央企地產商5年沉浮錄：

在行業的調整周期中，央企地產商呈現出更大的抗風險能力和逆勢發展的潛力。

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52歲的顏建國頭發越發花白。這已是他回歸中海兩年后。

兩年前“臨危受命”，之后的努力和辛苦終獲認可。3月23日，顏建國迎來了“高光時刻”：中建集團在深圳宣布由他統管中海集團，中海5家上市公司都歸其領導。

很難想象就在4年前，孔慶平之后、郝建民主政的中海外董事會，會有顏建國的一席之地，那時他從中海去了龍湖。

過去5年間，央企地產公司發生了大規模的人事變動，不少高管的人生軌跡就像躍遷的電子一樣起伏不定。

還有更多人的命運發生了轉折。一個多月前，吳向東離職華潤置地，唐勇升任董事會主席；今年初，余英，這位前保利地產的明星經理人，輾轉去了融創；另一家知名央企地產商招商地產的前高管，林少斌則曾身陷囹圄……

5年沉浮，變動頻仍，一些老面孔退場，一些新人空降、上位或扶正，進入2019年的3月，央企地產商人事、組織格局初定，集體進入了超級活躍期。

央企地產商這些“家世顯赫”、又在房地產市場化中成長起來的老牌公司，在新管理層手中，在重塑的權力格局下，會演繹出怎樣的故事？

可預見的是，在房地產的“白銀時代”，經歷了市場和人事淬煉的央企地產商，不僅可能在傳統開發業務上謀取較大的增長，在下半場的運營新賽道中也具有更大優勢；但同時，他們仍然需要足夠的智慧，穿過制度和時代的洪流。

圖片來源/ 21世紀經濟報道（jjbd21）

5年動蕩

個體的命運在大時代的洪流中看似微不足道，卻又不時暗示著時代的底色。央企地產公司人事浮沉那雙“蝴蝶”的翅膀，大概要從宋林的故事說起。

2014年4月17日，中紀委宣布，原華潤集團董事長宋林涉嫌嚴重違紀違法，正接受組織調查。

2014年11月9日，吳向東辭任華潤置地董事會主席；2015年4月，吳向東低調回歸，但再也沒能擔任主席。

華潤作為當時的萬科第一大股東，宋林“落馬”前后，萬科也開始經歷驚濤駭浪。時任總裁郁亮在內部警示“野蠻人”入侵，開啟事業合伙人制度，構建“護城河”。不久之后，便爆發了曠日持久的“寶萬之爭”，最終導致大股東易主，這是后話了。

幾乎與此同時，中建系的人事變動頻仍。2013年接替孔慶平擔任中海外主席的郝建民，在2014年主導了中建系、中信等多家地產平臺的整合。2015年3月，中海地產并購中建地產，后者的掌門人陳誼加入中海，但僅僅7個多月后，他便選擇了離開。

其間中海地產高管離職不斷，有關主席郝建民“專斷”的傳言不時流出。讓人震驚的是，2016年11月15日，中海公告，郝建民因“工作調整”也辭職了。

約20天之后，前中海董事副總經理顏建國從龍湖回歸，擔任中?？偛?；2017年5月8日，再任主席一職。

與華潤、中海相比，另外一家央企地產商的人事變化同樣令外界關注。業界傳言，原招商地產兩位高管“內訌”，導致雙雙下臺。

公開資料顯示， 2015年8月25日，時任招商局集團總經理助理林少斌因涉嫌受賄罪被拘留；兩天后，招商地產公告總經理賀建亞被免。

招商地產（后重整為招商蛇口）從此開始頻繁的人員流動。據21世紀經濟報道統計，過去四年，招商中高級管理人員流失數十人，原招商地產“三大金剛”、區域總大批離開。

保利地產（現更名保利發展）是少有的、在過去5年沒有發生大規模人事動蕩的大型央企地產商，但變動在所難免。

2016年12月13日，朱銘新辭去保利地產總經理職務，接任者為副總經理劉平；約一年后，保利的明星經理人余英辭任，加盟寶能；今年初，保利也有數名高管離任、調職。

需要指出的是，過去5年也是房地產行業整體人事變動劇烈的5年，但大多是中高管流動，而非像央企這樣董事長、總經理全換的情形。

伴隨人事動蕩，央企地產商在過去的五六年里普遍出現了位次下滑，如保利從第四名跌到第五名，中海從第五滑到第七，華潤置地在2016年跌出了前十去年回歸，招商長期徘徊在14名；萬科也連續3年失去了“老大”之位。

