當招黑成為習慣：黑馬泰禾已成戰略領跑者

閩系黑馬房企泰禾眼下正值高光。根據克而瑞發布的數據顯示，2018年泰禾集團銷售額達1303.4億元，穩居全國房企20強，并連續兩年站穩“千億俱樂部”席位。

榮光背后，是多年來不絕于耳的輿論質疑聲——幾年間從福建區域中小型房企迅速站上千億“豪門”門檻的泰禾，是否存在過度激進生長的情況？海量儲備是否引起“消化不良”？高負債是否令其命懸一線？多戰線布局是否令其產品品質堪憂？業內人士評價說，天生“招黑體”體質的泰禾，正用自己的戰略眼光令“槽點”漸成優勢。

扎根一二線 在戰略上做到先發制人

泰禾“疏遠”三四線城市是戰略失策嗎？至少在過往幾年三四線樓市飛速激增的同時，關于泰禾“深耕核心一線，全面布局二線”的質疑聲不絕于耳。

在克而瑞發布的“2018年上半年中國房企總土儲貨值TOP100”榜單中，泰禾集團以7775億元位居第十，以6609億元權益貨值位列行業第九。在北京中融利通資產管理有限公司總經理蘇文看來，由于泰禾業務布局主要分布在一二線城市為主的30余座城市，未來仍有強勁上升動力。

“泰禾的土儲排名要比它的全國銷售排名高出不少，這意味著未來規?；砷L空間仍舊巨大，有超強的規?；l展動能。”蘇文表示。

公開信息顯示，泰禾集團目前以京津冀、長三角、珠三角、海西經濟區及環武漢中部地區發力特征較為顯著，其“以中心城市帶動、一二線區域聯動”的布局特征較為明確。

在三四線城市樓市扶搖直上的幾年間，關于泰禾的布局戰略備受部分輿論詬病，有聲音指出，“泰禾主動放棄了全國城鎮化過程中最大的一塊紅利蛋糕”。

事實是這樣嗎？

分析人士指出，在經歷了連續三年的市場火熱后，很多三四線城市由于不具備產業支撐，加之過度開發，導致樓市泡沫激增，很多房企不得不重新作出戰略調整。很多房企的重心已經重回一二線城市，這得益于一二線城市保值增值性更勝一籌，泰禾穩守核心城市、發展優勢級城市群的戰略思路，一定程度上體現了其致力于長遠發展的戰略眼光。

“眼下，受制于全國范圍的樓市調控、市場自身調節，三四線城市樓市動力略顯不足，主流房企回歸一二線城市意愿強烈，但其面臨的是高昂地價和存量不足造成的雙重困惑，泰禾在戰略上做到了先發制人，不斷累積自己在一二線城市的儲備資源。”他表示。

昔日“激進派”今日土儲性價比代表

曾幾何時，泰禾頻繁發力核心城市土地市場的行為被部分輿論解讀為“激進派代表”。而當泰禾土地儲備的性價比模式進一步被市場熟識，誤解方才對泰禾的穩健恍然大悟。

事實證明，泰禾并沒有在一二線城市戰略布局中過度透支風險。

當泰禾2013年開始在中心城市大量拿地，輿論對其“激進”的指責不絕于耳，但當板塊熱度由三四線城市重回一二線，土地市場價格經歷一輪迅猛上漲，泰禾當初的“激進”和“高價”一舉變為低成本及溢價優勢，角色轉變之快，唯有市場親歷者深有感觸。

更難能可貴的是，泰禾仍在通過土儲戰略調整，持續降低土儲成本。

數據顯示，2016-2017年期間，泰禾新增項目大多位于一二線城市，土地平均成本約為6000元/平方米。2018年上半年，泰禾新增土地157.02萬平方米，新增儲備建面157.11萬平方米，土地投資金額為57.88億元，這意味著，其新增土地均價甚至不足4000元/平方米。

以上數據的體現得益于泰禾“削弱招拍掛、主攻收并購”的“策略轉型”——2016年起，泰禾通過收購、參股等方式低價獲得土地儲備，土地拓展全面轉入以并購為主的階段。2017年泰禾獲取的36個優質項目中，30個是通過并購及資產購買方式獲取。

從當初頻繁“被黑”，到如今被市場各方一致看好，泰禾低成本布局核心城市的優勢正在顯現，其“兩步走”戰略均走在市場前列——在先于行業完成一二線大量儲備布局后，泰禾轉投增長期一二線城市存量市場的“保守策略”開始釋放其抵御市場風險的能力。

市場分析人士高大力表示，即便泰禾同樣存在賬面負債率較高的情況，但由于核心城市更易變現，加之泰禾的低成本優勢，不論下一階段樓市調整方向如何，泰禾實際上已經握實了變現主動權，海量性價比儲備能確保其強大的資金回籠能力。

