“以房養老”真假局：冒牌的“要你本金”，保險正規軍僅1家，4年承保117戶

保險版“以房養老”從提出至今，已近6年。但至目前，市場上僅有幸福人壽在售“以房養老”保險產品。幸福人壽提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示，截至2019年4月底，共啟動意向客戶170戶249人，承保117戶172人。

“距我們投保這款產品已經過了兩三年，由衷地想說政策好！”2016年6月，廣州的張發全（化名）在報紙上看見了“以房養老”保險產品的廣告，在與女兒、女婿商量后，又歷時半年多咨詢、考察再到辦理手續，最終成為幸福人壽廣東分公司當年承保的第八位“以房養老”保險產品客戶。

2017年2月，張發全夫婦開始在幸福人壽領取“以房養老”保險產品的養老金，每月共能拿到近17000多元，加之每月10000左右的退休金，醫療支出之外，生活無虞。

不過，在此之前，張發全夫婦的生活曾一度陷入窘境。起因是經朋友介紹參加了一項宣稱高額固定回報的“投資”，剛開始都會如約收到高額固定回報，但不曾想竟是個“放長線、釣大魚”的騙局，最終兩個人的積蓄“竹籃打水一場空”。

張發全夫婦的遭遇與北京一群老人經歷相似，不過后者卻是栽在了冒牌的“以房養老”產品上。4月，北京中安民生涉嫌非法集資案浮出水面，其套路就是打著“以房養老”的旗號，涉嫌以高額固定回報“投資”為誘餌行非法集資之實。據報道，上百名老人陷入騙局。

“中安民生”遠非第一案，已知的就另有“廣艷彬集資詐騙”案。

但在冒牌“以房養老”頻現的另一面則是，持牌保險公司“以房養老”保險產品從推出至今4年，不過承保117戶172人。那么，正規的“以房養老”保險產品投保人數何以有限，打著“以房養老”旗號的騙局卻屢屢得逞？

“中安民生”們的套路

孫玉芳（化名）老人整日憂心忡忡，她在接受21世紀經濟報道記者采訪時說，“現在特別害怕追債的來”。

孫玉芳的境遇，源于此前在中安民生將自己的房子抵押出去，隨著中安民生的“原形畢露”，如今不得不背負高息貸款，貸款公司將催收的一些招數又用在了這些老人身上。

通俗地說，中安民生的“套路”是讓這些老人將房產透過民間借貸公司進行抵押貸款，貸出的資金交由中安民生管理，由中安民生代為償還貸款和利息，并按月向這些老人支付養老金?！巴泄芤荒昶谑前凑漳晗?%支付養老金，中安民生說可以隨時退出?！睂O玉芳說。

中安民生向這些老人支付的養老金年利率是4%—6%，但另一邊給貸款公司的卻高達12%—24%。顯然，這是一場“持續不了多久”的騙局。

“讓簽什么簽什么、讓說什么說什么，真是糊涂啊”，這是不少老

人在辦理相關手續時的狀態，“我們并不了解文件中的貓膩，更不了解高達24%的借貸利息，稀里糊涂只是簽字、按手印，自己早就被人家賣了”。這些老人簽署了多份文件，但實際上決定房子命運的卻不在自己手上。

“現在想來漏洞太多了，重要的合同不在我們手上，房本后來也沒給我們，貸款和公證時說的話也都是安排好的，當時就像是被洗了腦?！绷硪晃焕先烁嬖V21世紀經濟報道記者。

能讓這些老人“被洗腦”，中安民生并非用了什么“靈丹妙藥”，依舊是聲勢浩大的宣講會、無微不至的文娛活動，以及高額固定回報等慣用伎倆。然而，天底下哪有免費的午餐。

4月9日，北京市公安局海淀分局發布情況通報，稱針對中安民生涉嫌非法集資一事，已對涉事公司實際控制人李佳豪等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前，該案正在調查處理之中。

北京嘉翰律師事務所高級合伙人蔣艾莉對21世紀經濟報道記者表示，從媒體報道的信息看，在中安民生套路中，老人們與出借人簽訂了抵押借款協議，同時又與中安民生訂立有委托服務協議。目前，公安機關已對犯罪嫌疑人刑事拘留并展開進一步調查，前述兩個協議的處理也有待于公安機構的調查結果。一般來說，如果調查后確定中安民生構成刑事犯罪，中安民生與老人們簽訂的委托服務協議因“以合法形式掩蓋非法目的”而應歸于無效，中安民生應當向老人們返還財產并賠償損失；至于抵押借款協議的效力，就需要看出借人是否參與了犯罪。

