“不再預設銷售目標”？ 摸準城鎮化脈搏 碧桂園業績兩連跳

2018年3月20日，碧桂園控股有限公司在香港公布2017年度財報。碧桂園董事局主席楊國強（中）、總裁莫斌（左二）、首席財務官伍碧君（右二）、副總裁程光煜（左一）、財務資金中心副總經理左瑩（右一）

經歷長達十年的黃金期之后，中國房地產市場邏輯正發生多重變革。

“肯定比2017年好，你查查我們過往每年初提出的目標，和最終完成的情況，我現在說目標到時候你會說我蒙你。”言談間，碧桂園董事局主席楊國強依舊透露出雄心壯志。

一襲深色西裝搭配上鮮紅的領帶，楊國強的出場總是備受矚目。2018年3月20日，地處香港中環的四季酒店異常熱鬧，多家上市房企的業績會也在此連番登場。

作為新晉房地產銷售榜上的“狀元郎”，碧桂園2017年實現合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，合同銷售面積則為6066萬平方米，同比增長61.9%，兩項指標均列房地產行業第一，而合同銷售均價約9080元/平方米，則保持著十強房企的最低水平。

這組枯燥的數字也意味著，碧桂園緊跟供給側改革指導思想，迎接房地產市場從增量逐步轉向存量的轉變，積極布局謀篇存量市場。

“三農”基因，注定對城鎮化情有獨鐘

今年兩會上，李克強總理在政府工作報告中指出，在因城施策分類指導下，過去一年，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點城市房價漲勢得到控制。

同時，中央正協同推c進鄉村振興戰略，新型城鎮化建設步伐加快。

這與碧桂園的發展戰略高度契合。2017年合同銷售中，來自目標一、二線城市和目標三、四線城市的合同銷售，已占該集團銷售額的各一半，這對均衡的項目組合反映出碧桂園駕馭不同市場的能力。

作為城鎮化的實踐者和推動者，早在25年前，碧桂園就推出小城鎮項目——“順德碧桂園”。

“在平原上的農村人口應該集中在一兩萬人的小鎮上居住。”今年兩會上，全國政協委員、碧桂園集團董事局主席楊國強在提案中再次力推城鎮化。

少時耕田放牛，18歲前沒有穿過新衣，而從佛山一家建筑工程公司的建筑工人起步，楊國強所創建的碧桂園帶有天然的“三農”基因，注定對城鎮化建設情有獨鐘。

據碧桂園發布的2017年度業績報告，碧桂園已進入內地220個城市，近58%的銷售來源于三四線城市，是中國內地布局最均衡的房企，今后還將重點深耕三四線城市，積極參與國家美麗鄉村建設。

碧桂園還落實國家供給側結構性改革的要求，打造代表中國工匠精神，建設以“好產品、好質量、好環境、好配套、好物業”為核心的“五好房”，提升當地的城市化面貌和老百姓居住幸福感。

長租城市，“讓年輕人租得起房”

“年輕的時候也沒有房子住，借住在做老師的哥哥家，房子只有3米多寬，2米多長。”2017年12月20日，碧桂園長租公寓品牌發布會致辭時，楊國強憶起租房往事。

買房不再是唯一的選擇，這是中國房地產市場邏輯的另一重轉變。

“長租公寓”項目應運而生。2017年5月，碧桂園成立長租事業部，以順應房地產存量時代的發展以及國家“房住不炒”、“租購并舉”宏觀政策的需要。

同時，“長租公寓”還搭配有金融、物業、商娛、醫療、教育等多維服務資源，滿足消費者的多元居住需求，正如楊國強所指出，“讓年輕人租得起房”。

未來三年，碧桂園計劃發展100萬套長租公寓，以成為“最好的長租公寓資產管理商和運營服務商”。其間，碧桂園將在北上廣深以及武漢、廈門等重點城市籌備項目，推出長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”。

