431家房企宣告破產，房企融資凜冬已至！中小城商業地產洗牌， 百強房企所持64%商業項目虧損

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意愿減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態。

圖 / 圖蟲

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關于法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家“安徽第一大房企”將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額折合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

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根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件于短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功于房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債折合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意愿減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，“缺錢”可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，占比與去年全年占比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的占比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非?？?，占比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域?！‖F在從全國來看，占比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上?！?/p>

與此同時，信托的融資額度也快速下降。11月9月，用益信托網發布10月份集合信托市場報告。據用益金融信托研究院統計，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信托規模下降是導致信托規模下降的重要原因，房地產信托共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信托再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信托公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之后，海外融資成了房企“救命稻草”。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對于房地產企業來說，并非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信托與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對于中小房企來說，對于高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對于大型企業來說，影響相對有限。

中小城市商業地產正洗牌，百強房企所持64%商業項目虧損

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“今年又是最困難的一年?！?/h4>

11月9日，在浙江寧波舉行的第三屆全國中小城市商業創新發展論壇上，一位商業地產商如此向21世紀經濟報道記者形容2019年的中小城市商業地產行情。

此次論壇由中國指數研究院、恒太商業管理有限公司、杭州天際線設計研究院、綠城管理集團聯合主辦。論壇上，多位專家學者、從業人士，對于中小城市商業地產在自身供給過剩、經營管理不善，以及外部電商加速下沉的“內憂外患”下，如何在可能到來的激烈競爭中脫穎而出，進行了深入討論。

論壇討論指出，一方面，商業地產存量巨大、同質化競爭的頑疾依舊，隨著電商巨頭開始大舉進軍下沉市場，線下零售渠道或將進一步受到線上沖擊。另一方面，在經濟環境越發復雜的背景下，中小城市的用戶消費方式和心態正在發生變化，如何抓住這一輪消費升級的趨勢，這對商業地產的運營和管理提出了新的要求。

中小城市商業地產開始整合

論壇上，多位業內人士均向記者表示，中小城市的商業地產，已經到了重新洗牌、行業整合的階段。

恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰展示的兩組數據，令人印象深刻。

第一組數據是，根據國家統計局數據顯示，過去十年全國商業營業用房開工建設達20.9億平方米。但據行業內部統計，建成開業率僅為43%左右，另外57%的項目因各種原因未能開業。

第二組數據是，據統計百強房企所持有的商業項目，達到盈虧平衡點的僅為36%，64%的商業項目達不到盈虧平衡點，處于虧損狀態。

從宏觀數據來看，中指研究院在此次論壇上發布《2019中國中小城市商業地產發展研究報告》稱，2019年1-9月，全國商業營業用房開發投資額為9796億元，同比下降8.0%。新開工方面，全國商業營業用房新開工面積為1.39億平方米，同比下降3.3%。

從需求端看，全國商業營業用房銷售面積同比下降明顯。2019年10月，全國商業營業用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

造成商業地產不合理布局，以及項目運營不善導致的不健康發展的原因是什么？胡敏杰認為，是主導商業地產的政府、開發商、運營商三方都出了問題。

具體來看，他認為，政府缺乏專業性規劃和控制引導；開發商側重于短期利益，輕視和忽略了商業本質；運營商著眼于自身利益，片面遷就開發商對眼前利益的訴求，追求高租金，導致不正確定位填鋪，不考慮正確定位和項目持續運營。三方都以本位出發，不專業不兼顧，導致“三位分離”。

從更宏觀的角度看，消費升級在中小城市的效果不明顯，同樣是個問題。

商務部原副部長、全國政協經濟委員會原副主任張志剛表示, 當前制約消費升級的體制機制的障礙仍然突出。重點領域的消費市場還不能有效地滿足居民多層次需求，監管體制尚不完善，質量標準體系建設滯后，信用體系消費者權益保護機制，消費政策體系需要改進、提升等。

張志剛認為，增強消費對抓好社會基層建設和企業基礎建設十分必要，要健全質量標準和信用體系，營造綠色美麗、安全放心的消費環境。要制定相關的配套政策，鼓勵和引導居民消費，要深化收入分配制度的改革，改善居民的消費能力和消費預期等，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需求。

下沉市場變局帶來新機遇

但商業地產并非毫無機會，如何通過提升自身專業運營能力，抓住下沉市場消費機遇，對于商業地產的復蘇尤為重要。

中國指數研究院常務副院長黃瑜向21世紀經濟報道記者表示，2019年以來，受宏觀經濟下行壓力影響，中小城市新建商業地產開發投資額、新開工和銷售面積均出現同比下降。但在線下零售回暖和消費結構升級的背景下，中小城市商業地產同時也面臨升級的機遇。

上述報告顯示，受線下零售回暖和中小城市消費升級影響，2019年中國重點中小城市購物中心租金水平整體穩中趨漲，樣本平均租金為6.5元/平方米·天，同比上漲1.52%。

“過去的錦上添花，變成了現在的生死攸關?！比摲康禺a商會商業地產工作委員會會長王永平向21世紀經濟報道記者感嘆道。

王永平指出，商業地產在過去這些年更多是追求數量和擴張，大量陷入同質化的競爭，現在要從數量轉質量，從增量轉向存量，更多在運營管理、模式創新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗等業界已經形成方向共識，但還沒有摸索出具有普適意義路徑的領域時，要加快實現突破。

然而，對于大多數中小城市的商業地產運營商而言，由于其多數本就是當地的房地產開發商“搖身一變”而成的，在選址、設計、招商和運營的種種環節，都缺乏轉型的能力。這也讓商業地產運營公司主導的“輕資產”開發，成為當下業界的熱門話題。

在論壇上，一家商業地產運營公司的董事長告訴記者，2019年有超過300家商業地產項目，表達了希望引入該公司對地產項目進行運營的意愿。

“背后的核心還是服務，更專業的運營和管理，能夠為下沉市場的客戶提供更好的服務，在選址、人流、商場定位等客觀條件符合的情況下，可以更好地實現引流。而很多案例都顯示，這些城市的消費者，相比已經常年被營銷轟炸的一二線城市消費者，更能被服務所打動?！?這位董事長告訴記者。

（來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21））