國物權法、擔保法明確規定，集體所有的宅基地使用權不得抵押。受制于此制度障礙，宅基地與農村建設用地使用權一律不得向銀行抵押貸款，被稱為“沉睡的土地資本”。

2013年10月，黨的十八屆三中全會決定推進“農地入市”改革。2015年12月，全國人大常委會授權義烏等試點市、縣，暫時調整實施物權法、擔保法關于宅基地不得抵押的規定。2015年12月，全國第一筆宅基地抵押貸款在義烏發放。2017年，義烏又率先正式建立宅基地基準地價體系。

但在義烏國土局副局長張黎明看來，義烏的宅基地改革“只是向前走了一小步”。

此項改革的主要操盤手，金華市委常委、義烏市委書記盛秋平告訴南方周末記者，國土部對義烏給予了充分的肯定，要求義烏作為試驗田要大膽的探索，“原來，中央要求謹慎，因為是牽一發動全身的改革，不能搞砸了，不能發生顛覆性的錯誤?，F在，覺得步子還不夠