萬達商業“撤A赴港”

2021年3月24日早，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱萬達商業）對外發布通告，稱萬達商業將撤回A股IPO申請，謀求輕資產重組后盡快在海內外上市。明眼人一看就明白，不出意外的話，萬達此次主動撤回A股申請的背后，是謀求輕資產物業服務概念重回香港上市的綜合考慮。

物業服務類“輕資產”管理概念是港股重要風口。2020年3月，成立不滿一年的貝殼找房登錄紐交所，引發內地市場對“輕資產”管理平臺市場價值的重新審視，而香港這座近水樓臺瞬間成了眾望之城。據統計，2020年包括恒大、融創、碧桂園等公司在內的18家公司，紛紛整理物業管理資產包，叩開了港交所的大門，并且備受資本追捧。以恒大為例，2020年上半年凈利潤僅為9億，在募資階段，香港公開發售獲10.71倍認購，國際發售方面獲3.10倍認購，上市首日市值高達956億港元。

資本對優質物業服務股的追逐，延續至今。

以港股三家具有代表性的物業公司整體市盈率水平為參考，按2020年凈利潤計算，截至2021年3月22日收市：華潤萬象生活凈利潤約7.65億，市盈率107倍；恒大物業凈利潤26億，市盈率51倍；碧桂園服務凈利潤32億，市盈率86倍。參照三家龍頭物業管理公司，平均市盈率在80倍左右。

對萬達商業而言，這或許是港交所最大的魅力。但排隊6年的萬達商業，備戰A股IPO的同時，也機緣巧合的為赴港做足了準備。

2015年9月，從香港退市的萬達商業向證監會提交了招股書，謀求在A股重新上市。

在監管收緊的調控背景下，涵蓋傳統房地產業務和商業地產業務的萬達商業地產，A股之旅進程緩慢。同樣，在萬達集團輕資產轉型戰略下，2018年萬達商業地產正式更名為萬達商業，對萬達商業地產業務進行剝離。2019年底，經過復雜艱巨的工作，支付巨額的剝離成本后，萬達商管集團完成了房地產業務剝離，成為真正意義上的商業運營管理企業。

當下，萬達商業這樣的輕資產物業服務型公司，恰是港交所的寵兒。萬達商業撤A赴港，順理成章。

相比其他房地產企業的物業公司，萬達商業又能在資本市場交出怎樣的答卷？根據萬達商業2019年同比數據，不難計算出，2020年全年，剔除因減免超過40億租金和物業費影響，萬達商業凈利潤水平在146億左右。參照恒大、華潤萬象生活、碧桂園服務市盈率平均水平，萬達商業可能超過萬億市值。

不過，不少物業服務公司港股上市后也面臨股價破發，業績變臉的窘境。綜合分析萬達廣場規模和增速，萬達商業集低負債、高現金流、利潤增幅穩定、海量數據資產于一身。

截至2020年三季度末，萬達商業共管理336個萬達廣場，可租面積3329萬平方米。截至2020年底，萬達商業持有已開業368座萬達廣場的管理經營業務。無論是資產規模，還是管理商業物業面積，萬達商業都是全球領先的商業物業管理公司。

主營業務增速方面，近3年來，萬達集團基本保持著每年新開業50座萬達廣場的速度。按照每座萬達廣場10萬平方米的可租面積計算，萬達商業管理物業面積每年增幅穩定在500萬平方米左右。

公司現金流方面，受益于萬達集團的輕資產轉型，萬達商業2021年起也不再新增重資產萬達廣場。作為獨立上市主體，萬達商業在剔除負債風險的前提下，憑借著租金分成和管理費等收入，獲取穩定的現金流和利潤，為投資者帶來更多的價值。

無形資產方面，萬達商業豐富的大型商業購物中心管理經驗和強大的品牌價值體系，帶來了連續多年99.4%的出租率和99.9%租金收繳率，不僅在商業地產領域樹立了標桿，也成為其輕資產模式得以開疆拓土的保障。

此外，萬達商業在數字資產方面還具備極強的溢價空間。2019年，全國萬達廣場的總客流量是42.7億人次。一旦客流量變現，這部分軟資產也將為萬達商業的價值帶來巨大的提升。

但愿這次萬達商業“撤A赴港”，是在正確的時間做出的正確抉擇。