房企挪用“預售金”為何屢禁不止？

（IC photo/圖）

2021年7月19日，湖南省邵陽市住建局發布公告，暫停地產商中國恒大（03333.HK）在當地的兩個地產項目，理由是監管金額與實際銷售金額不符，存在挪用預售資金的行為，蓄意逃避監管。

一天后，資金到位，邵陽市恢復了上述項目的網簽。

預售資金，是指買房人提前向開發商支付的預定款項，通常包括定金、首付款、預付款等。按照相關規定，資金必須直接存入商品房預售合同載明的監管專用賬戶，?？顚Ｓ?，開發企業不能隨意支取。

令市場驚詫的是，一些房企竟能隨意“進出”資金監管賬戶，甚至將資金挪作他用。

據國家統計局數據，預售資金占到房企開發資金的三成以上，是地產項目融資最主要的來源。

制度設計的初衷是為了保障購房者權益，防止因開發商卷款潛逃等行為致使項目爛尾。然而多位業內人士向南方周末記者表示，地產商挪用資金已是行業潛規則。

預售資金監管制度為何管不住地產商？

為樓花打補丁

需對房企預售資金進行監管，與中國的期房銷售制度有關。

1986年，處于開放前沿的深圳去香港取經，學會了“賣樓花”。樓花，是指將處于規劃階段的樓盤直接售賣，這時的樓房項目還只是一張圖紙，猶如尚在開花的果樹卻未結果。

1988年全國人大通過了對憲法第十條的修正案：任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地使用權可以依照法律的規定轉讓。修正案中添加了“使用權”三個字，并將原來的“不得轉讓”更改為“可以依照法律的規定轉讓”。

土地作為生產要素，徹底被盤活，房產市場應運而生。地要怎么賣、誰來賣，成了首先需要解決的問題。

1994年7月，國家頒布《中華人民共和國城市房地產管理法》，正式確立了商品房預售制度。

之所以選擇預售而不是現售，是因為當時國內的地產企業沒有足夠的資金。一個地產項目，從拿地、建設到最終銷售，往往需要5—10年之久，這對于剛剛起步的房地產業是不能承受之重。

故事的另一面是中國城市化興起，國內住宅供應面臨著嚴重短缺，城鎮住房建設需求相當強烈。

預售制度同時解決了這兩個問題：地產開發商依靠少量資金就能拿