地產業進入新資本時代

２００５－２００６兩年的宏觀調控，已經迫使房地產開發商從依賴銀行的間接融資，轉而更多地依賴資本市場的直接融資，這標志著中國地產業已經跨入新資本時代

    在金融、石化、房地產股大漲的帶動下，上證指數２００６年１１月２０日早盤突破２０００點整數關口，這是２００１年７月３０日以來該指數首次收復２０００點大關。 Ｐｈｏｔｏｔｅｘ／圖

　?。苍拢保等?，華遠董事長任志強興奮地宣布：“華遠回來了！”當天，湖北幸福實業股份發布公告，宣布以新增股份吸收合并北京華遠地產股份。這標志著華遠再次返回資本市場。
　　對此，任志強十分感慨。他以“鐵樹開花”為題，在自己的博客上寫道：華遠已被許許多多的后來者遠遠地拋在了地產游戲圈外，但今天華遠可以對資本市場說“我們又回來了”，也可以對競爭對手們說“我們合作吧”，因為華遠已經有資格再次用資本市場的支持而施展自己的競爭力了。
　　此前因與華潤集團分手，華遠已告別資本市場近５年半。
　　五年多時間里，華遠地產公司進行了多次的更名和股份制改造與增資，使出了渾身解數，以贏得市場與消費者的承認，但終因資本實力的不足無法從規模上實現突破性增長。
　　任志強有理由感到欣慰，畢竟在中國公開的資本市場有限，企業的融資手段有限，過多依賴于銀行貸款為支撐的背景之下，誰能獲得更多的資本認可，誰才能提高企業的實力與競爭力。
　　華遠只是過去一年來成功上市的眾多中國本土房地產商的一個代表。經過２００５－２００６兩年的宏觀調控，已經迫使房地產開發商從依賴銀行的間接融資，轉而更多地依賴資本市場的直接融資，這標志著中國地產業已經跨入新時代。
　　以何種方式、何種時機甚至何種速度上市，正成為尋找新資金來源的地產商們的共同話題。

上市為王
　　 截至２００６年１２月，去年國內房地產企業通過資本市場已累計融資近３００億元。
　?。玻埃埃赌辏吩?，地產企業成為中國資本市場的搖滾明星。先是７月５日，世貿房地產成功登陸港股，一周后，浙江最大的房地產企業綠城集團也在香港聯交所主板掛牌。

　?。玻埃埃赌辏吩拢常比?，國資委屬下房地產領軍企業——保利地產在上交所正式掛牌，開盤價高達每股１９．８９元，風頭直逼地產龍頭股深萬科。保利地產的上市，也標志著中國房地產企業的資本運作已趨成熟。從此刻起，房地產企業通過資本市場融資金額大幅上升而成為地產金融市場的最大亮點。
　　采用發行新股和定向增發成為２００６年企業運用最多的融資手段。來自《樓市》雜志市場研究部的統計：２００６年６家地產企業通過發行新股募集資金近２００億元；地產企業通過定向增發募集的資金達到３０億元；通過配股募集的資金近２７億元。
　　即使在今年１月遭遇了國稅總局對地產項目增值稅的全面清算，地產股一度全面重挫的行情下，這些地產上市企業，仍然表達出強烈的資金需求。２月１３日保利地產公布的２００６年年報：上市公司在派發現金紅利的同時宣布了今年將增發Ａ股的議案，擬增發不超過３．５億股普通股。募集資金將主要用于投資公司９個房地產項目，項目計劃總投資１３４億元。
　　業界人士指出：“這將是Ａ股市場上房地產公司近年來最大規模的單次增發融資?！?BR>　　對于如此龐大的融資計劃，資本市場報以熱烈的回應。在整個地產股集體跳水的行情下（保利地產自身也從最高點下跌了３７％），２月１２日—１３日保利地產竟然連續漲停。
　?。玻埃埃赌?，也有一些在資本市場外徘徊的失意者，天津順馳老板孫宏斌幾年來一直力圖讓自己的企業在香港上市，但屢戰屢敗，最終因資金鏈緊張被迫出讓順馳股份。

行業對決
　　在同濟大學房地產研究所所長施建剛看來，房地產企業蜂擁選擇在２００６年上市的初衷有三，一是品牌效應，二為募集資金，三為將來拿地做好資金上的準備。
　?。玻埃埃赌?，中國房地產行業依然處于戰國時代，但行業集中度顯著提高。房地產企業自有資金達３５％以上的限制，使得一批資金不足的中小型房地產商被迫出局。業內人士預計：北京、上海、廣州和深圳這四大城市將有４０％以上的市場為大地產企業所壟斷。中小地產商必須尋找到資金出路，才能和這些寡頭們分庭抗禮。

