17萬個老舊小區，涉及居民上億人

重慶市江北區郭家沱的一個小鎮，曾因國營望江機械廠而聞名，現在充滿了“老破小”。這里的建筑大多建于上世紀五六十年代。 （東方IC/圖）

（本文首發于2019年7月4日《南方周末》）

舊改和棚改，相當于一個向外掏錢，一個往回拿錢。

老舊小區改造上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩投資舉措，同時還可以拉動居民消費。

老舊小區改造若要大規模推進，還需房企在市場中找到可持續的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

2019年6月19日，國務院常務會議明確，加快推進城鎮老舊小區的改造（下稱舊改）工作。

舊改的對象，指的是建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活，且居民改造意愿強烈的住宅小區。

按照住建部的要求，舊改項目重點包括改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可因地制宜加裝電梯，配建停車設施、養老和撫幼服務設施、無障礙設施，實施節能改造等等。

這是一項“量大面廣”的工程。據住建部統計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人。

消息一經釋放，率先引發了人們對樓市的想象，舊改被視作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改轉向貨幣化安置，三年時間釋放了4萬億資金，不僅去掉了三四線城市的庫存，還推高了當地的房價。

如今，舊改橫空出世，會帶來什么變化？

廣州荔灣區西關歷史文化街區永慶坊，采用舊城區微改造，變身居住與旅游于一體的“最美街道”。 （東方IC/圖）

一個向外掏錢一個往回拿錢

對于身處老舊小區的居民來說，舊改與棚改可能是一個二選一的抉擇。

按照住建部和財政部相關文件中的界定標準，棚戶區原指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。2012年起，包括“城中村”、舊住宅綜合整治等概念也被陸續納入棚戶區的范疇內。

文件也明確，已納入或擬加入城鎮棚戶區改造計劃的棚戶區（居民住房），以及以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬于老舊小區。

據深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉統計，中國老舊小區非常多，城鎮42%的住房為2000年前所建，16%的住房為1990年前所建，2—3層高的城鎮平房占比有21%，沒有同時擁有廚衛的城鎮住房占比也高達16%。

這些老舊小區被市場統稱為“老破小”。戶型采光設計不佳、面積過小、停車難、建筑結構有問題以及缺乏社區商業配套和綠化等都是這些小區的通病。

一位深圳資深房產中介告訴南方周末記