深圳百億“黃金地塊”的23年迷途

2013年11月20日，深圳福永鳳凰建筑機械交易市場。（視覺中國/圖）

（本文首發于2018年9月20日《南方周末》）

這是一塊擱置了23年的土地，它背負著曲折的利益糾葛，至今未能開發入市。

張雨方自1995年拍得這片土地，經歷了機場限高、土地官司、高利貸漩渦，逐漸對這片土地失去了控制，本人也不得不定居國外。

在深圳寶安區，機場以北7公里的地方，無數挖掘機和重型機械堆在一塊十余萬平方米的土地上。

這里原本有機會成為一個商業中心，靠近交通樞紐，位置極佳，周邊碧桂園公寓售價更是高達4.5萬元/平方米，是名副其實的黃金土地。但現在，這里只是一個名為鳳凰城的大型機械交易市場，普通人根本不會前往。

這是一塊擱置了23年的價值百億的土地，它背負著曲折的利益糾葛，至今未能開發入市。

1995年，深圳市美達菲投資發展有限公司（下簡稱“美達菲投資”）實際控制人張雨方，通過公開拍得銀行不良資產，以5500萬買下這塊土地。彼時距離“房改”還有3年時間，他們能拿下這塊土地，得益于深圳是中國第一個進行國有土地拍賣的城市，早在1987年就曾有通過公開拍賣方式出讓的土地。

但在此后，由于規劃調整及深圳機場對周邊土地限制高度等原因，這塊地一直沒能開發，其間又因為公司旗下其他項目資金困難，美達菲投資最終因拖欠貸款，致使項目被查封。

到2012年，張雨方曾試圖通過民間融資來解決困局?？沙鋈艘饬系氖?，此后6年，不僅沒有推動開發，張雨方及其旗下公司反而因為這次借款，陷入了民間高息借貸漩渦，并最終導致了一場“蹊蹺”的股權爭奪戰，這塊地直到今天也沒能入市。

因經濟糾紛致使一塊土地“消失”了23年之久，這放在深圳“缺地”的背景下顯得格外扎眼。事實上，深圳并非無地可用。在經歷1992年原特區全面城市化和2004年全市全面城市化轉地之后，因為地權轉換的不徹底以及各類土地權屬糾紛，這座城市實際仍有不少類似美達菲投資持有的這些“黃金地塊”遲遲不能入市。

在中國四個一線城市中，深圳的土地面積最小。來自第一太平洋戴維斯的一份報告顯示，自2011年起，深圳釋放的住宅用地中，城市更新性質就已占到了84%，“招拍掛”更是逐年減少。這也成為深圳房價逐年走高的重要原因。

兩塊地的糾纏

今年62歲的張雨方是一個小有名氣的畫家，曾參與組建并資助了中國油畫協會的成立。而在藝術家身份之外，他還做過貿易和房地產。

張雨方告訴南方周末記者，他當年花費5500萬元買下鳳凰機械城這片土地，在當時也算是天價。

但因為深圳機場周邊規劃調整，以及張雨方與深圳機場開發公司因另一塊土地而發生的糾紛，鳳凰機械城土地此后閑置了整整17年。

由于該地塊當時屬于被銀行質押的不良資產。據張雨方回憶，地塊最終的股權過戶，從1995年一直拖到了1999年。南方周末記者看到的一份拍賣證明也顯示，最終交易完成的時間為1999年。

在這4年間，深圳市對福永東部區域規劃作出調整，包括鳳凰機械城土地周邊的大部分區域從原本規劃的工業區變為商業、住宅及安置房土地。但由于當時福永地區還比較荒涼，具體的規劃建設并未跟進，原本該由國土局完成的屬性轉變的手續一直未能審批通過。另外因為該地塊當時處于深圳寶安機場凈空保護區，故美達菲投資一直沒有開發該地塊。

從1999年直到2008年，深圳市清理閑置土地，深圳國土局才公開通