別了，“地王”

實際上，在開發商過往的操盤經驗中，“地王”項目帶來的煩惱似乎遠遠多于幸福。這也成為企業不太輕易拿“地王”的主要原因。

7月15日下午，經過56輪激烈競爭，中海地產以79.4億元，18.79%的溢價率，將北京市豐臺區造甲村地塊收入囊中，單價為6.66萬元/平方米。這是豐臺區歷史上總價第二高地塊，也是今年到目前為止的全國總價“地王”。

這是一宗久違了的“地王”。過去兩年多來，北京土地交易相對平淡。即使放眼全國市場，土地交易也鮮有亮點。

這也是一宗名不符實的“地王”。無論單價還是總價，它都無法擠進歷史前十。即使在北京土地交易史上，這塊地的總價也僅排在第8的位置。

“地王已死”，有房地產從業者做出如此結論。樓市調控持續深入，土地出讓制度完善，都令“地王”成為這個年代的稀有物種。悲觀者甚至認為，“地王”已經絕跡，因為“地王”、“樓王”都是樓市的“黃金年代”的特定產物，如今已經隨著那個年代而遠去，不再回來。

這到底是壞消息，還是好兆頭？

“地王”缺位

天下無“地王”久矣。

2019年，房地產企業紛紛向一二線城市收縮，在經歷了連續三年的銷售“大年”后，企業對土地的需求已十分迫切。恰逢融資閘門開啟，企業在年初的拿地授權又較為寬裕，因此，從一季度開始，熱點一二線城市的土地交易就迅速升溫。在部分城市，區域性高價地如雨后春筍般冒出。

以蘇州為例，4月24日，蘇州出讓7宗地塊，并誕生2個區域“地王”：吳中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交，樓面價達30287元/平方米，成為該區域的單價“地王”。

受高價地的刺激，市場情緒迅速高漲，帶動房屋成交量和價格的上漲。房屋市場量價齊升，又反過來帶動企業的拿地熱情。循環往復。

這種熱情隨著北京大興“地王”的誕生而達到頂峰。在該“地王”誕生的同時，監管層對房企的融資渠道進行限制，企業對市場的預期驟然生變，“謹慎”成為主旋律。大多數人預期，如果融資政策持續從緊，大興“地王”有可能成為今年的絕唱。

事實上，包括大興“地王”在內，今年誕生的所有“地王”都顯得成色不足。

在近20年的土地招拍掛歷史上，中國大陸地區誕生過很多形形色色的“地王”。其中，在市場較為活躍的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年，“地王”出現得最為頻繁。

2010年3月15日，北京曾出現過“一日三地王”的“盛況”。2016年8月17日，上海也出現了“一日三地王”的現象。

迄今為止的全國單價“地王”誕生于2016年8月17日，融信以110億的價格斬獲上海靜安地塊，單價達到14.3萬元/平方米。12天后，招商蛇口和華僑城以310億元斬獲深圳國際會展中心地塊，成為全國總價“地王”。

但此后至今的三年多里，土地市場都顯得“乏善可陳”。無論單價還是總價，都沒有出現真正令人信服的“地王”項目。

技術性調整

“在最近的這波行情中，其實出現了很多‘地王’，但都是區域性的。很多‘地王’都出現在二三線城市，甚至某個區?！敝性禺a首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，區域性“地王”偏多，是本輪市場的一個特點，而且“地王”確實推高了這些區域的房價。

但作為樓市調控高地的重點一二線城市，“地王”已絕跡很久。因此，近兩年看到的“地王”，價格往往并不高，顯得名不符實。

北京某知名房企區域拓展部負責人高虎（化名）向21世紀經濟報道表示，這些年，政府部門曾使用各種手段來遏制“地王”的產生，印象較為深刻的有以下幾種：

2009年11月，自然資源部（時稱“國土資源部”）對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市（鎮）7公頃。此政策被稱為“限大令”，目的是防止因地塊規模過大而推高地價。

2010年3月10日，自然資源部下發通知，開發商在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金；成交后，需在一個月內繳清成交額50%的首付款。這令到房企在拿地時，會更仔細地評估自身的資金狀況。一年后，大龍地產獲取的天竺“地王”被收回，正是因為違反了這一條款。

