中國房企價值糾偏

“再不買房就再也買不起了？”最近幾年，再沒有比房子更讓中國人焦灼的事情。

自1998年福利住房制度改革以來，二十多年過去，中國房地產行業收割了從“政策房”到“商品房”的住房改革紅利，各大房企不僅輪流坐莊“全球第一大房地產企業”，也誕生了各種財富排行榜榜單上的地產富豪。

與此同時，人們對房地產的關注，主要聚焦房價漲跌、房地產政策，真正關乎住房使用價值的房屋品質與服務卻被擱置一旁。

回歸居住本質的產業定調以及不斷完善的房地產政策長效機制，使得喧嘩過后的中國房地產業有了一次價值糾偏的機會，一個脫胎換骨的契機，也給房地產企業們劃下一條全新的賽道。速度與規模不再是制勝利器，尊重房屋居住本質的企業才能走得更遠。

珍惜每一寸土地，注重對居住品質的貢獻，是未來房企價值的最大體現。（圖為星河灣半島）

觀察一：商品房市場長期供需錯配

在中國，深夜排隊的奇景通常出現在三個地方：醫院、學校和售樓處。前兩者是對醫療和教育公共資源的爭奪，情有可原，而人們“搶房”的動因則被解讀為公共服務配套不均衡現狀下的一種資源爭奪。

中國國內的住房供應量其實并不少，根據中國住建部的數據，2002年全國城鎮人均住房建筑面積為24.5平方米，2016年這個數字為36.6平方米，農村則更高，人均住房建筑面積為45.8平方米。盡管中國人口眾多，但這一人均居住面積放在全球范圍內看都是屬于中上水平的。

在這樣一個住房總量供應持續增加的前提下，人們為什么還要搶房？由于全國各地經濟發展不一樣，甚至同一座城市各區之間的發展情況不一樣，房屋背后對應的醫療、教育、交通等公共資源有差異，搶房其實是搶地段、另一種形式的公共資源爭奪。

另一個重要原因是，作為居民消費中最大宗產品的住房，近年所表現出的金融屬性蓋過了商品屬性，因此成為國民最熱衷的投資產品。于是，決定房屋價格的，更多的是地段而非居住品質。大部分中國地產商瞄準的是土地，而買房人則多瞄準地段而非品質，這導致房地產市場長期處于供需錯配的狀態。

在資本助力下，地產企業更多地追求規模和速度，買房人考慮更多的則是投資保值和升值，而忽略了住房的使用價值。隨之而來的，是新房驗收不合格、裝修檢測不達標、綠地面積縮水、物業與業主對峙等等，即使是“宇宙第一開發商”也難以幸免。

觀察二：房地產居住供給出現變量

隨著中國經濟的發展，區域經濟差距逐漸縮小，城市發展的逐漸“去中心化”，公共配套服務也開始同步跟進，這在一定程度上淡化了房地產的地段重要性。“逃離北上廣”、“返鄉置業”等風潮也一度激活了三四線房地產。

2015年以來，蹭蹭上漲的房價讓很多人都坐不住了，“買房上車”的說法如萬蟻噬心般折磨著樓市剛需人群，也重新引起了政府對住房問題的政策調整。在2016年中央經濟工作會議上，國家領導人指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。2017年10月，十九大對房子強化定調，強調房屋的居住屬性，不鼓勵其投資、投機屬性。

2017年11月，隨著阿里巴巴、京東、建行、中信等互聯網公司、金融機構紛紛宣布介入中國房地產業，以響應中共十九大報告提出的房屋定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

居住市場的供給端將出現變量顯而易見。雖然房子仍然是由地產商建造，但房地產企業開發的一手商品房不再是消費者的唯一選項，房地產企業住房銷售將面臨來自行業之外的競爭，這將倒逼房地產企業來一場回到原點的變革。

觀察三：房企社會價值取決于居住品質貢獻

在房屋供應總量已經到了一定程度、住房供應量來源更多元化之后，住房品質將成為人們考量和選擇的最重要指標。對房地產企業來說，能否將產品和服務落到實處，回歸到房屋和居住屬性和生活品質，而不僅僅停留在售樓廣告和營銷口號上，是未來決勝市場的關鍵。

十九大報告提出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。消費升級，不僅體現在日常生活消費品，也將體現在房屋上。住房品質將成為人們購房時考量和選擇的最重要指標。

盡管過去一段時間里住房存在供需錯配，但這并不意味著中國人集體失去了對住房品質的追求。有人在知乎上提問，“國內地產開發商哪一家是真正受到業內尊敬的？”來自香港的新鴻基、恒隆得到了相對多的認同，而國內本土企業卻各有不同意見。69個不同回答背后的共識是：受人尊敬的地產企業，均力求為消費者提供好的產品和服務，在國內房地產市場瘋狂發展之時，他們沒有忘記對品質的堅持。

一位自稱接觸過幾乎所有國內主流開發商的用戶，對他認為做得比較好的8家房地產企業進行點評，其中一個非常有意思的細節是關于星河灣，“黃老板在施工期間，一個星期能來三四次，一棵樹位置不滿意，調整了15回。”成立于1994年的星河灣，開發的樓盤數量并不算多，卻讓人印象深刻。在中國房地產業過去二十多年對規模與利潤的追逐中，品質確實是一種難能可貴的堅持。

房地產不只是蓋房子，房屋所處的位置、風格和面貌可以多樣，但提升人類的生活品質才是終極目標。在城市土地供應量有限的前提下，在政策引導加市場糾偏的大潮下，消費者將天平往房地產的居住屬性傾斜之時，中國房地產行業將迎來新一輪“造星運動”，“全球第一大房地產企業”的風光，將會讓位于星河灣這樣低調務實的匠心企業。