為什么地產商喜歡“改規劃”？

地產商為何熱衷于“改規劃”，又為何常常能夠改成功？

國內每一宗土地的用途都有明確規定，不可擅自更改，按照國家住建部發布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》，由每座城市的城鄉規劃管理局根據需求進行分類與管理。 （IC photo/圖）

近年來，地產商“改規劃”、給土地“改性”、改容積率的案例很多。

事實上，國內每一宗土地的用途都有明確規定，不可擅自更改，按照國家住建部發布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》，由每座城市的城鄉規劃管理局根據需求進行分類與管理。

如要修建住宅，對應的應為居住用地；要修建商場或寫字樓，對應的則為商業服務業設施用地。此外，針對不同的用途，建筑用地還分為行政辦公用地、工業用地等共計9大類。

那么，地產商為何熱衷于“改規劃”，又為何常常能夠改成功？

怎么改？

國內房企開發商要想獲得土地使用權，大多通過繳納土地出讓金的方式有償獲得土地使用權。

不同類型的土地，出讓最高年限不同——居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

年限不同，需要繳納的土地出讓金也會有巨大差別。通常情況下，獲得工業或商服用地的成本會比住宅用地便宜。

如何才能修改土地用途？根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，土地使用者需要改變土地用途的，要先經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，報原批準用地的人民政府批準。

批準后，與市、縣國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同變更協議，或重新簽訂土地使用權出讓合同，同時相應補繳土地使用權出讓金，辦理土地登記。

改變了用途的地塊是否需要被政府收回、重新招拍掛出讓？

如果此前的出讓合