貝殼找房遞交赴美上市招股書 這家中國最大居住服務商估值或達200億美元

作為中國最大的居住服務商，貝殼找房上市的“靴子”即將落下。

美國時間7月24日，貝殼找房（以下簡稱“貝殼”）正式向美國紐交所遞交IPO申請，股票代碼為“BEKE”。據悉，高盛、摩根士丹利、華興資本為貝殼IPO的聯席主承銷商。

據了解，此次上市的主體為貝殼，除平臺公司貝殼找房外，還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等業務。登陸資本市場之前，貝殼找房已經是中國最大的居住服務商，鏈家是中國最大的房產經紀機構。

據招股書顯示，2017年到2019年，貝殼營業收入分別為255億元、286億元、460億元。今年上半年，貝殼的營業收入為268億元。

VIE架構

貝殼找房脫胎于鏈家網，成立于2018年4月，定位為品質居住的服務平臺。與鏈家地產濃厚的房地產重資產屬性不同，貝殼找房更具互聯網色彩和輕資產性質，因此被視為上市的主體。

從2015年開始，鏈家通過一系列并購完成規模擴張，其區域布局也從北京擴展到多個核心一二線城市。2018年，鏈家啟用旗下房產經紀品牌“德佑”開展特許經營業務。

此外，鏈家在金融、裝修等業務上也早有布局，其長租公寓品牌自如則已獨立發展。

2016年和2017年，鏈家先后完成B輪和C輪融資，其中B輪融資的規模為60億元。

2019年3月，原投資方在鏈家的股份通過協議鏡像平移到貝殼找房。同時，貝殼找房啟動D輪融資。此輪融資過后，貝殼找房的估值超過百億美元。

在這幾輪融資中，貝殼引入了大批投資方，包含華興資本、高瓴資本、經緯中國、百度、騰訊、新希望集團等，以及萬科、融創、碧桂園等房企。

與不少科技公司的上市路徑類似，貝殼是以VIE的架構登錄美股的。2018年7月，貝殼在開曼群島成立了貝殼控股作為控股公司，此后又成立了一系列中介控股實體對國內的業務實體進行掌控。

有分析稱，貝殼上市后的估值可望達到200億美元。

傭金構成主要收入

截至2020年6月30日，貝殼平臺連接超過4.2萬房地產經紀門店，超過45.6萬經紀人，并布局了中國103個城市。

據招股書顯示，2018年貝殼GTV（Gross Transaction Volume，交易金額）實現11530億元人民幣，2019年提高至21280億元人民幣，同比增長84.5%。

招股書還顯示，貝殼的收入主要來自住房交易服務的傭金。其中，2019年二手房交易和新房交易收入分別為246億元人民幣和202億元人民幣。

有分析認為，鏈家貢獻了較大一部分收入。作為目前國內最大的房產經紀機構，鏈家在二手房交易和新房代理上的業務規模龐大。短期內，鏈家也將持續為上市公司提供業績支撐。

人力成本和平臺數字化投入，是目前貝殼最重要的成本，由于尚處于平臺建設期，這部分成本偏高，并使貝殼仍處于虧損狀態。招股書顯示，2019年貝殼的營業凈虧損為21.8億元。

分析人士認為，隨著平臺擴張，規模效應凸顯，未來貝殼有望逐漸實現盈利。

此外，因業務發展較快、融資渠道順暢，貝殼的現金流頗為充裕。公司2017年、2018年和2019年現金及現金等價物分別為82億元人民幣、128億元人民幣和319億元人民幣。

未來將繼續擴張

隨著中國房地產市場逐漸進入存量時代，房產經紀服務的價值進一步凸顯，頭部經紀公司和平臺服務企業的市場空間被普遍看好。這也被認為是貝殼找房能夠順利融資，并啟動上市之路的重要背景。

根據CIC灼識咨詢的報告，就GTV以及2019年二手房和新房銷售以及房屋租賃的交易數量而言，中國擁有全球最大的住房市場。預計該市場將進入一個穩定增長的時期，二手的房屋交易市場將變得更加重要，并將以12.4％的復合年增長率增長，從2019年的8.4萬億元人民幣將增至2024年的15.1萬億元人民幣。

該機構指出，預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到19.1萬億元人民幣，經紀服務的普及率將從2019年的47.1％增長到62.2％。

招股書顯示，未來貝殼將專注于四大關鍵增長戰略：持續發展基礎設施，提高效率和體驗；進一步提高服務質量并投資于人才；擴大服務范圍；有選擇地進行戰略投資和收購。