與此同時，民營地產商如碧桂園、恒大、融創如火箭般躥升，恒大從第七名升至前三，融創從前十的末尾躥到第四，碧桂園更是從第六名升為第一。

團隊初定

仿佛狂風暴雨中的大海，在幾經翻轉后漸漸平息。2019年3月，央企地產商人事、組織出現了穩定的跡象，新的格局初定。

雖然吳向東選擇了離開，但華潤置地管理層由“鐵三角”正式掌控，唐勇補位空缺了4年的主席，張大為擔任副主席，李欣上任總裁。

“當主席沒什么特別的感想?！?月26日，在香港的業績會上，唐勇表示。他看起來波瀾不驚；2018年，華潤置地交出了一張傲人的成績單，銷售額升至第九，租金收入逼近百億，為內地上市房企第一。

接管中海5家上市公司的顏建國，幾乎拿到了央企地產公司領導人的最高權杖，也意味著他在中建系的受認可度之高。

“由他來統管中海系5家上市公司，有利于開發和運營業務的協同、共進，也是為了適應房地產下半場轉型的需要?！敝泻Ｍ庖幻麅炔咳耸空f。

在流失、又引入多名高管后，招商蛇口的管理層也漸趨明朗。3月10日，招商蛇口今年首次月度經營分析會上，總經理許永軍帶領最新的領導班子亮相，新的區域總悉數到場。

招商蛇口董事會成員目前為，董事長孫承銘、執行董事褚宗生、執行董事許永軍、董事劉偉，另有獨立董事3名，其中褚宗生為國資委代表，劉偉為招商局集團代表。

知情人士稱，再過幾個月，孫承銘將到齡退休，許永軍可能接任董事長一職，但一切仍未確定。

另據記者查詢，保利發展董事長宋廣菊現年59歲，快到退休之齡，保利也面臨人事更替。不過保利內部人士預計，接任人選或已在物色中，相信會穩定交接。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，央企的人事變動與中央各部委的人事變動有直接關系；此外，以前的央企地產商氛圍比較偏向民企，管理相對松散，這使得他們相對有活力。但也出了一些問題，整個管理層被整肅。新的人進來，舊的人離開，這很正常。

深圳知名房地產研究人士徐楓則認為，央企重要的是資源，不一定是“人力資源”；人事變更不會停息，目前只是相對穩定。

制度之辯

一名前央企地產商人士談起老東家，仍然覺得“可惜”。他認為，人事動蕩和紛爭，影響了央企地產商的業務發展。

在徐楓看來，人事變化要看變化的層級和效應，企業本身應擁抱變化。人事動蕩不一定影響戰略，但會影響執行。

她認為，“央企過去5年在規模上的保守，與人事動蕩有一定關系，但更深層的是制度因素?！?/p>

黃立沖亦指出，過去的2013-2017年是中國金融加杠桿的五年。這種環境下，房產價格不斷升高，民營房地產公司比較激進大膽，加上P2P各種金融產品，比央企、國企更有沖勁?！皣笫苤朴谪熑沃?、激勵機制，是不敢在這種環境下加杠桿的?！?/p>

而且，這段時間的融資成本客觀來說是比較高的。按照國企的機制，也不可能通過高成本融資來做高風險的擴張。因為擴張成功了，個人未必有什么好處；擴張失敗了有很大的壓力，要承擔責任。因此，國企的特征導致市場在加杠桿時，它是比較保守的。

一位從央企跳槽至民企的開發商高管深有感觸。他曾在十年前建議前東家、一家央企地產公司在廣州珠江新城大幅拿地，但被否決；之后他輾轉三家民企，帶領其中一家公司利用過去三年的環境，沖進了千億俱樂部。

