千億“閩系”泰禾過坎：利空釋放，“白馬騎士”戰投或馳援

“房住不炒”持續至今，讓房價單邊快速上漲成為歷史，樓市也較以往復雜多變。沒哪家房企敢夸口說，“我就是NO. 1”，只因挑戰隨時就會撲來。

很多中大型房企，去年都在喊“我太難啦”，這絕不是一句空話，而是普遍的心聲。當然，也包括千億“閩系”泰禾集團。

泰禾集團更為特殊些，為掙脫現金流困境比別人更賣力，甚至不惜“割肉”，據統計去年集中出售項目貨值逾百億。

4月30日，泰禾集團對外披露2019年經營業績及今年一季報，整體業績較為難看。在外界預料之中，但無疑是一場利空的集中釋放，“浴火重生”式的大轉機或已上路，如外界傳言即將引入“戰投”股東等。

壹

從2019年營收、凈利看，泰禾集團確實出現了業績較大的變臉，但如果細細研究就會發現，除了行業影響之外，這背后更與泰禾的一系列重要動作有關。

從官方解釋看，2019年泰禾集團出售項目股權合作開發，累計減少21個并表項目，交付結利項目少于2018年，導致房地產營業收入同比減少約72億元，加上2019年結轉收入項目普遍受調控政策影響，導致毛利率較大幅度下滑，影響凈利約20億元。

就像很多中大型房企所認為的，規模保持高速增長，除了資金鏈安全，另一關鍵就是要有一支“能拼殺”的高管團隊。對于泰禾集團來說，這兩項一度都曾是優勢。

好在，泰禾集團雖處逆境卻不乏深刻反思，比如2019年底，對核心高管大膽進行內部提拔、任用，像泰禾集團原執行副總裁葛勇、原副總裁兼北京區域總裁王景崗被任命為泰禾集團聯席總裁。

這是泰禾集團人才戰略的一次重大轉變，試圖從過去多年“高薪挖人”、“能者上”模式發展到“外引內培”，尤其是要符合“忠誠干凈擔當”。這就體現出企業遇到危機時核心團隊“穩如磐石”有多重要。

“停止拿地，清退部分項目，加大、加快銷售回款力度，與志同道合、門當戶對的優秀企業進行項目合作，同時主動梳理合作的金融機構，建立戰略合作伙伴關系?！?/p>

這句話來自2020年泰禾集團賀詞，很能概括這家危機中的千億房企如何認清樓市形勢，果斷采取有效措施力?，F金流，最終扛了過來，規避了更嚴重的局面。

從經營現金流看，2019年泰禾集團實現經營性凈現金流186.7億元，同比增幅34%，據其解釋說，這得益于銷售回款增加及經營支出減少，意味著更倚重“開源節流”。

從融資現金流看，去年泰禾集團融資凈現金流-338億元，相較于2018年約-34.1億元，同比增幅891%。說白了，就是減少了外部融資，加大了債務償還。

我們研究A股、H股主流上市房企2019年年報發現：依然有很大比例的上市房企經營性現金流難以回正，依然靠大規模舉債維系企業現金流。對于所有房企來說，現金流安全管理將是一項長期課題。

幸運的是，今年春節后為抗擊疫情穩定房地產市場，國家對房企融資有所放松，地產公司債迎來窗口期。

其中，泰禾集團3月5日曾公告擬發行120億元公司債，最長期限5年，所募資金擬用于償還公司債務、項目建設、補充流動資金。從泰禾案例看，這明顯屬中長期債券，從債務期限看，將優化房企債務結構，降低短債占比及短期流動性壓力。

貳

泰禾集團董事長黃其森年初曾說過，“后退是為了更好的前進?！痹谕饨缈磥?，這無疑是一種企業大智慧。

當前，在房企普遍信奉“規模為王”的高周轉模式下，有太多房企為了規模更快擴張而缺乏產品創新及對品質的堅持。甚至，一套戶型圖，全國通用。

值得一提的是，近2年圍繞精裝修，即便是某些一線品牌房企，也曾遭“人設崩塌”。

特別是受疫情影響，消費者對產品提出了更高的要求，包括泰禾等對產品頗有“匠心”追求的品牌房企，異軍突起，大受熱捧。

以北京泰禾·西府大院為例，社區整體綠化率超過40%，而社區內亭臺樓榭、山花樹湖，步移景異，橫跨南北，縱貫古今，將“九州盛景”齊聚一園。

從產品外立面看，泰禾·西府大院三段式通體干掛石材立面質感十足，屋頂仿照太和殿重檐廡殿頂的規制，官帽式大挑檐設計搭配中式紋樣裝飾面，凸顯出新中式建筑特有的貴氣和底蘊。

再看產品內部設計，泰禾·西府大院有個197㎡的戶型，創新打造出了270°環景端廳，中心十字亭布局主次有序，三進制四居功能配置，雙主臥套朝南，以分區布局和景觀采光，在平層中實現墅居體驗。

在一線乃至新一線城市，就產品造詣而言，綠城、星河灣、泰禾總是被人提及，這不難看出泰禾的功底。說更具體些，泰禾已成為全國“新中式建筑”的超級IP符號。

當然，泰禾集團也有高品質的軟性服務，比如泰禾醫療，既有泰禾健康管理中心，目前已布局全國15城、25家店，也有家庭醫生服務站，已布局14城、46家店。泰禾集團董事長黃其森曾說過，“未來，泰禾力爭做到社區家庭醫生服務站全覆蓋”。

未來，中大型房企的核心競爭仍將回歸“產品主義”，唯有好產品才能產生高溢價，通過較高附加值帶來較高的毛利空間，平抑行業利潤整體下行風險。

叁

從產品這個角度看，泰禾集團依舊具備較強的市場競爭力，但它似乎并不滿足于此。為了進一步挖掘購房者的消費潛力，這家房企又在籌劃一件大事。

4月27日，泰禾集團公告停牌擬籌劃定增股份收購公司控股股東泰禾投資所持永興達企業100%股權，從而間接收購泰禾人壽保險有限公司(香港)100%股權和泰禾人壽保險(澳門)有限公司99.85%的股權。

站在泰禾集團的角度看，本次收購從事保險業務的泰禾人壽，將充分發揮協同優勢，滿足客戶不同層面的需求。

除了業務層面的考量之外，外界也認為，若收購泰禾人壽完成后，泰禾集團除了地產，將多一塊保險資產，就相當于一塊“壓艙石”，對穩定集團經營業績、提高主體資信評級及降低融資成本等大有好處。

4月底，坊間傳聞泰禾集團將引入“戰投”股東，方案不久將出爐，但明顯有別于此前與世茂等基于項目的股權合作。去年6月，泰禾集團董事長黃其森曾透露說，“戰略投資有很多接觸，大家都愿意，都希望和泰禾合作?！?/p>

值得注意的是，籌劃定增收購泰禾人壽先行一步，或出于現有大股東對泰禾集團控制權等考慮。

多位分析人士指出：若能成功引進戰略投資者，將是泰禾集團的重大利好，最明顯的就是將大大緩解泰禾的資金壓力。