華夏幸福：有100個招商局長的地產商

環京樓市調控一年來，華夏幸福的房地產收入增速大幅下滑。（東方IC/圖）

（本文首發于2018年4月12日《南方周末》）

地產+招商引資，是華夏幸福的兩條腿。但這個模式，能否在環京樓市嚴調控的現實中生存？

2018年3、4月份，A股上市企業進入披露年報季，華夏幸?；鶚I股份有限公司（600340.SH，下簡稱華夏幸福）卻陷入密集輿論漩渦，隨著環京樓市調控的持續加強，關于華夏幸福“資金鏈緊張”“銀行停貸”“賣地求生”的傳聞不脛而走。

2018年3月29日，華夏幸福發布2017年年度報告。

報告顯示，2017年華夏幸福實現銷售額1522.12億元，同比增長26.50%，歸屬上市公司股東凈利潤87.81億元。這樣的業績雖不能與“宇宙第一房企”五六

千億的銷售額相提并論，但也足以躋身十大房企之列。

年報顯示，其兩大主業為房地產開發和產業發展服務，其中房地產收入占比48.79%，與上年相比增速為-18.22%，而產業發展服務收入占比38.93%，與上年相比增速達110.41%。兩大主業涇渭分明的增長趨勢，反映了這家環京第一地產公司的真實現狀。

“華夏幸福有兩個掙錢的買賣，一個是產業新城，一個是房地產，但本質上他們屬于產業園區開發運營商。”華夏幸?？偛妹象@接受了南方周末記者采訪，并闡釋了華夏幸福的商業模式。

據2017年年報，兩項業務中，房地產開發為公司帶來的毛利率為22.27%，提供了四成的利潤，產業發展服務的毛利率為92.25%，為公司貢獻了六成利潤，而所謂產業發展服務就是與政府合作開發產業園。

華夏幸福在與政府合作開發產業園中，負責制定園區的定位、規劃，并出資建設園區的道路、綠化、管網等基礎設施。之后，它還一攬子負責園區的招商引資、產業導入。每落地完成一個項目，政府則需向華夏幸福支付落地投資額45%的費用，以及將來一定比例的稅收提計，刨除基建成本，就構成了華夏幸福主要利潤來源。

正是項目引進“抽成”與房地產開發兩本生意經，澆灌出一家隱形巨無霸。年報顯示，2017年，華夏幸福的產業園區新增簽約入園企業635家，新增簽約投資額1650.6億元，同比增長47%；其中，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元。

華夏幸福的崛起表明，在中國，產業發展服務的毛利和擴張速度可以媲美傳統房地產開發。地產+招商引資不僅是一門生意，而且還是一個高門檻的大生意。

房地產輸血園區

2017年報顯示，公司實現銷售額1522.12億元，其中，產業新城業務園區結算收入額299.12億元，房地產業務簽約銷售額1200.51億元，其他業務（物業、酒店）銷售額22.49億元。

雖然產業園的結