另一位央企內部人士也向記者表示，這幾年市場中出現了很多收購機會，但央企不敢像民企那樣高溢價去拿，否則可能導致“利益輸送”、“國有資產流失”的詰問。

此外，像恒大、碧桂園、陽光城等民企，以及萬科、金地等過去幾年都推出了高股權激勵、跟投、合伙人制度，大大促進了規模的增長。而央企普遍缺乏類似激勵機制。一位央企地產掌門人曾在股東大會上表示，央企管理人員的薪酬太低。

以近年嘗試推出股權激勵的保利、招商為例，相比民營房企的激勵微乎其微。

“跟投、合伙人制度，難免有所謂的利益沖突問題、少數股東侵占權益問題，對于民營企業而言，這種制度也是有瑕疵的，在市場下滑時，會引發風險?！鄙钲谝患曳科蠖麻L向21世紀經濟報道指出。

“央企、國企很難有這類機制，因為很容易被其他沒有得到利益的人說閑話?！秉S立沖認為。

不過，他們亦指出，央企的保守于防范風險有利，也在一定程度上保持了戰略的穩定性和連續性。

“央企追求的是穩定、長遠發展，能夠穿越每個經濟周期?！苯咏＠娜耸勘硎?。

顏建國稱，中海始終把凈利潤穩定增長排在首位，注重盈利水平的穩定提升，同時規模與效益兼顧。

重新出發

風水輪流轉。

權力結構趨于穩定的央企，在2019年開始重新發力。中指院數據顯示，今年一季度，房企銷售排名中，保利發展超過融創升至第四，且與第三名恒大只差98億；華潤置地沖到了第八。

他們在規模和行業排名上有更大的進取心。保利提出了“重回前三”，招商蛇口去年排名12，今年目標進入前十。

如果擴大到整個國資，深圳國資背景的萬科也可能超過碧桂園重回第一。這意味著，房企前十要重新排位了。

“事實上，從2018年央企、國企就開始重新冒起了。這跟金融成本有關，房地產最重要的比拼之一就是融資成本?！秉S立沖分析，在國家降杠桿背景下，很多房企面對的根本不是加杠桿、去杠桿的問題，是根本沒有辦法獲得融資；同時針對國有企業和民營企業的貸款成本、資金成本價差越來越大。

對于融資成本低的企業而言，可以坐擁很多房產的同時獲得不錯的回報；成本高的可能會虧損、倒閉。

財報顯示，中海、華潤、保利、招商、萬科的綜合融資成本在5%以內，華潤和中海更在4.5％以內。

民營房企中，能與他們相媲美的幾乎只有龍湖一家，2018年龍湖的融資成本為4.55%；其他如碧桂園、融創這類大型民營房企，融資成本普遍在5%以上，恒大的融資成本更高至7%以上，與公司發行了多筆美元債有關。

此外，央企普遍凈負債率很低，在30%-40%多，可以有加杠桿的空間，去逆周期并購。

在面向未來的競爭中，央企和國企還具有更強的拿地、資源獲取能力，也就是說，他們可以拿到更便宜的錢、更便宜的地。

甚至可以避開土地市場的規則，不需要公開招拍掛拿地，而是直接和地方政府合作，比如招商蛇口在蛇口的舊改、華潤在南山的深圳灣綜合體運營項目，都是與政府合作的。

記者注意到，近兩年，像中海、招商這類央企，更多地綁定集團協同發展，中海依靠中建集團的產業新城項目獲取資源，招商借著招商局深度布局港口運營，發展郵輪產業。

在行業的調整周期中，央企地產商呈現出更大的抗風險能力和逆勢發展的潛力。

記者統計房企布局城市發現，央企幾乎都只進入了幾十個一二線城市，加少部分三線城市，而且都在主流城市群和都市圈內，這些城市在最新一輪樓市回暖中跑在了前面。

在未來的運營業務上，央企獲取資源的能力、擴大規模的可能性也都會超過民企。

黃立沖稱，“央企未來的策略是緊跟國家政策，做政策鼓勵和要求的事情，對商業利益追求減少，這可能令他們的回報降低?！?/p>

民營地產商們也感受到了壓力。房地產開發主業之外，紛紛加碼商業地產、長租公寓、物流倉儲等空間運營，挖掘新的增長點。

碧桂園、恒大、融創、寶能更紛紛開拓新產業，介入了新能源汽車、文旅、機器人等領域，意圖在房地產的下半場，繼續維持自己的“江湖地位”。