金融實力讓“大盤子”快速轉起來

面對市場有聲音指出的“泰禾盤子增長太快，財務風險發酵”質疑聲，泰禾用其融資和銷售雙管暢通帶來的指標提振，令市場恍然大悟。

眾所周知，龐大的資金流通是確保房企產品流通的重要保障，當房企手握重兵（海量土儲）之時，金融能力將起到至關重要作用，亦是考驗時下房企消庫存的核心因素。

當泰禾以海量土儲站上全國十強席位，類似的質疑聲就不絕于耳。有了糧草，又握有優先級市場（一二線城市資源），考驗泰禾金融實力的時候到了。

公開數據顯示，2018年上半年，泰禾共申報發行各類融資產品達276.5億元，其中125.5億元已獲得主管部門無異議函，另151億元產品已在主管部門審核過程中。

這似乎只是提前預熱。進入下半年后，泰禾的融資步伐進一步提速。

2018年10月9日，泰禾與上海銀行簽訂戰略合作協議，后者將為泰禾提供總額不超過200億元人民幣的綜合授信額度。2018年10月下旬，泰禾公開發行公司債獲批，規模達到26億元。

年末仍有重磅。2018年11月23日，泰禾與光大信托、招商銀行簽署三方協議，建立長期戰略合作，其中，光大信托將為泰禾提供200億元人民幣綜合授信額度。

緊接著，2018年12月20日，泰禾申請確認發行面值不超過30億元的2018年非公開發行住房租賃專項公司債券，由于符合深交所轉讓條件，深交所無異議。

2019年1月28日，泰禾集團與中國建設銀行福建分行簽署戰略合作協議，建行福建分行將為泰禾集團及其成員單位制定綜合融資方案，融資總金額為100億元。蘇文認為，上述系列動作是泰禾融資能力的一次集中體現，眼下正值房地產行業融資環境慘淡之時，大批房企受制于國內融資通道緊縮壓力，紛紛“出海”高成本融資，“在這個過程中，一個核心問題是，為什么泰禾的大規模國內融資會如此順利？這是因為泰禾的信用級別高，機構對它抗風險能力、流通穩定性、未來業績預期的綜合高度認可，從而形成后繼良性循環，令其未來發展更有保障。”他說。

數據顯示，在融資和銷售雙管暢通的情況下，泰禾財務指標顯著好轉。2018年3季報顯示，公司利潤總額同比上漲58%，凈利潤同比上漲52.5%，凈利率同比上漲2.14%，經營性現金流已回到凈流入狀態（凈額1.62億元）；同時，資產負債率較年初下降3.05%，凈負債率則較年初大幅下降132.04%。

產品品質讓品牌認可度加速升溫

高體量下，究竟會不會讓泰禾顧此失彼、無暇專注于產品品質？市場對其產品的趨之若鶩，一定程度上印證了對“泰禾”品牌的認可度正在加速升溫。

作為閩系房企的代表，泰禾并不甘于只做一個“激進者”的輿論角色，從中小規模，到跨入“千億俱樂部”門檻，泰禾精心規劃的優質產品戰略陸續為其帶來無盡回報。

泰禾集團董事長黃其森表示，泰禾的核心競爭力是產品，立足優質產品扎堆的一二線城市，本身就是對自身產品品質能否突圍市場的一大考驗，因此泰禾要確保產品的宜居性設計、功能屬性、建筑品質、配套能級等方面要領先市場，并力求做到極致。

在他看來，這是讓市場買賬的第一步，也是最關鍵的一步。

“杜絕樣子貨。買房是普通百姓一生中的大事，絕對不能辜負他們，我們要做百年品質的建筑，讓業主可以安心宜居一生，并得以傳承。泰禾不會為了利潤去降低產品品質，要確保每一套房屋的產品力、稀缺性和高溢價。”黃其森表示。

而泰禾在工匠精神下打造的多地項目實際上也得到了市場高度追捧。僅在調控密集期的2018年內，便有泰禾上海大城小院、泰禾華發•姑蘇院子、泰禾蘇州金尊府、泰禾南京金尊府、泰禾明昇•廈門灣、太原泰禾1號街區、泰禾武漢院子、泰禾合肥院子等多個開盤項目引起購置狂潮，其中不乏當日清盤者，比如廈門灣首期等。

與此同時，泰禾深耕的泰禾+戰略服務模式開始形成市場口碑效應，據悉，泰禾+戰略致力于全面提升居住品質，為居住者提供美好生活，力圖通過高品質的產品、配套、附加值服務，賦予業主更多的權益附加值，提升業主生活品質、業主權益及服務體驗。目前，泰禾+已在泰禾全國輻射城市范圍快速推進落地，并將成為泰禾未來產品模式常態。