上海中考新政出臺20天：二手房熱度延續 學區房降溫

上海二手房市場熱度延續。

最新數據顯示，3月上海二手房成交套數在3.9萬套左右，延續了2月份的成交高峰，僅比1月份的4.4萬套少了幾千套。

與上海二手房市場成交居高不下相對比的一個現象是：學區房降溫了。與普通房源降價邏輯一樣，這一輪學區房降價也是從外環開始的。中環與內環的學區房依然客多房少，但價格跌幅也很明顯。

處于置換焦慮中的張歡對市場深有體會。最近，她因為看中的學區房都在降價，反而對是否入市變得糾結了。2020年下半年，上海出現結構性房價上漲,主要推手就是學區房。據不完全統計，2020年上海學區房漲幅普遍達20%以上。

張歡此前看中位于春申板塊的學區房景城湖濱晨韻，價格在2021年1月達到10.95萬元/平方米的峰值，3月份下降至10.32萬元/平方米。該小區掛牌價格在最近一周內環比下滑0.8%。

學區房降價有跡可循。3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括區重點高中名額分配等問題。教改新政一出，學區房應聲而落。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，從趨勢來看，盡管4月份有多個新盤入市，會稀釋二手房壓力，按照當前二手房掛牌量以及以往小陽春的市場表現來看，4月份仍有可能觸及3萬套甚至達到3萬套以上成交量。但從網簽均價來看，可能會呈現下降趨勢。

二手房市場持續火爆之下，學區房出現降溫。對此，盧文曦認為，學區房此前存在市場炒作，目前處于價值回歸階段，符合“房住不炒”的本源。與此同時，有業內人士指出，家長們購買學區房的邏輯已經改變。教改新政對上海學區房與二手房格局變化的推動，體現于人口流動導向的邏輯上。

降價中的學區房

張歡家住上海閔行區，去年底賣掉了一套房子，恰好遇上學區房猛漲，沒有置換成功。

一個現象是，位于上海閔行區的春申板塊，由于學區房加持，房價去年漲幅達到了50%。2020年12月-2021年1月這段時間里，張歡手持600萬元現金，眼看著自己關注的房源每周都在跳價。到了1月底，上海祭出樓市調控組合拳；3月中旬，教改政策也出臺了。張歡的購房計劃也隨之擱置。

張歡之前看好的房源，無論是“老破小”還是次新房，每周都在下調價格。其中一套春申景城湖濱晨韻的房源，在3月20日經過業主將資料完善、重新上架之后，總價下調了21萬。而自張歡3月初關注該房源以來，總價已經下調了54萬。

同一板塊的萬科假日風景，一套大戶型房源自2月中下旬以來，降價了110萬左右。

張歡也留意到，黃浦區和靜安區的學區房在3月中旬新教改政策出臺后放盤數量依然不多，但價格也有下調。比如靜安晶華園，最近只有一套房源掛出，單價從3月初的22萬元/平方米左右，下降到4月初的17萬元/平方米。這或許反映了學區的變化與趨勢。在學區房必買的前提下，張歡陷入了是否要置換板塊的焦慮中。

此外，中介和房東聯手抬價的行為并沒有消除。4月7日，林雨剛選了一家中介掛牌獨家房源，并簽了對賭協議，掛牌價格比同小區最新一次成交價高3個點。愿意與房東對賭的中介還不少，開價從1個月對賭5000到3個月對賭1萬元不等。

部分中介門店業務員認為，目前上海二手房整體帶看量在下降，處于樓市調控博弈期與中考新政消化期的雙重壓力下，部分高溢價學區房房東的心態比之前降低了不少，把房子拿出來賣的同時也降價了，但價格下調還處于試探階段。比如濰坊、梅園等板塊，成交價從高位的12萬元/平方米左右，略微下調到11萬元/平方米左右。正如林雨所言，“一漲就漲300萬，一降才降30萬?！?/p>

學區房邏輯生變

張歡的心理變化，充分反映了學區房漲跌對買家心態的影響。不少家長已經不再強求第一梯隊的學區房，而是退而求其次，尋求既有好學校、片區發展前景也相對好的學區房。一方面有資金上的考慮，另一方面，教改新政出臺改變了家長對學區房的認知邏輯。

反觀上海2019年出臺的民辦學校搖號政策，是一次影響巨大的教改，這一政策加重了家長們對小學學區房的關注。但今年3月中旬出臺的教改新政，對2020年之后的公辦初中學區房，沒有太大邊際影響，也對二手房格局沒有太大的影響。

不少家長認為，2019年的民辦學校搖號政策，對于在2020年家有小孩入學的家長決策產生一定影響。比如，很多本來要報頂級學校的生源，家長出于“對不確定性風險的規避”，選擇了回流對口公辦學校。

值得一提的是，在2018年整體市場下滑的時候，上海學區房價格仍然堅挺，抗跌性明顯；家長們對于學區房在教育上的“保底”心態，導致2019年上海樓市進入緩慢復蘇階段的時候，學區房開始領漲；2020年4、5月份，上海二手房整體上揚。

21世紀經濟報道記者采訪的部分學生家長認為，2019年之前的學區房是“學校學區房”，或者叫“小學學區房”，上好的小學，其實是為了考民辦初中。如今，上海再次強調“中考改革”政策，家長們開始跳脫“小學學區房”概念，轉而尋覓“片區學區房”，尤其是九年一貫制的學區房。這也是張歡在選擇學區房的時候，更看重片區房價趨勢的原因之一。

因此，業內人士認為，真正意義上的第一梯隊的學區房，對二手房市場影響不大。綜合房價數據來看，2020年上海上漲較快的學區，很多都不是真正意義上的第一梯隊學校，而是在好學校的基礎上，有著人口流入、產業支撐等對片區發展利好因素更多的學區房。這也在一定程度上擴大了二手房快速上漲的通道，而學區房則進入了價值回歸的周期。

（應采訪者要求，文中張歡、林雨均為化名）