據悉，該項目在建房間已達2963間，已獲取項目的總房間數超過8000間。2018年，預計實現多個城市、多個項目同時開業。未來，碧桂園還計劃發展“長租城市”，每個項目的規模都在兩萬間以上。

業內，長租公寓如何盈利是公認難題。租賃項目通常占用資金量大，投資回收周期長，收益分散，這對于任何一家房企而言都是嚴峻的考驗。

但作為長租領域的后來者，碧桂園已獲得來自銀行和證券市場的數千億資金支持。2018年2月，碧桂園獲批發行總額度100億元、國內最大的長租公寓儲架發行類REITs產品，這將有助于碧桂園規避盈利難題。

據介紹，長租公寓還將為物業運營增加客戶流量。當前，碧桂園已覆蓋國內超過240個城市，服務約100萬戶業主的物業運營公司，也將為長租公寓提供優質物業服務，這也將促進中國房地產產業鏈走上日益完善的良性發展軌道。

近日，碧桂園還發布公告，建議分拆集團物業管理業務及以介紹方式于香港聯交所主板獨立上市。報告期內，碧桂園物業管理收入約為人民幣26.6億元，同比增長36%，經營利潤約為人民幣4.9億元，同比增長20.0%。

為物業服務提升增值空間，碧桂園還推出自有零售品牌“鳳凰優選”——在社區提供近千種食品等日常消費品，滿足業主“常用、量大、健康、科學、原產地、無污染、口感好、高性價”等多元需求。

SSGF體系，見證“中國速度”

近年來，“中國速度”一直備受世界矚目。速度的背后，離不開大批“給力”的中國企業。

“碧桂園速度”，既得益于超前的戰略布局和發展模式，更離不開科技與管理層面的雙重創新。

強化“蓋房子的看家本領”，碧桂園2016年底開始力推自主研發的SSGF工業化建造體系，采用預制墻板、自愈合防水、自升式爬架、鋁膜等二十余項核心建造技術，達到“快速度、高效益、精品質、益環保”的效果。

截至2017年末，碧桂園已在47個區域111個項目推廣使用SSGF體系，并取得良好的工程效益：以30層高層洋房為例，推行SSGF后，開工至交付的基準周期由25.1個月縮短至15.8個月，節省約9.3個月。

總之，SSGF體系能夠使完工速度快，節省利息成本，加快資金周轉，直接提高凈資產收益率，并有效地解決滲漏等傳統建造方式中的頑疾。

無疑，在當前宏觀調控收緊、短期資金償還壓力增大的情況下，SSGF體系有力地支撐了碧桂園的積極擴張戰略，加強了自身“造血”功能。

據碧桂園發布的2017年度業績報告，碧桂園銷售樓款已實現現金回款約5003.3億元，扣除支付土地款、工程款等經營性現金支出后，實現經營性凈現金流240.8億元，繼2016年后連續第二年回正。

SSGF體系還支持“全天候工地開放”，這對于業主而言，更是實惠多多。

“在其他樓盤買房一般就是看樣板房，不過在碧桂園可以看到實體樓，而且還可以看我買的那一套，刮風下雨都可以去看。”茶山碧桂園業主劉女士說，“看過工地再買房更讓人放心。”

節能從建筑開始，已成為社會各界普遍的環保共識。僅抹灰施工環節，SSGF體系就可節能環保90%以上。

以2016年為例，如果新開工房屋都采用SSGF工業化建造體系，可減少相當于全球航空業二氧化碳的總排放量，減少數以億噸計的裝修垃圾，節約70萬人的年用水，節約相當于2倍上海面積的森林，5倍珠江的排沙量。

SSGF建筑工藝的創新，讓碧桂園的市場版圖擴張“更省，更快，更安全”。

“2018年碧桂園不會設定具體的銷售目標。”2017年業績發布會上，碧桂園控股有限公司總裁及執行董事莫斌透露，碧桂園還將在多元化布局的基礎上實現高質量增長。