楊箕富力拆遷糾紛始末

2020年8月，經股東代表大會67人投票表決，楊箕股份合作經濟聯社最終以97%的通過率，將富力地產公司的調解賠償款定格在1.83億元。

此前，因房屋拆遷安置補償等問題，楊箕把富力告上法庭。未想到，富力方提起另案訴訟，要求楊箕返還其賠給被拆遷村民的1.6億貨幣補償款。

一時間，矛盾四起，變數重重。

廣州市中級人民法院（下稱“廣州中院”）房地產審判庭庭長鄧娟閏透露，這是廣州市“舊改”項目回遷之后，城中村與房企就拆遷安置補償產生訴訟糾紛的第一案。

13頁民事調解書，9000余頁證據，近9億元涉案標的額——每項數字，幾乎都刷新了廣州法院民事案件調解的紀錄。

據最新消息，富力近日已按調解書向楊箕支付兩筆款項，7000平方米的辦公物業過戶手續也正在辦理中。

案情錯綜復雜，利益涉及萬人。楊箕村和富力，為何能握手言和？

合議庭對案件進行審理 廣州中院供圖

 糾紛 

楊箕村法律顧問、廣東合盛律師事務所合伙人張俊鋒，有長達10年的舊改糾紛事務辦理經驗。在他看來，楊箕的改造是“相對順利”的。

回顧楊箕村拆遷進程：自2009年8月，改造工作被廣州市政府正式提上日程后，不到1年的時間里，楊箕與富力已就改造達成了一系列協議。2010年5月，拆遷正式啟動。

“證件齊全，村民自建房的樓層高度也符合法律規定，1400多棟房屋，2010年不到6月就拆了90%以上，只有20多個‘釘子戶’，后來也都解決了?！睆埧′h說。

楊箕與富力之間最初的矛盾，產生于2016年5月。

當時，楊箕小區復建房開始交樓，楊箕聯社社員搬回新家。未想到，剛搬新房不久，楊箕村B區房源就出現了爆水管等裝修質量問題，但是施工單位和富力公司互相推諉，不能及時進行維修。

“不能讓村民住‘水簾洞’吧？”張俊鋒回憶，“聯社就先聘請施工單位進行維修，墊了維修款，修好了?！?/p>

但是，回遷房維修的費用該由誰支付？村聯社主張由富力方面負責，雙方也談成了合同，2400萬元維修費由富力“買單”，但富力方面的錢卻遲遲沒有到賬。

一波未平，一波又起。

驗收結算時，楊箕村發現其復建地塊所有住宅回遷房套內建筑面積合計為27.73萬平方米，比富力承諾的28萬平方米缺少約2663平方米。商業回遷物業建筑面積亦缺少約1834平方米。

此外，

楊箕村主張富力延遲2年交付富力新天地中心共7000平方米的辦公物業和負三層67個地下停車位，導致聯社租金損失約1301.5萬元、停車費收入損失約495.5萬元，并且價值3億多元的辦公物業、地下停車位一直未辦理過戶手續。

再綜合村內提前墊付的臨遷費、入伙宴活動費、回遷房機電維修費等支出，楊箕村最終整理出14項訴訟請求，于2019年9月將富力地產公司訴至廣州中院，要求其進行賠償。

改造后的楊箕村 邵一弘 攝

在鄧娟閏的印象中，這是近年來廣州第一次出現開發商與聯社在舊改回遷之后，因拆遷安置補償引發的重大訴訟糾紛。不同于村集體與村民之間、村民與房屋買受人之間的糾紛，開發商與村社之間的矛盾是因合作共建而產生，涉案金額大，涉及到房屋交付、面積補償不足等問題。此前的村民訴訟，則主要集中在房屋產權問題、合建合同糾紛等方面。

2019年10月8日，廣州中院正式受理該案。

彼時正值國慶節后上班的第一天。案件承辦人、廣州中院房地產審判庭法官柳瑋瑋還記得，楊箕村提交的證據材料，亮相的方式堪稱令人“崩潰”：4600多頁材料碼成一座小山，由助理用小推車搬到她面前。