2010年3月18日，國資委要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，只留下16家主業為地產的央企。這也被稱為央企“退房令”，其背景在于，當年3月15日的北京“一日三地王”，均由央企制造。

土地出讓規則也在不斷變化，高虎將其簡單總結為“價格實施限制、配建越來越多、逐漸要求自持、毫無‘反抗’空間”。

另外，作為供給側改革的一部分，土地出讓節奏在悄然調整，并影響著市場表現。

高虎說，房企拿地預算最足的時間通常在年初，但很多城市的供地節奏是“前松后緊”，即年初供地規模小，年末規模大。這會造成一種情況，“年初有錢的時候搶地，年末想拿地的時候沒錢了”。這樣一來，“地王”就容易在上半年被搶出來。但近些年，很多城市的供地節奏變得均勻，已能夠有效地改善預期。

另一方面，一些庫存規模小的城市，也開始加大供地規模，尤其是普通商品房用地?！跋癖本?，去年供應了大批限競房用地后，整個市場的供需關系就逆轉了，開發商對土地沒有那么渴求了?！倍谝酝?，“很多‘地王’都是饑渴供地的結果”。

逝去的黃金時代

實際上，在開發商過往的操盤經驗中，“地王”項目帶來的煩惱似乎遠遠多于幸福。這也成為企業不太輕易拿“地王”的主要原因。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進表示，經測算，普通地塊的土地單價約相當于項目房屋售價的30%-40%，“地王”項目則在50%以上，實施限價后，“地王”項目的成本甚至相當于房價的70%以上。再算上人力、資金、建安等成本，很多“地王”項目幾乎“沒錢可賺”。

一些高總價“地王”，則因占用資金量大、開發周期長，而給開發商帶來沉重的壓力。即使開發商越來越傾向于聯合拿地，但這種風險有時仍然難以承受。

在中海之前，真正的北京大興“地王”于2015年10月誕生，華僑城、華潤、招商聯合體以83.4億元的價格競得。但華潤和招商很快退出，理由是“地塊最終成交價格超出授權價格”。

獨立操盤的華僑城一度想力推這一項目，但進展不及預期。在2017年8月和11月，華僑城分兩次將這一項目出售給泰禾。大興“地王”最終易主。

除項目本身的特點外，“地王”還容易觸發“霉頭”，其引發的調控壓力往往令企業始料不及。比如，2010年3月15日的“一日三地王”，不僅引發了央企“退房令”，而且在一個月后導致“新國十條”出臺。因此，很多“地王”誕生后，就不得不應對調控的重壓，項目的周轉期通常大大延長。

“歷史來看，房地產行業融資政策的變化往往源于土地市場的波動?！比A泰證券指出。今年5月份開始，監管層開始加強房地產業的資金監管，信托融資基本被鎖死，對發債的審核也趨于嚴厲。華泰證券認為，前期土地市場的火熱，是引發這種調整的一項直接原因。

有房企人士向21世紀經濟報道表示，經過這么多年的“教育”后，開發商已經基本達成一個共識：“地王”是真正的“燙手山芋”。

張大偉表示，以往那樣的高總價或高單價“地王”已經很難再出現，一方面，土地出讓限制條件越來越多，土地質量難免受到影響，進而影響到土地價值；另一方面，經過了多年的調控洗禮，開發商變得越來越謹慎，幾乎不會在沖動之下舉牌拿地。

事實上，隨著樓市調控手段逐漸完善，長效機制開始試水，開發商的心態正在變得平穩，并逐漸開始接受一個調控“新常態”的時代。

在先后出臺兩份調控文件后，今年5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會。與會領導稱，“政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢”。這項表態令很多房企印象深刻。他們認為，這項表態真正將他們打回現實，所有關于政策反轉的預期都打消了。

高虎表示，開發商的價值觀正是在一次次調控中被改變和塑造。在許久不見真正的“地王”后，企業也已經習慣了?！啊赝酢?、‘樓王’，都屬于過去的‘黃金時代’?！彼f，現實是，那個時代已經遠去，而且不會再來。

高虎認為，這并不是壞事，因為對于整個行業來說，市場趨于穩定，應該是各方都樂于見到的結果。

（來源：21世紀經濟報道）