恒大再引戰利潤承諾史上最牛 投行唱好目標價42.1港元

恒大第三輪引戰受到資本市場熱烈追捧。11月6日，中國恒大（03333.HK）發布公告稱，其間接附屬公司恒大地產與正威、蘇寧、山東高速等6家企業簽訂增資協議，合共引入投資600億(人民幣，下同)，同時，恒大地產承諾2018年至2020年三年凈利潤合計1650億，創A股最高紀錄。

恒大引戰規模及利潤承諾遠超預期，在資本市場引發劇烈轟動。11月7日開盤后，恒大股價持續上漲，最高漲幅逾11%，報收30.9港元，市值突破4000億港元?；ㄆ煦y行、摩根士丹利、美銀美林、國泰君安等國內外投行紛紛看多恒大前景，目標價大幅上調至42港元。

“一增一降”凸顯轉型成效

據了解，恒大從今年開始啟動戰略轉型，從以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變，核心就是大幅降低負債率。

此次成功引入600億戰投，對于降負債起到立竿見影的效果。以恒大2017年中報公布的數據進行模擬測算，引入600億戰投后，其凈負債率將大幅下降近四成。今年以來，在引入1300億戰投及一系列降負債措施推動下，恒大凈負債率較去年年末大降超六成。

除了引入戰略投資者，恒大還正實施多項舉措，推動負債率持續下降。比如土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備，以降低土地費用支出；以及擴大盈利規模，進一步增加凈資產。

在負債率大幅下降的同時，恒大盈利能力呈現強勁上升的勢頭。公告顯示，恒大地產承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億，三年合計1650億，較其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤提升近一倍。據悉，此前國內房企單年最高凈利潤并未超過400億，恒大將打破這一紀錄。

此外，恒大1650億的新利潤承諾在業內人士看來，完成難度并不大。據分析，截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億，考慮到今年全年銷售勢必突破5000億，按最新財報14.5%的核心凈利潤率計算，這將釋放出約1000億的凈利潤，已占到承諾利潤約六成，兌現利潤承諾并無壓力。

投行紛紛上調目標價最高42.1港元

恒大引入新一輪戰投，持續深化戰略轉型，獲得國際投行集體看好，花旗銀行、摩根士丹利、美銀美林、德意志銀行、野村證券、星展、國泰君安、海通證券等紛紛維持恒大“買入”評級。

國泰君安研究報告指出，隨著第三輪600億戰投的順利引入，恒大有望依靠優質土地儲備、并購和舊改項目維持地產業務增長，利潤水平有望進一步提升。“隨著龍頭集中度上升以及回A進程的推進，估值仍具備上行空間，提升目標價至42.1港元。”

花旗銀行董事總經理蔡金強也認為：“恒大三年1650億利潤承諾是完全可以實現。”該行認為，強勁的銷售增長（2014年-2017年銷售年均復合增長率達57%）、可持續的高利潤（30%以上毛利率和15%以上凈利率）、以及大幅節約利息支出將有助恒大實現利潤承諾。

海通證券則認為，恒大此次戰投意義重大，一旦戰投資金轉為權益，凈負債率將望大幅降低。此外，恒大戰略已向低負債、低成本、低杠桿、高周轉轉變，使得公司經營規模穩定增長，效益顯著提升，給予買入評級，目標價40.57港元。

“恒大地產此次投前估值已達3651.9億，引戰完成后估值已超4200億，折合成港幣則超5000億，而中國恒大目前市值僅約港幣4060億，這意味著其仍有巨大的上漲空間，”一位基金經理認為。