“這絕對是一份‘大禮包’！”柳瑋瑋回憶道：“楊箕村訴前準備工作做得特別細致，把所有證據都標了頁碼，一眼就看得到這些證據有4600多頁?！?/p>

她還沒“緩”過來時，助理又說了一句話：“楊箕聯社代理人說還有材料在整理當中，可能一周之后再送過來?！?/p>

至開庭前，雙方提交的證據已達到9000余頁。此后，為了把證據搬進庭審現場，助理的小推車成了法庭的必需品。

翻閱案卷材料時，柳瑋瑋即刻感到案件“比較棘手”?！霸V訟主體為城中村，往往涉及眾多村民利益，再看案由是拆遷安置補償合同糾紛，

訴訟請求長達14項，標的額有7個多億……

”她表示，這些因素都在警醒自己，該案屬于重大敏感、疑難復雜案件。

2020年1月7日庭審現場 廣州中院供圖

初步查看資料后，2019年12月6日，負責審理的合議庭組織楊箕村與富力雙方進行庭前證據交換，并將開庭時間定于2020年1月7日。案件重大，為確保庭審工作有序進行，廣州中院“發動”了8個部門來共同做好保障協助工作。

“凡是涉及楊箕聯社的案件，他們都會有幾百名社員申請旁聽，我們已經很有經驗了?！绷|瑋說，“肯定要做好預案?！?/p>

果然，庭審當日，楊箕聯社有400多名社員來到現場。為了應對旁聽人員突發身體不適等問題，法院貼心安排了醫務人員在場，并讓后勤保障部門做好路標指示等工作。

楊箕聯社社員旁聽庭審 廣州中院供圖

 變數 

前期準備得當，接下來的庭審亦是暗流涌動。

合議庭發現，楊箕村和富力雙方最大的爭議在于住宅和商鋪面積差異的補償，以及7000平方米辦公物業的交付情況。

庭審現場，楊箕方尖銳指出，富力“不當得利”。其稱，富力之所以缺少復建房套內面積，是因將復建地塊的面積轉移到了融資地塊，用作商品房開發獲取更大利潤。

“據我方了解，被告在與國土局簽署土地出讓合同之后，通過調整規劃報建等手段，增加了融資地塊的建筑面積，融資區的F棟和C棟增加的建筑面積就超過了3000平方米。在容積率固定不變的情況下，富力只有將復建地塊的面積減少，才能使融資地塊面積增加?！?/p>

“在任何一個城中村改造項目當中，不可能說你回遷面積不夠，還不用出錢?！?楊箕村代理人、廣東合盛律師事務所律師李志華加重了語氣，“農民是拿了他的地出來改造，被告通過改造獲得收益，卻不能滿足所有村民的回遷房需求，就應當以貨幣補償的方式進行補償?！?/p>

然而富力辯稱，他們并未缺少復建地塊的面積，根據測繪，其交付給楊箕村的復建區建筑面積近34.3萬平方米，比原先協議中約定的34萬平方米的建筑面積還多出了近3000平方米。

“這并不沖突?！睏罨疆攬鲴g回，“我們簽訂的‘補充協議二’中約定了套內面積和建筑面積，也就是說被告方交付的回遷房套內面積要滿足28萬平方米，建筑面積也不得少于34萬平方米?！?/p>

“對于拆遷補償的權利義務，雙方當時的協議確實作出了明確約定，但是他們可能對一些條款的理解有分歧。比如在住宅和商鋪補償面積這部分，一方認為是按照容積率的報建規劃來，相對籠統些；一方則提出‘拆一補一’的概念?！绷|瑋說，“等于是一方主張按建筑面積結算，一方主張按套內面積?！?/p>

面對爭議，楊箕村出具了《楊箕村城中村改造房屋拆遷補償安置方案》以及雙方在2011年2月1日簽署的《備忘錄》作為證據。

“方案里面規定了，楊箕村回遷安置是以套內建筑面積回遷的，即1平方米拆遷面積可以回遷1平方米‘套內建筑面積’的回遷房?！蓖彆r，李志華表示，“富力清楚以上實際情況，并在《備忘錄》第二條中承諾了對回遷安置房住宅套內面積不少于28萬平方米?！?/p>

在法官詢問下，富力承認如果按套內面積結算，確實缺少約2663平方米，但其堅持認為應按建筑面積結算，不應作賠償。

更令合議庭意外的是，庭審結束當天下午，富力公司提起另案訴訟，請求判令楊箕聯社向其返還棄產補償款約1.6億元——這是他們此前墊付賠償給楊箕村被拆遷村民的錢。

雙方均有提前墊付的款項，且金額較大；合同雖明確列明，但存在理解歧義；案情糾紛時間跨度久遠，自雙方簽署合作協議至今已過去11年……

羈絆如此“深厚”的利益糾葛，要如何破解？

 調解 

時間撥回到10年前的9月3日。這天，廣州召開“三舊”改造座談會。會上提出，除了公開招投標外，開發商還應將復建資金、臨遷費等資金統一放到政府監控的賬戶中，保障改造工程不爛尾。

楊箕村的改造也于同年啟動。據記者了解，當時富力已按規定交了9.41億元的復建安置監管資金至廣州市越秀區政府，至今還剩1億元左右。但他們不確定如今是否能夠提取使用。