事實上，打著“以房養老”旗號的騙局并非首次出現。21世紀經濟報道記者注意到，此前，中國裁判文書網公布了廣艷彬集資詐騙一審刑事判決書，而這正是兩年前的一出“以房養老”騙局。

經審理查明，廣艷彬于2014年至2017年1月間，向被害人潘某、韓某等48名被害人虛構澳大利亞悉尼國際娛樂城投資項目、投資理財等事實，以支付高額利息為誘餌，騙取被害人的集資款；還把段某、王某等被害人介紹給從事民間借貸的邵某、龍某等人，唆使被害人抵押自己的房屋進行民間借貸，將所借款項交給廣艷彬“投資”。廣艷彬采用這些手段，先后騙取被害人集資款共計7500余萬元，并用于賭博、揮霍及歸還個人債務等。

蔣艾莉坦言，近年來，社會上不斷出現外借“以房養老”名義，內行詐騙之實的新型犯罪，侵害了老人的合法權益。這些犯罪團伙往往分工明確，設有話務、審核、財務、催收等部門，而所謂話務部就是搜羅目標，專挑需要用錢同時法律知識薄弱的老人下手，這些老人往往有用錢的需求，輕信犯罪團伙的哄騙，對于簽署的文件內容及法律后果不甚了解， 最終往往背負了高息貸款，甚至被逼迫還債。

“這次的中安民生事件，對于老人群體來說又是敲響了一次警鐘。老人群體大多離開了工作崗位，社會交往比較單一，對于社會信息特別是法律知識的攝取不足，往往給了犯罪團伙可趁之機。老人群體應當主動提高識別騙局的能力，一看資質，二看來源，三多與有辨別能力的人探討?！笔Y艾莉續稱。

5月是防范非法集資宣傳教育活動月，根據《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年防范非法集資宣傳月活動的通知》要求，金融機構正在積極組織開展宣傳活動，加強金融知識宣傳普及工作，提高人民群眾防范非法集資意識。

“正規軍”僅一家

“李鬼”頻現，“李逵”何以籍籍無名？

“以房養老”種類眾多，在保險領域體現為反向抵押保險，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，按照約定條件領取養老金直至身故；在身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得優先用于償付養老保險相關費用。

保險版“以房養老”從提出至今，已近6年。然而，21世紀經濟報道記者了解到，目前，市場上在售的“以房養老”保險產品僅有幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》。幸福人壽提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示，截至2019年4月底，共啟動意向客戶170戶249人，承保117戶172人。

無論是從參與的保險公司數量還是投保人數看，似乎市場對“以房養老”保險產品的熱情并不高。幸福人壽“以房養老”保險業務負責人陳磊告訴21世紀經濟報道記者，這是一項創新金融業務，在老齡化日益嚴峻的境況下可以將有限的社會資源轉化為養老資源，為老人養老提供多一種選擇，在“養兒防老”觀念深厚的社會大環境下，老人了解和接受新生事物需要一個過程?！斑@是業務開展中面臨的最大挑戰?！?/p>

當然，“以房養老”保險產品不溫不火的原因不止如此。國務院發展研究中心金融研究所教授朱俊生在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，首先，“以房養老”突破了傳統的養老觀念和住房觀念；同時，在法律與配套政策上，有些環節的法律法規還存在著空白或不足，并且業務環節復雜，存續期長，涉及房地產管理、金融、財稅、司法等多個領域；在風險管控上，存在長壽、利率、房地產市場波動、房產處置、法律等風險；而且對保險公司的能力要求高，房屋評估、盡職調查、抵押登記、業務公證，涉及多個部門和外部機構，不同地區的流程和操作要求也不盡一致；此外，還有一部分老人的房產無法上市交易，無法辦理抵押登記手續。

結合一線經驗，陳磊告訴21世紀經濟報道記者，住房反向抵押的持續周期較長，有的甚至長達幾十年。在此期間，受市場諸多因素影響，房價會發生不同程度的波動。目前，我國一線城市的房價波動較大，導致保險公司和“以房養老”的投保人對于房屋現有價值和未來價格走勢產生認識的差異，也是影響我國“以房養老”保險認知和推廣的原因。

