深圳首推“只租不售”宅地 全國近80幅自持地塊如何運營？

深圳首次試水“只租不售”，凸顯政府發展租賃的決心。這背后，不僅是土地出讓方式的調整，也對開發商提出了更高要求。自持宅地的開發商，不僅要有強大的低成本融資能力，還必須有持有物業的運營管理能力，未來，也將面臨資產證券化的考驗。

作為全國人口密度最大的城市，深圳歷來宅地緊缺。而作為樓市的風向標，深圳的一舉一動，都在向市場傳遞信號。

10月10日，深圳推出今年第一塊宅地，首次試水“只租不售”，凸顯政府發展租賃的決心。

此前，國內多個一線城市及發達的二線城市已出讓多幅自持地塊。據21世紀經濟報道不完全統計，截至目前全國出讓的自持用地已近80幅。

這背后，是土地招拍掛制度正在悄然改變。“只租不售”的宗地，不僅是土地出讓方式的調整，也對開發商提出了更高要求，促使他們向持有運營轉型。

自持宅地的開發商，不僅要有強大的低成本融資能力，還必須有持有物業的運營管理能力，未來，也將面臨資產證券化的考驗。

“只租不售”升級土地出讓方式

10月10日，深圳市土地房產交易中心發布公告，公開掛牌出讓龍華A811-0323宗地。該地塊位于龍華民治街道，土地面積為20041.92平方米，建筑面積90180平方米，掛牌起始價7.77億元，最高限制地價為10.1億元。

公告稱，該宅地以住房全年期（70年）只租不售的辦法掛牌出讓。同時明確，租賃住房及商業用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉讓。

全年期自持是深圳推出的又一種土地出讓方式。去年12月，深圳在限套型、限房價的基礎上競地價、競房價， 以“雙限雙競”方式出讓大鵬、坪山共2宗居住用地。如今的“只租不售”，意味著土地出讓方式的再度升級。

深圳首宗“只租不售”宅地的推出，只是眾多一二線乃至三四線城市自持地塊出讓的縮影。

早在去年11月，首創天恒中糧聯合體以總價57.6億元、“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”，拿下北京市海淀永豐20號地塊，首開住宅全自持地塊先河。

隨后，天津、杭州、廣州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相關用地。據中國指數研究院數據顯示，截至目前，全國共計推出、成交近80宗相關地塊。

斬獲這80宗地的48家企業，基本都是國企或者大型房企。截至8月底，萬科共獲9宗自持地塊，龍湖6宗，保利和首開各5宗。

萬科是自持地塊最積極的競買者。截至6月，萬科在北京、廣州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗資近300億元；其中住宅自持總面積超過50萬平方米。

其余自持宅地超過30萬平方米以上的房企有保利、首開、龍湖、首創，以聯合體形式獲取居多；超過10萬平方米的有中海、金地、融信、中鐵、世茂，其中中海為聯合體形式自持，金地、融信、中鐵、世茂為獨立自持。

多位市場人士指出，“只租不售”宅地的風行，是為培育和發展住房租賃市場，也是為了控制地價和房價。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，租賃既能緩解房地產市場的需求，還能繼續支持GDP，是國家房地產政策的重要組成部分。

未來，土地自持出讓占比將越來越大。

根據北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃，今后五年租賃住房計劃供地1300公頃，占整個土地供應計劃的21.7%，可建設約50萬套租賃住房。

上海也表示要“大幅提高租賃住房供應比例”，預計“十三五”時期，租賃住房用地1700公頃，占整個供地計劃的31%，可提供租賃住房約70萬套。

深圳則規定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

重資產運營之難

當前，大型房企都在進行從開發向持有物業運營的轉型，租賃業務符合政策導向和市場需求，因而被廣泛布局。

面對自持宅地這塊越做越大的蛋糕，開發商拿地后該如何運營？

建長租公寓，自己做“房東”，是很多地產商的選擇。而對自持地塊下手兇猛的萬科，在租賃市場的布局也最為深入。

但在目前以及之前，僅靠租賃住宅難以盈利，全國一二線城市超低的租售比已經說明了這一點。

以深圳首推的自持宅地為例。建筑面積為90180平方米，若以掛牌起始價7.77億元計，平均每平方米約為8616元；若以最高限制地價10.1億元計算，平均每平方米約為1.12萬元。

根據Q房網研究院統計，2017年上半年深圳商品住宅租金每月為72.49元每平方米，若僅靠房租，且以底價計算，房企要10年才能收回地價。

此外，房企還要加上建安成本、運營成本和各種稅費等。對于習慣短周期開發、資金快速周轉的地產商來說，挑戰太大。

“深圳這塊地的地理位置蠻好”，深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，10個億的競價，對于龍華該宗地本身來說不貴，但對于租賃市場可能要打個問號，如何讓租金在未來70年逐漸走高，如何讓不動產通過服務和內部轉型提升價值，這些問題，關乎物業管理，也關乎資產管理。

另以萬科北京西北旺自持地塊為例，海通證券測算發現，如果沒有稅收優惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具幫助，這種重資產類項目前期占用資金量大，收回成本慢，難以形成規模。

自持地塊的增加，意味著開發商在加碼持有短期不賺錢、不能快速周轉的重資產，“目前不太考慮盈利問題，這更多是一種戰略選擇”，萬科、龍湖有關人士坦言。

開發商們寄望，未來自持租賃可以進行資產證券化。但黃立沖指出，目前為止，實施真正的房地產股權信托投資基金（REITs）的法律環境、稅務環境和市場租金收入水平等條件，均未達到。

（來源：21世紀經濟報道）