2020年7月初，在法院建議下，雙方前往咨詢，得到應允。確保能夠提取用于賠償后，楊箕村和富力終于都吃下“定心丸”。

但在這之前的數月時間里，案件進展仍是磕磕絆絆。哪怕是事后回憶起來，柳瑋瑋都禁不住地感嘆：“簡直是一波‘十八’折?！?/p>

2020年3月末，富力公司的一通主動“申請調解”的電話，曾讓法官們看到了希望。

在庭審結束后的時間里，合議庭本就有意讓雙方走調解程序，但他們制定的是“部分調解”方案。對于雙方爭議大的面積差異賠償價格問題，法院則考慮啟動評估流程，依法判決。

但是，評估耗時較長，加上后續二審的時間，至少還要一至兩年才能結案，“楊箕村不能盡快拿到賠償，對企業繼續從事城中村改造也有影響，雙方損失都大，并不是一個很好的局面?！绷|瑋說。

法官柳瑋瑋 廣州中院供圖

所幸，富力公司的主動和解態度，讓局面有了扭轉——這個消息，讓合議庭的成員們覺得“激動人心”。

在法官團隊反復致電中，楊箕村和富力各有讓步，最終基本將賠償數額確定?！皸罨艞壛死⒃V求，將富力認為的訴訟請求中一些偏高的標準，例如房屋單價、租金單價等調整至合理的水平，最后定下富力賠償1.83億元?！睆埧′h告訴記者。

在協商履行方式的過程中，糾紛卻再次出現。受疫情影響，富力考慮到自身現金流問題，希望可以以一半房產、一半貨幣的方式對楊箕進行補償。

但楊箕聯社不同意這個方案，希望全部以貨幣方式償還。5月底，楊箕村告知法院，表明要放棄調解。

“你們調解方案都達成了，只是怎么實現的問題。咱們能否體諒一下富力公司？如果走判決路徑，要首先評估，耗時長，你們社員的利益也會受到影響……”合議庭再次做起楊箕村的工作，卻遭到拒絕。

此時，富力繳存的復建安置監管資金，成了打破僵局的關鍵因素。這是廣州在大型招標項目、工程招標等項目中，為防止各種不確定性和風險以及考察中標單位有沒有實力完成此采購項目的一種程序。在合同執行前，中標人需交納這筆資金，政府根據合同隨時考核驗收，發現問題限時整改，否則將會沒收或部分扣除該資金。

改造項目進行之前，富力繳存了9.41億元。此時改造工程已經完成，房屋也已交付使用，剩余資金已符合提取條件。

7月，在得知監管賬戶余款能夠提取，楊箕村確保富力能夠支付賠償款項后，8月6日，在法院主持下，雙方簽訂《民事調解書》。

跨度達11年的楊箕村改造項目，終于塵埃落定。

對話

廣州中院房地產審判庭庭長鄧娟閏：對簿公堂亦有“三贏”之道

作為廣州“舊改”項目回遷之后，城中村與房企就拆遷安置補償產生訴訟糾紛的第一案，如何看待該案的成功調解？有哪些經驗可以借鑒？在南方日報記者采訪時，廣州中院房地產審判庭庭長鄧娟閏表示，法院引導楊箕與富力互諒互讓，通過調解“談”出滿意結局，是化解雙方糾紛，節約司法資源的“三贏”之道。

記者：法院如何看待城中村改造過程中的糾紛問題？

鄧娟閏：城中村改造本身是一個新事物，發展歷史也就十來年，涉及到集體土地和村民權益，相關的上層法律法規不是非常完備。比如村集體和開發合作企業之間的權利義務怎么規范等就未明確，一般是以雙方協商約定的為主。因改造涉及到群眾意見、還有系列的社會因素，勢必會存在一些矛盾和糾紛，這是很正常的。

要想更好地解決糾紛，我認為需要建立健全城中村改造的利益協調機制，妥善做好拆遷安置補償和復建回遷等各項工作，加強相關主體的協調溝通，形成整體合力，以多元方式化解矛盾。

記者：法院在該案的調解過程中，總結出哪些經驗？

鄧娟閏：我們經辦合議庭秉持了實質性解決糾紛的理念，全面梳理雙方的訴求爭議，加強對當事人的引導，促進雙方互諒互讓，正視彼此的利益，最終讓他們談成了滿意的解決方案。

在這個過程當中，我覺得糾紛雙方的互諒互讓也是非常值得肯定的。富力公司是廣州比較早做城中村改造的企業，他們在這個事件中很積極地解決問題，對于村社集體企業提出來的合理訴求，給予了法律上的尊重，能夠合理地去評估，最后采取調解方式解決糾紛，是比較明智的選擇。

