鐵總如何盤活龐大土地儲備？

地方政府的讓利，讓鐵總的土地儲備越來越多。（視覺中國/圖）

（本文首發于2018年1月18日《南方周末》）

中國鐵路總公司既有的鐵路土地總面積有68億平方米，可開發利用的達到3億平方米，超過了目前土地儲備量最大的地產開發商中國恒大。

鐵總的土地絕大部分都是劃撥所得，要想進行商業開發，變成自己的財富，必須進行招拍掛。但考慮到其沉重的債務壓力，國務院的兩份文件為其開了綠燈。但即便如此，開發這些土地對鐵總來說依然是個挑戰。

2017年12月27日，廣鐵集團控股的上市公司廣深鐵路（601333.SH）發了一個公告，擬將位于廣州火車東站附近一塊面積3.7萬平方米的土地使用權交儲開發，其產生的利潤，預計占該公司最近一個年度總利潤的50%以上。

廣深鐵路在2016年的凈利潤為11.58億元，意味著這塊毗鄰廣州市中心的土地所帶來的收益超過5億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對南方周末記者表示，從土地用途來看，“交儲”是“交付土地儲備”的意思，即將土地使用權轉給政府，考慮到土地的稀缺性，政府在收儲的時候，會給企業不少的補償。

根據廣鐵2017年半年報，廣鐵共有125宗土地，共計1200萬平方米。宏源證券曾在2013年9月9日對這些土地做過一個估算，認為沿線站段土地增值空間超100億元。

早些年，通過劃撥的方式，中國鐵路總公司攢了不少地。2017年8月18日，鐵總在北京產權交易所舉行的一次土地推介會上，公布了一個數據，他們既有的鐵路土地總面積有68億平方米，可開發利用的達到3億平方米。超過了目前土地儲備量最大的地產開發商中國恒大（03333.HK，土儲2.76億平方米）。

如果這些土地資源能夠盤活，對于負債累累的鐵總來說，將會是一筆非常大的財富。

不過，多位專家在接受南方周末記者采訪時表示，要想將這3億平方米閑置的土地儲備變成財富，并非一件容易的事，涉及城市規劃、土地價值等一系列問題。

另一方面，按照相關法規，國有劃撥土地在轉變土地用途時，一般均需要通過招拍掛的模式，鐵總所公布的3億平方米土地儲備是否能夠全部拿走，也存在一定爭議。

地方政府讓利

對開發商來說，3億平方米的土地儲備，是一個可望而不可即的數字。

作為中國土地儲備最多的房地產開發商，恒大曾在2016年的半年報中公布過自己的“拿地”成本，當時恒大的土地儲備達到1.86億平方米，累計的平均成本為1302元/平方米。

如果按照1300元/平方米的價格來算，要想拿到3億平方米的土地儲備，至少需要投入3900億元人民幣。而在房地產界，恒大又是公認拿地方法多、拿地價格低的企業。

但對于鐵總來說，其攢下的3億平方米土地，是通過另一種方式。

東南大學土