　　任志強掌舵的華遠房地產十年前已經與資本市場相結合，通過合資、境外上市等方式讓北京西城區下屬的一個普通企業一躍成為香港藍籌指數成分股的企業。其后由于亞洲金融危機的影響，與華潤分手。
　　與華潤分手后的５年多來，任志強意識到華遠的現狀是“終因資本實力的不足無法從規模上實現突破性增長”。尤其在土地資源上，華遠一直沒有建立好自身合理的土地儲備。
　　去年１２月，任志強在接受本報采訪時就算過一筆賬：２００６年華遠參加土地招拍會，光是存入國土局的保證金累計就高達１６億元，按平均占用１８天計算，僅利息就損失數百萬元，加上存入銀行的備用金和各種人工、管理、設計等準備的成本，合計損失近千萬元。
　　 即使投入這么大，自２００２年實行土地招拍掛制度以來，華遠通過掛牌的方式僅僅取得一塊地。
　　在任志強看來，中央對房地產業的宏觀調控正是從關緊資金與土地的閘門下手的，房地產企業要努力解決的也正是資金與土地的兩道難題。沒有雄厚資金實力的房地產企業就必須找到資本靠山，當資金問題解決之后，才可能取得更多的土地儲備。
　　曾被稱為“大地主”的前華遠地產公司在與華潤分手之后變成了房無一間、地無一隴的“雇農”，掙扎在吃了上頓找下頓的窘境中。資金方面，任志強也表示華遠“自有資本有限捉襟見肘”。業界早有議論，如果不能再次進入資本市場，華遠很難被稱為競爭對手?，F在，隨著華遠上市成功，同行將對它另眼相看。
　　同樣在資本市場大門外焦灼的還有４年前就宣布放棄在美國上市的潘石屹。
　?。玻埃埃衬昱耸僖浴拔覀冞€在等市場”為借口解釋不上市的原因，２００６年１０月ＳＯＨＯ中國聯席總裁張欣也以“這個行業非常受政府政策的影響”而不受華爾街的認可為由放棄上市。但是１月中旬消息傳來：ＳＯＨＯ中國已委任高盛及匯豐銀行為其上市保薦人，準備在２００７年上半年赴港上市。
　　雖然直到２月２７日，ＳＯＨＯ中國副總裁許洋仍然表示：“不能對此消息加以證實?！?BR>　　但ＳＯＨＯ中國所遭遇到的現實是：５天就銷售了７億元的北京某ＳＯＨＯ項目，年投資回報率可能低至３．６２％。潘石屹自己也承認，過去的六七年里ＳＯＨＯ系列項目的租金回報率一直在下跌，而且跌幅非常大。
　　這樣的現狀直接影響到ＳＯＨＯ的品牌形象和未來市場開發?！澳秒u蛋換糧票”的潘石屹還是人所盡知的缺少土地儲備的人。在未來的市場中，他將如何立命？

新資本時代
　　如今開發商已經越來越借助資本市場的力量。２００６年１２月底，中國地產發展商恒大地產計劃在香港ＩＰＯ以及發債，籌資１３億美元買地。此外還有中國遠洋運輸集團旗下的遠洋地產，后者計劃籌資４億美元。而廣東地產公司碧桂園的目標則是透過售股籌資６億美元。
　　隨著地產企業ＩＰＯ、配股、定向增發、債券融資、借殼上市的出現，地產商的融資方式呈現出多元化的特點。其中買殼上市成為地產商２００６年地產融資的又一大特色。
　　去年在國內證券市場上借殼上市的有１５４只股票，來自房地產行業的３１家公司拿下了其中的３０只股票。每５家買殼上市成功企業就有１家來自地產行業?？稍凇埃浮ぃ常薄贝笙拗?，沒幾家房地產商愿意和股民們分享地產行業的利潤。
　　但今年１月宣布的地產增值稅清算，卻使得這些企業的上市熱情一日降溫。就在國稅總局的通知下發后的第５天，上海隆瑞投資顧問有限公司執行董事尹中余正在進行中的兩個逾１０億規模的重組項目，一家地產公司全面退出重組，另一家因為征稅估值下降需要重新評估項目。
　　失去土地所帶來的利潤增長，自己是否還有能力完成上市公司財務報表的業績要求？這是目前準備上市的開發商面臨的最大的疑問。
　　可以預見，各路資金紛紛進入地產投資的熱鬧景象將會有所緩解。不僅地產商對上市公司殼資源的熱情正在下降，行業外的資金進入地產的熱情更是降低。但是對于那些已經成功上市的地產商而言，日子肯定要好過許多。