目前，幸福人壽在售的“以房養老”保險產品是一款非參與型反向抵押保險產品，即保險公司不參與分享房產增值收益，如果房產實際增值超過了未來通過處置房產來償還的養老保險相關費用，多出部分不歸保險公司，而是歸屬投保老人指定的相關權益人（繼承人或受遺贈人），但保險公司壽承擔房屋下跌風險，即繼續按照已經約定的金額給付養老金，養老金給付總額不會減少，不受房價下跌的影響。

陳磊表示，“以房養老”保險業務引入中國后，相關受理與操作與我國現行擔保、物權及繼承等法律制度不盡匹配，存在著一些空白點和有待完善之處?！斑@樣就增加了以房養老產品運行中的諸多法律風險?！?/p>

此外，“處置時繼承人若無生活來源、無生活能力時，抵押物無法行使處置，或者基于公民居住權，繼承人若對抵押房產占用不騰房，執行中繼承法的繼承權與抵押的他項權之間的矛盾影響保險公司債權順利實現?！标惱诶m稱。

陳磊坦言，“以房養老”保險產品現時沒有保費流入，而是持續的現金支出，國內并沒有先例，“我們是第一個吃螃蟹的人”，保險公司在這項業務上所投入的人力、物力和財力成本，要遠遠超過其他傳統保險業務?！?/p>

“以房養老”何以深入

值得一提的是，住房反向抵押養老保險在國際上也是一個小眾產品。

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文對21經濟報道記者介紹稱，在美國反向住房抵押市場啟動階段，投保人寥寥無幾，市場暗淡。為了促進老年人多樣化養老保險制度的發展，1988年美國政府通過一項法案，授權 “聯邦住房管理局”（FHA）對美國住房反向抵押市場進行規范并向貸款人（保險公司）和借款人（投保人）提供保險。 由于承保人和投保人均可獲得“聯邦住房管理局”提供的保險，美國老年人住房反向抵押市場才得以發展起來。

對此，一位保險機構人士認為，“可以考慮由政府成立補償基金，若因房價波動等因素造成保險公司虧損，由基金給予保險公司一定的經濟補償?！?/p>

“建議政府應通過財政補貼、稅收優惠等方式，降低保險公司經營成本，提高保險公司開展業務的積極性。例如，針對反向抵押業務產生的貸款利息收入，免征增值稅及附加稅；針對涉老業務，免除房產交易環節的稅費?！标惱诶m稱。

5月29日，國務院常務會議部署進一步促進社區養老和家政服務業加快發展的措施，決定對養老、托幼、家政等社區家庭服務業加大稅費優惠政策支持。

陳磊坦言，希望從輿論導向上給予更多正面培育與認同，避免社會上一些誤導性言論將其與金融騙局混為一談，引導住房反向抵押養老保險健康有序發展?！按饲?，有不少老人遭遇了金融和房產詐騙，一些城市對涉及到老年人的公證和抵押業務幾乎全面叫停。我們不得不花費了大量精力去溝通和解決這個問題，成本太大了?！?/p>

鄭秉文強調，“在產品功能層面，老年人住房反向抵押固然是一款小眾產品， 但作為養老保障制度的一個組成部分，具有不可替代的作用，包括對某些群體增加退休收入來源的不可替代性，以及居家養老的退休養老方式的不可替代性?！?/p>

從未來的發展趨勢上看，朱俊生認為，“以房養老”保險業務有一定的發展空間，影響因素包括人口老齡化的問題；家庭規?？s小，“4-2-1”型家庭群體龐大，“失獨”家庭和“空巢”家庭群體的存在，以及獨居比例和護理費用的上升；現代性使得父母與子女的居住距離遠離；養老總量不足、結構失衡、需要多樣化的養老安排；中國家庭的房產在總資產中占比高等。

當然，老人自己最有發言權?！巴侗Ｇ?，身邊不少人都勸我，與其現在把房子抵押給保險公司，不如子女每個月補貼給老人些錢，將來把房子給子女?！倍帕址澹ɑ├先藢?1世紀經濟報道記者說，“現在別人知道我投保了，還是會有不理解的?！钡谒磥?，子女無力貼補，最大的責任是盡可能幫助父母在有生之年過得祥和安樂。

（來源： 21世紀經濟報道）