當然，法官在這個案件當中的努力，對當事人的相互撮合，村社集體方面對法院的信任，也是促成調解成功的重要方面。

此外，案件涉及到城中村改造保障資金的運用。我覺得這是我們廣州城中村改造當中一個非常好的經驗。案件最終能夠圓滿解決，也有賴于這一個制度的配合和保障。

記者：案件敏感且疑難復雜，它的成功調解具有什么意義？

鄧娟閏：這是個“三贏”結局。既化解了楊箕和富力的矛盾，保護了合法權益，減少了他們更多時間精力和財力的損耗，有效避免了司法資源的浪費，也對廣州今后的城中村改造起到一個好的示范作用，增強村社和企業參與改造的信心。

法院這邊也會非常重視對這類案件的研究，完善相關制度、政策建議，確保裁判發揮正確的示范效應，提升審判專業化程度。

楊箕村牌坊 邵一弘 攝

司法觀察

法治是城市更新順利開展的密匙

楊箕村地處廣州主要交通干道，與CBD珠江新城比鄰，是廣州著名的“城中村”之一。改造楊箕村——這樣的大工程，意味著過程中有眾多權益要依法處理，大量矛盾需妥善化解，難度可想而知。在歷經多年糾紛后，楊箕村與富力公司最終達成和解，這不僅是單個城中村改造項目的成功，更是法治化營商環境下，廣州城市更新的一個典型案例。

城市更新是近年來的熱門話題。通過對用地效益低下的城市區域和產業空間，有計劃地進行整合改造、挖掘潛力，可以促進老城區活力重振與新城區結構優化，加快城市發展轉型。然而，連片的城市更新區域，會給政府帶來極大的財政與運營壓力，將城市更新交由企業主導、政府支持，又將面臨監管的難題。

從廣州多年來出臺的一系列政策文件來看，引入合作企業進行更新改造，經歷了一個從無到有不斷完善的過程。

2011年，廣州發布《關于印發進一步規范城中村改造有關程序的通知》，引入“合作企業”的概念，不過，在監管方面，僅作出了信息公開、政府引導監督等較寬泛的規定。2015年《廣州市城市更新管理辦法》《廣州市人民政府辦公室關于印發廣州市城市更新辦法配套文件的通知》兩份文件，開始作出更全面的制度設計，嚴格限制企業進入時機，監管不斷趨嚴。

2018年，廣州市城市更新局印發《關于進一步規范舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》，自身實力不過硬的企業，將難以再承接舊村改造項目。按照這份規定，近3年內無不良誠信記錄，且注冊資本不少于1億元的企業，才有參與資格。想簽訂合作協議，企業還要繳納履約金：用地面積小于30公頃的項目應提供不少于2億元履約金（現金），用地面積大于（等于）30公頃的項目應提供不少于3億元履約金（現金）。

今年以來，廣州陸續公布了《中共廣州市委廣州市人民政府關于深化城市更新工作推動高質量發展的實施意見》《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》等多份文件，為開展新一輪城市更新工作導航。其中，新施行的《廣州市舊村莊全面改造項目復建安置資金監管辦法》，進一步提高了標準：首期改造房屋拆卸之前，復建安置資金繳存人按照不低于項目復建安置資金總額30％，繳交無條件銀行履約保函或者在監管賬戶繳存履約保證金。

舊村改造離不開補償問題，補償需要足夠的資金。廣州的一系列文件，為保障城市更新工作的開展打下了牢固的制度基礎。

楊箕村與富力地產案調解成功，與富力公司按照規定預先繳納了足額復建安置監管資金不無關系。承辦該案的法官也坦承，如果沒有這筆資金，村民集體要求的賠償款，很可能難以兌現。那么，涉及萬人利益的糾紛將無法化解，這將為城市治理帶來極大的壓力。

舊村改造周期長，矛盾多，尤其資金壓力大，改造項目能否順利進行，考驗著企業的實力，而舊改涉及群眾廣泛利益，不容失敗。因此，

履約保證金有效起到了監督功能，建立履約保證金制度，對促使中標人履約、防止中標人違約，督促中標人履行合同義務，對違約者進行懲戒等具有重要的作用。對村民來說，能足額繳納保證金的企業，也會給村民們更強的改造信心。

城市是人民的城市，以人民為中心，應是城市更新的基本出發點。楊箕村的成功改造充分驗證了，法治是城市更新項目順利開展的密匙。在良好的法治環境下，依法開展城市更新工作，村民的權益更有保障，城市的未來發展才更加可期。