北京學區房升溫邏輯線：二孩政策、出國受阻與橫盤期的終結

今年以來，北京樓市調控的節奏驟然提速。政府出臺了多項文件，同時開展多輪檢查和約談，對樓市進行降溫。學區房、經營貸入市和租賃市場亂象，成為監管的重點。

京滬深學區房調查：“雞娃”與“信仰”

去年下半年以來，北京、上海、深圳等城市學區房熱度持續上升，今年初更是出現加速上漲趨勢。近期，各地頻頻出招，給學區房降溫。本輪學區房上漲背后的邏輯是什么？政策高壓下，目前各地學區房市場最新情況如何？未來趨勢怎樣？21世紀經濟報道記者兵分三路，從北京、上海、深圳帶來一線調查報道。

4月2日，北京市住建委發布消息稱，針對群眾反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房行為，對海淀區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街，東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。在此次檢查中，6家中介門店被要求暫停營業并整改，對部分中介涉嫌存在以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息、未書面告知規定事項等違法違規行為立案17起。

今年以來，針對北京部分區域的樓市異動，監管部門多次發文并實施檢查和約談。其中，學區房問題和經營貸入市、租賃市場亂象等，一同成為監管的重點。

作為“金字塔尖”的學區房，被認為是近期北京樓市異動的起點。去年年末以來，北京市西城區、海淀區的部分學區房價格出現跳漲。21世紀經濟報道記者調查發現，在海淀區的一些熱門學區，部分房源的價格在一夜之間上漲了20萬。西城區此前也被曝出有單價40萬以上的學區房。

雖然僅是個案，但這種情況仍對市場情緒帶來不小的刺激，加之北京樓市交易量升溫，房價也出現加速上漲態勢。國家統計局的數據顯示，北京二手房價格環比漲幅，已從去年10月的0.4%，擴大到今年2月的1.2%。

此輪學區房的升溫，到底是因何而起？

“不上架”的房源

按照北京市小學入學登記時間，學區房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但對于學區房的需求并沒有淡旺季之分。海淀區蜂鳥社區的一位住戶陳女士向21世紀經濟報道記者表示，常年有中介對該小區進行詢價，還經常有客戶在小區樓道里自行張貼“購房需求”。

蜂鳥社區對應“一流一類”的中關村三小，是海淀區的優質學區之一。由于戶型小、總價相對不高，過去一年多來，該小區的房價經歷了兩次跳漲。

以40平方米左右的南向一居室戶型為例，2019年年中，該戶型的單價約為14萬元左右，一年后就漲到了15萬元以上。今年以來，同樣的房源單價已升至17萬元以上，相當于總價累計上漲了100多萬。

蜂鳥社區正是北京市住建委此次檢查的重點區域之一。陳女士說，去年以來，詢價的情況就異常多，導致業主不斷上調報價。即便如此，一些房源仍然受到爭搶，部分好房源在掛牌當天就被簽下，很多購房者感慨“手慢無”。

作為北京市的“教育高地”，海淀區的吸引力輻射全市，一些重點區域的學區房歷來搶手。海淀區某重點小學的一名教職人員向21世紀經濟報道記者表示，此次學區房升溫，或許和二孩政策的放開有關。自2015年10月全面放開二孩政策以來，第一批“二孩”已經3到4歲，正是家長搶占學位的時候。

她還表示，由于疫情及其他原因，很多家長意識到，短期內無法將孩子送往國外讀書，于是轉向國內的優質學區，同樣增加了對學區房的需求。近期一些國際學校的生源增多，同樣也是源自該部分的需求。

西城區的情況較為類似。在去年5月宣布實施多校劃片后，西城區的德勝學區和金融街學區的優質學區房一度迎來“上車潮”。此后雖然有所降溫，但到年末，這些區域的學區房交易再度升溫。

21世紀經濟報道記者了解到，在金融街片區的豐匯園、宏匯園等小區，雖然單價超過18萬元以上的房源早已從各大經紀機構的APP上“下架”，但這些高價房源仍然可以參與交易。該區域的經紀人向21世紀經濟報道記者透露，在北京市啟動上述檢查之前，這兩個小區有不少單價超過20萬的房源成交，均價也高于去年。

相比于需求的增加，優質教育資源仍然有限。自2020年5月西城區宣布實施多校劃片后，北京市已經全面實施義務教育多校劃片政策。該政策雖然進一步促進了義務教育的均衡化，但對于優質學校所在的片區而言，升入同區域內學校的概率仍然明顯高于其他區域。

事實上，為避免學區房升溫對市場預期產生影響，北京市采取過多項措施。比如，在一些熱點學區，對中介機構掛牌價格進行限制。此外，在鏈家、我愛我家等經紀機構的APP上，北京市各個小區的歷史交易價格，也已無法查詢。

橫盤期結束

學區房的升溫，還與北京樓市升溫的大勢密不可分。

自2017年的“317新政”后，北京樓市進入了三年多的“橫盤期”。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，隨著限競房的大量供應和一些穩樓市政策的推出，北京樓市成交量受到限制，房價平穩，部分區域的房價還出現下跌。與其他城市房價穩步上漲相比，北京樓市的性價比逐漸凸顯。

2020年下半年，隨著疫情得到控制，前期積壓的需求開始釋放，并引發樓市整體升溫。

官方數據顯示，2020年北京二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。今年第一季度，北京新房和二手房成交量均創下近幾年的同期高點。其中，3月的二手房成交量達到2.2萬套，接近“317新政”前的最高水平。

張大偉認為，學區房的升溫，既是這種大勢推動的結果，又在其中起到了一定的引領作用。兩者互相影響，共同推動樓市回暖。

其中值得注意的是，經營貸、消費貸等一批信貸資金的入市，成為樓市的推手。一位辦理信貸業務的金融機構工作人員向21世紀經濟報道記者透露，僅去年一年，他辦理的個人經營貸、消費貸規模就達一個億，其中絕大多數被用于購房。

今年以來，北京樓市調控的節奏驟然提速。政府出臺了多項文件，同時開展多輪檢查和約談，對樓市進行降溫。學區房、經營貸入市和租賃市場亂象，成為監管的重點。

事實上，今年北京樓市調控的起點，正是針對海淀區的學區房。

早在1月20日，海淀區房管局就約談了占比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產等中介機構，并強調，要杜絕炒作學區房概念，穩定存量房交易市場秩序。2月初，北京房地產中介行業協會組織一些主要中介機構簽署承諾書，降低熱點區域看房頻次等。據21世紀經濟報道記者了解，其中的“熱點區域”，即是指海淀區的部分熱門學區。

此后，針對上述熱點問題，監管部門又啟動了多輪檢查和約談。

這一系列動作之后，學區房已有降溫跡象。記者在西城、海淀等區域調研發現，清明假期之后，一些熱門學區房的報價有所下降，經紀人在提及學區房概念時，表述也較為謹慎。據其透露，前來咨詢學區房的購房者數量并沒有明顯減少，但成交情況已沒有此前火爆。

張大偉表示，雖然見底企穩是主流趨勢，但作為購房杠桿最高的城市，北京樓市不太可能大幅升溫。在各項措施的影響下，短期內對學區房的需求還將保持旺盛，但其交易熱度以及對整體市場的影響，都將出現下降。